近日，广州市住房和城乡建设局、广州市规划和自然资源局出台《关于印发广州市保障性租赁住房项目认定办法配套文件的通知》（以下简称《通知》）以及其中涉企政策解读文件，明确了产业园区工业企业、企事业单位等自建保障性租赁住房的具体操作规范。据了解，这是继2022年广州市出台保障性租赁住房项目认定办法后，相对应的分类实施细则，明确了企事业单位自建保障性租赁住房的具体操作规范。《实施细则》提出，符合规定项目可优先向本单位符合条件的职工定向出租，涉及新建保障性租赁住房用地性质变更的，可免予补缴土地价款。此外，对于经营困难的相关保障性租赁住房项目，可由市、区相关政府部门优先购买，企事业单位自有存量土地建设保障性租赁住房项目，不得上市销售或变相销售。《实施细则》自印发之日起施行，有效期5年。值得注意的是，广州市支持符合条件的闲置土地，作为自有存量土地申请建设保障性租赁住房。对于自有存量土地已有建筑物申请新建、改建、扩建保障性租赁住房的，需要按照广州市申请使用建设用地的相关规定办理用地再利用审批。企事业单位利用自有存量土地新建保障性租赁住房，需由项目用地权属人进行申报，同时，需满足土地权属清晰、符合现行城市总体规划、土地利用总体规划、国土空间总体规划和住房保障发展规划等相关要求。《实施细则》明确规定存在以下情形的，不得申请建设保障性租赁住房：（2）被认定为闲置土地且尚未完成后续处置的，或未按用地监管协议等约定履约的；（4）存在土壤污染，不符合居住用途土壤环境质量要求的（经污染治理符合相关要求的除外）；（5）相关专项规划明确需保留原用途使用或不宜建设的用地。申请人需提交项目建设运营方案等材料进行申请。建设运营方案须结合申报项目周边产业布局、人口分布、租赁需求、公建配套、交通承载能力等情况编制，重点对项目区位、周边住房需求、建设规模、资金来源、商业配套设施建设规模、运营管理模式等项目建设必要性、可行性（含控制性详细规划调整可行性）进行论证分析。项目经区相关职能部门联合会审后，经会审符合标准的项目将收到项目认定书。若拟建保障性租赁住房项目用地与现行控制性详细规划矛盾，申报人可提出申请控制性详细规划调整。完成调整后，申报人可申办规划许可、用地手续。广州市规定，属于利用自有存量土地建设保障性租赁住房项目、不得上市销售或变相销售，并就产权登记限制要求进行明确。需要明确的是，保障性租赁住房项目不动产登记的房屋产权性质为“保障性租赁住房”，项目建成后以栋为最小单元办理产权登记。以栋为最小单元整体确权、整体转让，不得分割登记、分割转让、分割抵押。《广州市保障性租赁住房项目认定办法》（穗建规字〔2022〕9号）已印发实施，现将其配套文件《关于产业园区工业项目配套用地新建宿舍型保障性租赁住房的实施细则》《关于企事业单位利用自有存量土地新建保障性租赁住房的实施细则》印发给你们，请认真组织实施。实施过程中遇到问题，请径向市住房城乡建设局、市规划和自然资源局反映。广州市住房和城乡建设局
广州市规划和自然资源局
2023年4月11日关于产业园区工业项目配套用地新建宿舍型保障性租赁住房的实施细则为贯彻落实《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》（国办发〔2021〕22号）、《广东省人民政府办公厅关于加快发展保障性租赁住房的实施意见》（粤府办〔2021〕39号）、《广州市人民政府办公厅关于进一步加强住房保障工作的意见》（穗府办〔2021〕6号）有关精神，支持产业园区工业企业利用自有工业项目配套用地建设宿舍型保障性租赁住房，结合本市工作实际，制定本实施细则。（一）本细则适用于本市产业园区内工业项目用地权属人利用项目宗地内配套行政办公及生活配套服务设施用地面积、建筑面积建设宿舍型保障性租赁住房项目的审批。已完成土地出让的在建项目及已建成的工业用地项目申请新建、改建、扩建宿舍型保障性租赁住房的，需要按照广州市申请使用建设用地的相关规定办理用地再利用审批。（二）本细则所称产业园区是指各级政府认定或授予称号的孵化器、文化创意产业园、环保循环经济产业园、提质增效产业园、特色产业园等。除上述产业园区外按产业园区用地设置或建设的工业用地项目，经属地区政府批准的，可按本《细则》规定申请建设宿舍型保障性租赁住房。（一）申报人。申报人应为项目用地权属人。鼓励将园区多个工业项目用地的行政办公及生活配套服务设施集中布局，可由各权属人共同作为申报人，或各权属人共同委托其中一名权属人作为申报人。（二）权属清晰。申报项目应已取得土地划拨决定书、已签订土地出让合同或已办理土地使用权证等土地权属来源或证明文件，不存在查封登记、异议登记等限制转移登记或权属争议的情形。存在抵押等其他权利限制的，应解除权利负担或取得该权利人书面同意。（三）符合规划。申报项目应符合现行城市总体规划、土地利用总体规划、国土空间总体规划、国土空间详细规划和住房保障发展规划相关要求。（四）存在以下情形的，不得申请建设宿舍型保障性租赁住房：1.拟配建宗地及地上房屋存在违法违规行为未处理的；2.被认定为闲置土地且未完成后续处置的，或未按用地监管协议等约定履约的；4.土地涉及严重污染物、危险化学品生产使用及存储等不适合配建的（经污染治理符合相关要求的除外）。（一）申请。申报人可通过市保障性租赁住房管理服务平台或各区住房城乡建设部门，提交项目建设运营方案等材料进行申请。建设运营方案须结合申报项目周边产业布局、人口分布、租赁需求、公建配套、交通承载能力等情况编制，并重点对项目区位、周边住房需求、建设规模、资金来源、运营管理模式等项目建设必要性、可行性进行论证分析。（二）审查。区住房城乡建设部门组织规划和自然资源、工信、发展改革、生态环境、交通、林业园林、水务、城市管理等有关单位进行联合会审。（三）认定。经会审符合标准的项目，报属地区政府依据《广州市保障性租赁住房项目认定办法》（穗建规字〔2022〕9 号）审批批准后，由区住房城乡建设部门核发项目认定书，同时抄送发展改革、规划和自然资源、生态环境、交通、林业园林、水务、城市管理等相关部门。（四）纳入规划、计划。区住房城乡建设部门通过市保障性租赁住房管理服务平台将认定项目情况上报市住房保障办公室报备。由市住房保障办公室将项目纳入保障性租赁住房发展规划、年度建设计划。（五）项目建设。申报人凭保障性租赁住房项目认定书向发展改革、规划和自然资源、住房城乡建设、水务等部门申请办理立项、用地、规划、报建、施工、消防等建设手续。（六）确权登记。利用产业园区工业项目用地配套行政办公及生活服务设施建筑面积建设的宿舍型保障性租赁住房不得单独进行分割登记、转让或抵押，但可以随产业用房按比例以幢、层、间等为基本单元进行分割登记、转让或抵押，具体按《广州市人民政府办公厅关于印发广州市提高工业用地利用效率实施办法的通知》（穗府办规〔2022〕5号）办理。（七）项目运营。申报人应将项目配租情况等上传到市保障性租赁住房管理服务平台，接受项目属地区住房城乡建设等部门监管。（一）建设标准。相关房屋设计、施工等应当按照《住房和城乡建设部办公厅关于集中式租赁住房建设适用标准的通知》（建办标〔2021〕19号）规定的宿舍型租赁住房技术标准执行，严禁建设成套商品住宅。具备条件实施的，应采用全装修成品交房和装配式建造。（二）配租管理。配建的宿舍型保障性租赁住房原则上以本企业员工或者同一产业园区内企业员工租住为主。（三）租金要求。租金标准按我市保障性租赁住房有关规定执行，应低于同地段同品质的市场租赁住房租金。（四）转让机制。配建的宿舍型保障性租赁住房项目转让，按《广州市人民政府办公厅关于印发广州市提高工业用地利用效率实施办法的通知》（穗府办规〔2022〕5号）办理。转让后保障性租赁住房的性质不变，受让方应按保障性租赁住房项目有关规定进行运营。（一）已批（含土地已出让的在建项目和已建成项目）工业用地可调整用地控制指标建设宿舍型保障性租赁住房，在确保安全的前提下，项目宗地内允许配建的行政办公及生活配套服务设施用地面积占项目总用地面积的比例上限由7%提高到15%，建筑面积（计容）占项目总建筑面积（计容）的比例上限由15%提高到30%（简称“双控指标”），提高部分主要用于建设宿舍型保障性租赁住房。项目总建筑面积（计容）超出原批复文件的，按《广州市人民政府办公厅关于印发广州市提高工业用地利用效率实施办法的通知》（穗府办规〔2022〕5号）办理。已批工业用地项目申请调整双控指标不改变原用地批准的土地用途、土地使用年限，不再重新约定投资强度、产值、税收等。已建成工业用地项目的行政办公及生活配套服务设施中，用于租赁住房且符合保障性租赁住房建设标准及条件的，也可一并纳入保障性租赁住房管理，并按规定享受相关优惠政策。（二）本细则公布实施后，新批工业用地的土地使用权出让合同须约定本细则规定的双控指标相关内容，并在土地出让方案、公告等相关材料予以载明。新批工业用地项目用地权属人可根据租赁住房需求情况，申请不高于双控指标要求的用地面积及建筑面积用于建设宿舍型保障性租赁住房。（三）产业园区工业企业利用自有工业用地建设宿舍型保障性租赁住房可采取自建或与其他市场主体合作建设运营方式。（四）产业园区工业企业利用自有工业用地建设宿舍型保障性租赁住房项目，凭保障性租赁住房项目认定书按规定享受相关土地、财税和金融支持政策，用水、用电、用气价格按照居民标准执行。（五）产业园区工业项目配套用地新建的宿舍型保障性租赁住房免收城市基础设施配套费。本细则自印发之日起施行，有效期5年。各区可结合本辖区实际情况，在本细则基础上细化完善项目联合审查的具体内容和审查方式。关于企事业单位利用自有存量土地新建保障性租赁住房的实施细则为贯彻落实《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》（国办发〔2021〕22号）、《广东省人民政府办公厅关于加快发展保障性租赁住房的实施意见》（粤府办〔2021〕39号）、《广州市人民政府办公厅关于进一步加强住房保障工作的意见》（穗府办〔2021〕6号）有关精神，支持企事业单位利用自有存量土地建设保障性租赁住房，结合本市工作实际，制定本实施细则。（一）在本市行政区内，各类企事业单位依法取得国有建设用地使用权的自有存量土地，在保持权属不变、满足规划和安全、尊重群众意愿等要求的前提下，可按本细则规定申请建设保障性租赁住房。本细则所称依法取得国有建设用地使用权的自有存量土地，是指企事业单位已通过办理土地划拨决定书、签订土地出让合同（已缴清土地出让金）或已办理国有土地使用权证等，取得土地合法使用权证明文件的土地。符合申请建设保障性租赁住房条件的闲置土地经依法处置后可以作为自有存量土地申请建设保障性租赁住房。自有存量土地已有建筑物申请新建、改建、扩建保障性租赁住房的，需要按照广州市申请使用建设用地的相关规定办理用地再利用审批。（二）企事业单位自有存量土地属于产业园区工业项目用地的，按《关于产业园区工业项目配套用地新建宿舍型保障性租赁住房的实施细则》执行。（二）权属清晰。项目用地应已取得土地划拨决定书、已签订土地出让合同（已缴清土地出让金）或已办理国有土地使用权证等土地权属来源或证明文件，不存在查封登记、异议登记等限制转移登记或权属争议的情形。存在抵押等其他权利限制的，应解除权利负担或取得该权利人书面同意。（三）符合规划。项目用地应符合现行城市总体规划、土地利用总体规划、国土空间总体规划和住房保障发展规划相关要求。（四）存在以下情形的，不得申请建设保障性租赁住房：2.被认定为闲置土地且尚未完成后续处置的，或未按用地监管协议等约定履约的；4.存在土壤污染，不符合居住用途土壤环境质量要求的（经污染治理符合相关要求的除外）；5.相关专项规划明确需保留原用途使用或不宜建设的用地。（一）申请。申报人可通过市保障性租赁住房管理服务平台或各区住房城乡建设部门，提交项目建设运营方案等材料进行申请。建设运营方案须结合申报项目周边产业布局、人口分布、租赁需求、公建配套、交通承载能力等情况编制，重点对项目区位、周边住房需求、建设规模、资金来源、商业配套设施建设规模、运营管理模式等项目建设必要性、可行性（含控制性详细规划调整可行性）进行论证分析。（二）审查。区住房城乡建设部门组织区规划和自然资源、发展改革、生态环境、交通、林业园林、水务、城市管理等有关单位进行联合会审。（三）认定。经会审符合标准的项目，报属地区政府依据《广州市保障性租赁住房项目认定办法》（穗建规字〔2022〕9 号）审批批准后，由区住房城乡建设部门核发项目认定书，同时抄送发展改革、规划和自然资源、生态环境、交通、林业园林、水务、城市管理等相关部门。（四）控制性详细规划调整。经属地区政府批复的拟建保障性租赁住房项目用地如与现行控制性详细规划矛盾，由申报人提出申请，属地区政府组织开展控制性详细规划调整工作，申请将非居住用地调整为居住用地（保障性租赁住房用地），按程序提交市规委会审议，并以市政府批复为准。（五）纳入规划、计划。属地区政府批复项目方案、涉及的控制性详细规划完成调整后，申报人报属地区住房城乡建设部门通过市保障性租赁住房管理服务平台将项目向市住房保障办公室报备，由市住房保障办公室将项目纳入保障性租赁住房发展规划、年度建设计划。（六）规划、用地手续办理。属地区政府批复项目方案、涉及的控制性详细规划完成调整后，由申报人按规定向规划和自然资源行政主管部门申办规划许可、用地手续，规划和自然资源行政主管部门在规划许可、用地文件中注明属于利用自有存量土地建设保障性租赁住房项目、不得上市销售或变相销售，并就产权登记限制要求进行明确。（七）项目建设。申报人凭保障性租赁住房项目认定书向发展改革、规划和自然资源、住房城乡建设、水务等部门申请办理立项、用地、规划、报建、施工、消防等建设手续。（八）确权登记。保障性租赁住房项目不动产登记的房屋产权性质为“保障性租赁住房”，项目建成后以栋为最小单元办理产权登记。附记栏注“本物业为保障性租赁住房，应以栋为最小单元整体确权、整体转让，不得分割登记、分割转让、分割抵押，不得上市销售或变相销售”。（九）项目运营。申报人应将保障性租赁住房项目配租情况等上传到市保障性租赁住房管理服务平台，接受项目属地区住房城乡建设等部门监管。（一）建设标准。相关房屋设计、施工等应当按照《住房和城乡建设部办公厅关于集中式租赁住房建设适用标准的通知》（建办标〔2021〕19号）规定的技术标准执行。具备条件实施的，应采用全装修成品交房和装配式建造。（二）配套设施。经批准允许建设保障性租赁住房的项目，为满足居住人员生活需要，可按需要建设必要的其他商业服务设施并按规定缴交地价。其他商业服务设施建筑面积（计容）占项目总建筑面积（计容）的比例不应高于5%。其他公共服务设施按《广州市居住区配套公共服务设施管理暂行规定》执行。（三）配租管理。企事业单位利用自有存量土地新建保障性租赁住房项目的房源，允许优先向本单位符合条件的职工定向出租。有剩余房源可向其他符合条件的新市民、青年人群体出租。（四）租金要求。租金标准按低于同地段同品质的市场租赁住房评估租金执行。（五）转让机制。企事业单位利用自有存量土地建设保障性租赁住房项目，按土地供应手续约定产权登记为保障性租赁住房的，土地使用年限内按照保障性租赁住房运营管理。因经营困难等原因确需转让的，需经属地区住房城乡建设部门组织有关单位进行联合会审通过后，并报属地区政府批准。市、区政府拥有优先购买权，由政府指定的国有住房租赁公司购买。购买价格价包含土地购买价和建筑物购买价两部分。其中，若土地为划拨（或限制性出让）的，土地购买价按划拨（或限制性出让）土地权益价计算；若土地为出让的，土地购买价按分摊土地原出让价格结合剩余年限计算。建筑物购买价按重置价结合成新计算。市、区住房城乡建设部门明确不予优先购买的，可按相关规定整体转让。转让后保障性租赁住房的性质不变，受让方应按保障性租赁住房项目有关规定进行运营。（一）土地用途原为非居住用地需变更用途建设保障性租赁住房的，申报人可按照土地用途变更的规定，取得规划和自然资源部门的同意，并办理变更登记。土地使用权通过划拨批准文件获得的可继续保留划拨方式。变更土地用途为保障性租赁住房用地后，土地使用年限不变，按原土地使用合同的剩余年限计，保障性租赁住房部分不补缴土地价款。（二）企事业单位利用自有存量土地新建保障性租赁住房，可采取自建或与其他市场主体合作建设运营方式。（三）企事业单位利用自有存量土地新建保障性租赁住房项目，凭保障性租赁住房项目认定书按规定享受相关土地、财税和金融支持政策，用水、用电、用气价格按照居民标准执行。（四）企事业单位自有存量土地新建的保障性租赁住房免收城市基础设施配套费。本细则自印发之日起施行，有效期5年。各区可结合本辖区实际情况，在本细则基础上细化完善项目联合审查的具体内容和审查方式。《关于产业园区工业项目配套用地新建宿舍型保障性租赁住房的实施细则》政策解读（一）产业园区工业用地如何界定？在建或已建项目能否申请建设保障性租赁住房？答：关于产业园区工业用地界定，《细则》结合本市实际，将各级政府认定或授予称号的孵化器、文化创意产业园、环保循环经济产业园、提质增效产业园、特色产业园和区政府批准的园区，均纳入可适用《细则》的产业园区范围内。《细则》明确规定只要是产业园区的工业项目用地使用权人，不论是新批用地的使用权人，还是已批用地（含土地已出让的在建项目和已建成项目）的使用权人，在符合《细则》规定条件的情况下，均可以申请建设宿舍型保障性租赁住房。针对已批项目（含土地已出让的在建项目和已建成项目），应先按广州市申请使用建设用地有关规定申请办理土地再利用，审批通过后方可建设保障性租赁住房。（二）多个工业项目用地的行政办公及生活配套服务设施集中布局、统一建设保障性租赁住房，如何选择申报主体？答：可由各权属人共同作为申报人，或各权属人共同委托其中一名权属人作为申报人，各权属人权利义务通过协议对各方权利义务进行明确。（三）已批工业用地（含土地已出让的在建项目和已建成项目）可调整用地控制指标建设宿舍型保障性租赁住房，具体如何实现？答：已批工业用地（含土地已出让的在建项目和已建成项目）可调整用地控制指标建设宿舍型保障性租赁住房，项目宗地内允许配建的行政办公及生活配套服务设施用地面积占项目总用地面积的比例上限由7%提高到15%，建筑面积（计容）占项目总建筑面积（计容）的比例上限由15%提高到30%，提高部分主要用于建设宿舍型保障性租赁住房。用地控制指标调整在原有项目总体规划内调整，项目总建筑面积（计容）超出原批复文件的，按《广州市人民政府办公厅关于印发广州市提高工业用地利用效率实施办法的通知》（穗府办规〔2022〕5号）办理审批手续。（四）产业园区工业用地项目利用配套行政办公及生活服务设施建筑面积建设的宿舍型保障性租赁住房项目产权登记有无特殊要求？答：《广州市人民政府办公厅关于印发广州市提高工业用地利用效率实施办法的通知》（穗府办规〔2022〕5号）第二十八条第三款规定，普通工业用地内的配套行政办公及生活服务设施不得独立进行分割登记、转让或抵押，但可以随产业用房按比例，以幢、层、间等为基本单元进行分割登记、转让或抵押。《细则》明确产业园区工业用地项目利用配套行政办公及生活服务设施建筑面积建设的宿舍型保障性租赁住房项目建成后不得单独进行分割登记、转让或抵押，但可以随产业用房按比例，以幢、层、间等为基本单元进行分割登记、转让或抵押。具体按《广州市人民政府办公厅关于印发广州市提高工业用地利用效率实施办法的通知》（穗府办规〔2022〕5号）办理。（五）产业园区工业用地项目利用配套行政办公及生活服务设施建筑面积建设宿舍型保障性租赁住房项目是否允许转让？需要履行什么手续？答：产业园区工业用地项目利用配套行政办公及生活服务设施建筑面积建设的宿舍型保障性租赁住房项目因涉及产业布局、免收城市基础设施配套费、现有政策衔接等因素，项目具体转让要求需按《广州市人民政府办公厅关于印发广州市提高工业用地利用效率实施办法的通知》（穗府办规〔2022〕5号）办理，且转让后保障性租赁住房的性质不变，受让方应按保障性租赁住房项目有关规定进行运营。《关于企事业单位利用自有存量土地建设保障性租赁住房的实施细则》政策解读一）企事业单位自有存量土地如何界定？已有建筑物的土地能否申请建设保障性租赁住房？答：企事业单位依法取得国有建设用地使用权的自有存量土地（简称“企事业单位自有存量土地”），是指企事业单位已通过办理土地划拨决定书、签订土地出让合同（已缴清土地出让金）或已取得国有土地使用权证等，取得土地合法使用权证明文件的土地。自有存量土地已有建筑物的，企事业单位应先按照广州市申请使用建设用地有关规定申请办理用地再利用审批手续后建设保障性租赁住房。（二）企事业单位自有存量土地属于产业园区工业项目用地的，如何选择建设保障性租赁住房方式？答：企事业单位自有存量土地属于产业园区工业项目用地的，按《关于产业园区工业项目配套用地新建宿舍型保障性租赁住房的实施细则》执行，即作为产业园区工业项目配套用地新建宿舍型保障性租赁住房，而不适用《关于企事业单位利用自有存量土地建设保障性租赁住房的实施细则》。（三）企事业单位自有存量土地原为非居住用地的，如何申请建设保障性租赁住房？有什么政策支持？答：首先，企事业单位自有存量土地原为非居住用地申请建设保障性租赁住房的，在方案编制时应在项目方案中涵盖项目用地用途变更调查及论证情况；其次，经联合审查取得项目认定后，经申报人申请由属地区政府组织开展控制性详细规划调整工作，按程序提交市规委会审议并以市政府批复为准；最后，在项目方案批复及完成规划调整后，申报人按现行办理相关用地建设、许可等手续进行项目建设、运营。企事业单位变更土地用途建设保障性租赁住房，土地使用年限不变，按原土地使用合同的剩余年限计，保障性租赁住房部分不补缴土地价款。（四）企事业单位自有存量土地申请建设保障性租赁住房项目产权登记有无特殊要求？答：项目建成后须以栋为最小单元办理产权登记，房屋产权性质为“保障性租赁住房”，需整体确权、整体转让，不得分割登记、分割转让、分割抵押，不得变相分割销售。（五）企事业单位自有存量土地申请建设保障性租赁住房项目配套设施如何设置？答：企事业单位可结合项目实际需要，可按其他商业服务设施建筑面积（计容）占项目总建筑面积（计容）的比例不应高于5%的要求，建设必要的商业配套设施并按规定缴交地价。其他公共服务设施按《广州市居住区配套公共服务设施管理暂行规定》执行。（六）企事业单位自有存量土地申请建设保障性租赁住房项目是否允许转让？需要履行什么手续？答：企事业单位自有存量土地申请建设保障性租赁住房项目因经项目认定后非居住用地转居住用地、享受免收城市基础设施配套费等政策优惠，原则上不允许转让。因经营困难等原因确需转让的，需整体转让并经属地区住房城乡建设部门组织有关单位进行联合会审通过后，报属地区政府批准；转让后保障性租赁住房的性质不变，受让方应按保障性租赁住房项目有关规定进行运营。（七）企事业单位自有存量土地申请建设保障性租赁住房项目转让时购买价如何确定？答：企事业单位自有存量土地申请建设保障性租赁住房项目转让的，市、区政府指定的国有住房租赁公司拥有优先购买权。购买价包含土地购买价和建筑物购买价两部分：其中，若土地为划拨（或限制性出让）的，土地购买价按划拨（或限制性出让）土地权益价计算；若土地为出让的，土地购买价按分摊土地原出让价格结合剩余年限计算。建筑物购买价按重置价结合成新计算。本文转载自广州市住建局、南方日报、房地产导刊，版权归原创者所有，如有侵权，请后台联系删除。爆料、商务合作请后台联系。