广州黄埔城中村旧改再现神速！多个项目迎来重大突破，涉及珠江村、双沙村、汤村…
广州黄埔旧改再次提速！
近日，黄埔区一口气批复了黄埔街下沙珠江村、红山街道双沙村以及龙湖街汤村(五福堂一、二社)3个项目的改造实施方案。
据@珠江村旧村改造、@合景泰富城市更新已经发布了喜报。
据悉，这是自2021年10月全市城市更新项目核查工作开展以来，首批获得正式批复的三个项目。
双沙村旧村改造
由合景泰富操刀
双沙旧改，是此次获批通过的三个项目中，拆迁安置投资额最高的，达109.5亿。
据了解，项目位于广州市黄埔临港经济区，改造总用地面积约112万平方米，规划总建面约237万平方米，规划居住人口约5万人。
该项目目前选定的改造合作企业为合景泰富联合体。截至目前，项目的签约率已超97%。
值得注意的是，在交通上，项目临近地铁13号线双岗站，以及规划中的5号线东延线地铁站点；广深铁路、广州绕城高速、广深沿江高速等各大要道在此纵横，路网四通八达，区位优势明显。
双沙方案最大但特点在于，回迁房靠近地铁，但是融资商品房也不差，右下角的两个融资住宅地块是位置最好的。
南向望江。
虽然有文冲船厂，但是属于自住改造，保留部分历史建筑。
沿着鱼珠一路过来，能够望江的旧改并不多。
也就是提到的珠江村，以及鱼珠旧城、裕丰围...
从方案来看，对于这个项目，合景已经有了明确的定位——“海丝国际创新城”。
产业上，以现代航运信息化智能化为导向、新一代信息技术产业为核心，形成科创产业总部集聚区及研发孵化基地，构建大湾区智创总部基地及智创扬帆基地两大科创单元，提升片区经济发展水平。
项目效果图 图源：合景泰富城市更新公众号
教育方面，打造优质教育综合体，项目规划15处教育设施：包括1所54班完全中学、1所42班九年制学校、1所48班小学、1所24班小学、7所幼儿园和4所托儿所。将全面改善区域教育水平，优化教育资源配置，为国育才。
项目效果图 图源：合景泰富城市更新公众号
此外，还将打造城景人文和谐共融生态空间，提升“一江两岸三带”东十公里的景观形象。全面落实海绵城市建设要求，综合采取“渗、滞、蓄、净、用、排”等 措施高标准建设海绵城市。
项目效果图 图源：合景泰富城市更新公众号
珠江村
项目旧改规划曝光
项目位于黄埔区西南部，北至中山大道，南接港前路，西至鱼茅路，东至荔香路，位于珠江前后航道交汇处，是广州人工智能与数字线经济试验区中心，也是东部沿江发展带核心区域。由一大两小3宗地块组成。
轨道交通上，其紧邻地铁5号线与地铁13号线的交汇站点(鱼珠站)，出行便利。
根据实施方案，项目复建区用地面积16.73公顷，融资区8.32公顷，涉及居住、商业、公共设施、文物古迹用地等。
回迁区占地面积是商品房区域的2倍。可以预见，为平衡拆建比，融资商品住宅，只能提高容积率，盖超高层住宅。
居住用地（包括回迁房与商品房）8.46公顷，建筑面积41.62万平方米。居住兼容商业用地2公顷，建筑面积12.43万平方米（该部分用地属于复建区）。商服设施用地2.45公顷，建筑面积15.7万平方米。
其中，回迁住宅用地由6块组成，包括2块纯住宅用地，合计4.01公顷，容积率5.18/5.20；2块商住用地，合计2公顷，容积率6.23。
另在荔香路西侧还有两块为国有住宅复建，用地面积5.52公顷，容积率0.6/2.2。
大家关心的融资区商品房住宅用地，仅3块：
港湾四村南侧地块，占地面积0.92公顷，容积率3.57；
狮山公园南侧地块，占地面积1.39公顷，容积率5.25；
荔香花园北侧，原金城花园地块，占地面积1.22公顷，容积率5.25。
三块商品宅地中，能望江的，只有狮山公园南侧地块，北靠公园，东-南向河涌环绕，环境不错。
可惜的是，地块很小，占地面积仅1.39万平方米，但容积率却高达5.25，极有可能盖超高层。
此外，教育配套上，项目将打造一所48班九年一贯制学校、两所12班幼儿园。
项目效果图
汤村（五福堂一二社）
7万㎡宅地 +9班幼儿园
10月27日，广州市规划和自然资源局发布了广州市黄埔区龙湖街汤村（五福堂一、二社）旧村改造项目（黄埔区 AG0641 规划管理单元）控制性详细规划调整，将新增涉宅用地约7万㎡，还有9班幼儿园。
项目位于黄埔区，北至五福堂农田，南至镇龙北地铁站D出口，东至新田村耕地，西至九龙大道，拟调整范围面积约 8.23 公顷。
同时，调整范围还涉及黄埔区 AG0641 规划管理单元约 163.10 公顷的面积。
首先，用地布局及用地性质的改造范围内，项目增加了居住功能，东侧新增居住地块，将商业用地调整为二类居住用地兼容商业商务设施用地。
其中南侧 AG064101 地块根据项目复建融资分区需要划分为两个地块。
粗略统计，新增涉宅用地面积约为 68184㎡，具体参数如下。
依据规划人口增加公服及市政设施，优化布局，满足旧村改造复建安置需要，提升人居环境。
而改造范围外，将三处因本项目改造导致无法单独建设利用的商业设施用地调整为防护绿地，其余用地落实现行控规。
此外，开发强度方面，改造范围内总建筑面积由 19.56 万㎡调整至 26.49 万㎡，增加 6.93 万㎡。
改造范围内规划新增居住用地容积率为 2.87，建筑限高 100 米，建筑密度按 28% 控制，绿地率按 35% 控制。
二类居住用地兼容商业商务设施用地，容积率为 3.7-4.66, 建筑限高 100 米，建筑密度按 28%-38% 控制，绿地率按 35% 控制。
最后，公服及市政设施调整方面，改造范围内规划居住人口0.64万人，居住片区规划公共服务与市政公用设施总面积 2.18 万㎡，占住宅建筑面积的11%，规划数量28 处，对比现行控规增加30处。
产业片区规划公共服务与市政公用设施总建筑面积 0.3 万㎡，规划数量 9 处。独立站地设施有 1 处 9 班幼儿园（含 3 班托儿所，规划新增）、1 处垃圾收集站（含可回收物便民回收点，规划新增）。
目前，汤村周边新盘有康大龙祥汇，均价约 4.7 万元 /㎡；万科幸福誉（尾盘），均价约 3.1 万元 /㎡；凯德中新里（尾盘），均价约 2.95 万元 /㎡；越秀星汇城 TOD，均价约 2.5 万元 /㎡。
黄埔旧改真的加速了
黄埔旧改是拆迁前置，说到底很多问题，都是钱的问题，什么前期投入大、开发周期长、商品房难入市难回血...都少不了金融工具这一“润滑剂”。
而结合近日@中国农业银行广州分行 新鲜发布的「城市更新改造贷款」，黄埔旧改将提速。
尤其是近期这三个项目的批复，也黄埔旧改注入了一剂积极推进的强心针。
值得关注的是，在这之前，黄埔曾明确表示要加快旧改项目实施方案的审批工作。
传递给市场的信号是，既然这三个项目已经获得了批复，是不是意味着其他项目也有希望？
据不完全统计，光是今年下半年，黄埔就足足有9个项目组织编制完成了实施方案（片区策划），并进行了公示。除了此次获批的3个项目，还有南湾村、刘村（华甫、荷村）、墩头基、刘村洋城岗、文冲以东以及洋田村。
图源：网络
其中，文冲以东和墩头基，已经通过城市更新工作领导小组会议审批通过，也就是一级会。
顺利的话，年内实现实施方案的批复将是板上钉钉。
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