广州楼市依然凉！增城价格重回2年前，黄埔再现2字头！保利水木芳华和万科黄埔新城难掀波澜！

“首开房源比周边市场优惠3000-4000元/平方米，限时限量秒杀……”中介人员的一条条推送在端午期间迅速刷屏，增城朱村板块有楼盘以约1.6万元/平方米入市，黄埔新城2.8万元/平方米起……开发商的推货热情，从增城和黄埔个别楼盘的惊喜价格可见一二。有业内人士指出，目前广州6000多套的月成交量，离市场恢复仍有一段距离，市场要走过 “以价换量”的阶段，才有机会反弹上行。

增城新项目入市 比板块均价低约2000元/m2

“现在哪个开发商率先优惠，就抢到头啖汤，即使周边项目跟进优惠，也卖得慢一些。”在这样的逻辑下，增城、黄埔个别新盘率先在端午进行价格博弈，为片区掀起热度。

“总价115万元起上车地铁三房……”中介在朋友圈 “激情”发帖的背后，是增城朱村出乎意料的新盘价格。端午期间，朱村板块科教城片区的保利水木芳华迎来首开，约1.6万元/平方米起的入市价格，比板块均价低了约2000元/平方米。根据克而瑞广佛数据显示，朱村板块目前均价为18483元/平方米，而朱村目前在售的新盘，价格基本在1.9万-2万元/平方米。

“2楼低层的部分户型的最低到15900元/平方米，3天消化300多套，片区内从去年到今年，都没有楼盘这样的去化速度。”中原地产中介人员何志伟向记者表示，据说下一波每平方米加500元，但现在还未说价格一定会回调。

广州中原研究发展部指出，位于21号线凤岗站附近的保利水木芳华以均价16700元/平方米吸客，创了近期朱村项目开盘价格“低洼”，该项目两天累计推出超350套单位，成交去化表现基本与3月、4月广州平均水平持平，在目前增城市场受东莞、惠州等外市楼市松绑挤压，黄埔楼盘“抢客”的情况下，能保持一定成交热度实属不易。

房地产市场研究专家邓浩志认为，低价楼盘的入市，对所在片区以及周边的影响都很大，保利水木芳华最低15900元/平方米的价格，对比片区均价来说，已拉开一段距离。该盘的确有守住低价的能力，因为地价相对较低，且附近一带的供应量都很大。以朱村为例，板块内不少楼盘都是大型项目，无论是一手还是二手选择都很多，土地也多，相信最终会令片区价格往下一个台阶。

保利水木芳华项目是2021年12月，保利以楼面价9060元/平方米拿下。而根据增城2022年供地计划，朱村今年有4宗宅地将会出让。在今年第一次集中拍地中，地铁21号线朱村街山田站北地块以8963元/平方米成功出让。

目前，21号线沿线的在售及待售项目共有14个左右，靠近科教城地块已有碧桂园城市花园、中铁国际花园、江山时代、保利中航城、西福蓝湾和科慧花园等楼盘建成。

黄埔新盘重回“2字头”，影响波及增城部分板块

端午假期期间，同样以价格博眼球的还有黄埔的万科黄埔新城，少数北向93平方米三房2.8万元/平方米起。在13号线南岗跟夏园站之间的黄埔新城，与增城新塘不少新盘仅相隔一两个站。

“黄埔新城的价格，会一定程度拖低周边项目的成交量。由于黄埔新城体量很大，东到增城西到庙头，甚至到老黄埔一带，整个价格体系面临重估。”邓浩志认为，“卖完第一波回调价格，是开发商的惯常动作，后续预计要么这些新入市的项目进行价格调整，要么周边项目价格跟着变动，总体来说片区各盘价格会有一定的平衡。”

万科黄埔新城附近的竞争对手众多，黄埔区内波及3万-3.5万元/平方米的黄埔富力新城、科学城的合生中央城、时代天韵、时代天境等。而增城新塘的华润公园上城、越秀星耀、品秀星图等项目，价格同样在2.8万-3.5万元/平方米。

广州世联研究院副院长崔登科指出，“今年再出政策的概率非常小，所以房企倾向打折去库存，去换取流动性。广州的整体库存去化周期已到14个月了，不卖货怎么滚动开发。个别楼盘率先以低价入市，先吸客户，就把自己的库存优先去掉。”

在邓浩志看来，无论是黄埔还是增城，板块内有项目率先低价入市，说明片区潜在供应很大，这些板块未来三年到五年，都会处于比较竞争激烈的状态，板块价格较难有明显的上升空间。

增城多个板块承压，片区均价与2020年初齐平

被誉为“东大仓”的增城，由于货量过于充足，且产品趋向同质化，近两年来房价止步不前。根据克而瑞广佛数据显示，增城5月前半月一手住宅成交均价18569元/平方米，几乎与2020年初疫情肆虐时期齐平。2020年12月在楼市热度的助推下，增城区新房均价进入了2字头，且势头保持了13个月。在市场进入观望期后，开发商选择以价换量策略，推出特价房、工抵房等优惠，最终在今年1月重回1.9万元/平方米的门槛。

克而瑞广佛指出，截至3月底，增城区新房库存到达2.6万多套。按照行业公认的库存警戒线，只要库存量超过12个月，就被认为存销比过大，存货压力较大，存在积压和滞销的风险。而增城区12个板块中，仅仙村板块去化周期3.2个月。另外新塘镇、石滩、永宁等5个板块新房去化周期在12-13个月之间，去存周期基本健康。而其余的6个板块，去化周期在16.7-39.2个月之间，去化阻力颇大。细看增城各板块的一手成交均价，新塘板块目前为24323元/平方米，荔湖新城为23640元/平方米，永宁、仙村、增江板块，5月的一手均价约在1.5万-1.7万元/平方米；而石滩板块为13872元/平方米。

“市场终究要走过以价换量的阶段，才能反弹上行”

上月开始信贷市场利率下调，多个新盘备战半年度行情，刺激买家加快入市步伐，5月成交量依然同比减少近三成。克而瑞数据显示，5月份广州一手住宅成交6862套，环比增长10.53%，同比减少28.87%。

“房企的低价，反映广州楼市依然未恢复。月成交量未到8000套都不叫恢复，目前5月成交才6000多套，依然有一段距离。其次，也反映了房企资金紧张，不单是民企，即使国企、央企，资金同样紧张”，邓浩志向记者表示。

在崔登科看来，市场终究要走过一个“以价换量”的阶段，然后才能反弹和上行。“要成交量上升，才有机会出现一个好的反弹预期，不然就更不用提价格了。不仅是黄埔、增城，除了中心区的部分板块，其他的地方价格都会回调，一手、二手都一样。”

邓浩志分析指，楼盘是否参与价格战，不但是看区域，更是看板块。“越秀、荔湾、海珠、番禺整体比较稳，天河部分板块我认为存在一定泡沫。例如牛奶厂街板块，跟广钢板块一开始都是‘4字头’的价格区间，现在广钢均价6万元/平方米左右，牛奶厂街板块已经是八九万元/平方米的均价，两者建设速度不可能相差太远，但价格已经拉开很大距离。其次，南沙金洲、蕉门、万顷沙价格已经调整了一波了，灵山岛横沥板块、朱村、黄埔新城周边会有继续调整的可能性。”

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