12月5日消息，广州冼村收回“钉子户”集体土地使用权表决结果出炉：通过！据悉，应到会股东3928人，实到会股东人数为3745人，同意股东人数为3535人，同意率约94%。虽然旧改项目需要付出较长的改造时间，有更多不确定性，但没能料想到，珠江新城告别最后的城中村，竟然经历了漫长的15年。2011年12月9日，保利在广州市冼村实业有限公司召开股东大会的表决中成功获得56票，高票数赢下富力，拿下其在广州的第二个旧改项目，总投资高达150亿元。冼村旧改项目总用地面积18.49万平，总建筑量107.7万平，容积率6.99；含村民住宅回迁安置住宅、公建配套、商业商办、住宅、公服设施等。该项目是广州市重点旧改项目和珠江新城最后一个城中村改造项目，建成后将成为广州核心区域又一地标性建筑，因此受到多方的关注。最后一个项目的开展并非如预期那么顺利。持续改造10年后，村民在2018年首次回迁入住新房，再到2019年3月才出炉冼村改造新方案，2020年10月三期回迁房已经封顶。直至今年3月，保利以协议出让的方式拿下两宗建设用地。后续，广州市规划和自然资源局也发布天河冼村改造项目融资区地块的批后公布图。规划图显示，项目将建1栋3至4层的商业中心，3栋23层、37层、49层的办公楼，和地铁合建的地下商业广场，以及3栋47层高的住宅楼以及一所幼儿园。据悉，项目案名为“保利天御”（最终案名以开发商输出为准），产品上包括约240-450平大平层、约75-253平商办单位等。如果此次解决了最后的钉子户问题，保利也能加快完成冼村的改造，珠江新城最后一个城中村改造项目也将完成。琶洲旧改的成功确实难以复制，但手握两个重磅项目的保利还在广州旧改市场里拿下了不少项目，如后续参与开发天河小新塘、黄埔鱼珠、黄埔大塱村等多个旧改项目。布局旧改市场的背后，是保利对城镇化机遇和利润提升的重视。据此前消息，至于补偿方案，倘若村民如期签约，仍能按照此前拆补方案进行赔偿。据2011年的资料显示，冼村旧村改造拆迁安置原则上按照“拆一补一”的准则，根据自愿原则选择以下两种方案：一是以有证面积“拆一补一”为准，阳台、飘楼按2000元/平给予材料补偿。二是以有证面积“拆一补一”为准，阳台、飘楼面积按50%计作面积补偿，村民可选用12平面积置换一个地下停车位，超出120平的必须选择一套以上（含一套）公寓。据悉，这份冼村拆迁补偿标准和2010年2月8日的公告，基本一致。也就是说，冼村并未给“钉子户”提高补偿额度，还是和13年前首批拆迁户待遇一样。据了解，今年4月6日-9日，荔湾鹤洞村进行关于旧改的三项议题表决，事关收回鹤洞村旧村改造范围内未签约户的集体土地使用权的表决决议。
若表决通过，鹤洞村将收回未签约的集体土地上私人房屋所占用的集体土地（最后9栋），这也是荔湾首个！据消息称，目前，鹤洞村内9栋未签约集体土地上的私人房屋，已基本被清拆，旧改提速效率有目共睹。它所涉及的拆补方案，便是直接按照此前相关规定，对被拆迁人作出补偿，并不作改动。而其作为老城首例依法强拆样本，这或许也将能被冼村沿用。毕竟，据公开资料统计，目前通过表决收回集体土地使用权的，有茅岗村、火村、文冲村、水西村、新田村、珠江村等，仍以黄埔区为主。强制收回土地的方案，对于冼村旧改而言，也是一大实际性进展。项目周边围绕着维家思广场、恒大中心、越秀金融大厦、富力盈泰大厦等CBD地标，位置和交通条件极佳。凭借珠江新城的核心地位，项目重要性之高，不言而喻。如何突破钉子户困局？
这是，时隔两年后，广州再提城中村改造立法，试图在解决“钉子户”、“集转国”等老大难问题上寻求突破。在全国超大特大城市中，广州是中心城区城中村相对比较集中的城市。数据显示，当前，广州一千多个行政村里面，具备城中村特性的有272个，大概占全市行政村1/4。在城中村居住的户籍人口超过110万人，常住外来人口中，居住在城中村的可能占这座超大城市1/3。城中村改造能改善大部分居民的居住环境，但同时，因为涉及人数庞大，改造难度也高。当前，城中村存在建设无序、消防防汛等隐患问题，成为城市治理一个薄弱环节。城中村的改造又尤为重要，无论是后续的发展空间，还是产业升级，都离不开城中村改造，城中村改造是推进城市治理能力现代化的重要途径。今年来，广州城中村改造全面加速，然而，要推进127个城中村改造项目，实现城市更新年度投资目标，接下来依然任务艰巨。广州于6月发布《优化城中村全面改造项目审批流程的通知》，进一步优化城中村全面改造项目审批流程。同时，积极通过立法提高城中村改造的效率和质量。此前，关于土地征收、变更土地所有权等方式，已有过很多实践与经验。然而，备受市场期待的行政裁决方式，却由于城市更新条例而迟迟未能执行。《征求意见稿》或将在后续明确行政裁决的前提与要求，进一步以此举保障绝大多数权益人的合法利益。相关专家认为，城中村和老旧小区改造容易出现“钉子户困局”“政府多机构管制审批困局”“业主表决困局”的博弈困局，并带来“时间陷阱”。未来可通过体制机制创新，实现城中村、老旧小区渐进式、滚动式拆除重建，通过采取与同片区存量资源捆绑联动的方式，推动城中村与老旧小区拆除重建与有机更新的合理组合。
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