多次高呼“活下去”的万科，这次真的到了悬崖边上！800亿人民币（115亿美金）银团贷款以应对债券偿付

万科 IC 资料图

导读：作为行业标杆的万科，在行业攸关的时刻，理应被驰援。
从维护房地产稳定的大局出发，无论是险资还是其他资本，谁都不应该做压死骆驼的最后一根“稻草”。
万科要做全民的万科，而不是谁的万科。

万科又传出两个大消息！

3月12日，A股和港股的地产板块大爆发。房地产ETF大涨超3%，传统房企招商蛇口、保利发展、万科、金地集团股价皆一度上涨超4%，万科股价更显强劲。香港市场房地产板块亦大涨超2%。

从市场传闻来看，一则关于“要求银行强化对国有支持的地产发展商万科融资支持，并呼吁债券人考虑延长私人债务到期期限”的消息在投资圈流传，可能是引发地产股行情的主要原因。据券商中国记者向某股份银行人士了解，确实存在传闻中的一些现象。 

同时，有市场消息指工行（牵头行）、农行、中行、建行、交行和邮储银行六家国有银行以及招行、中信、兴业、浦发、民生和平安六家股份制银行正为万科筹措最高额800亿人民币的银团贷款，以应对未来到期的公开市场债券偿付。

与此同时，除了新华资产外，中国太保、太平保险、大家保险陆续坐到了谈判桌上。

据消息，3月8日前后，多家险资派出高管到深圳万科总部进行新一轮磋商。磋商方案包括将万科债务偿付期限延长至少一年、追加增信担保和抵押品，以及发行债券将“非标转标”等。截至3月10日，万科与险资的谈判仍在进行中。

和外界传闻有出入的是，万科此轮商谈的重点并非对债务进行“展期”，而是希望几家险资不要提前行权，继续履行合同直至贷款到期。

险资赴深与万科开展新一轮磋商

据经济观察网，3月8日前后，多家险资派出高管到深圳万科总部进行新一轮磋商。磋商方案包括将万科债务偿付期限延长至少一年、追加增信担保和抵押品，以及发行债券将“非标转标”等。截至3月10日，万科与险资的谈判仍在进行中。

在这期间，万科公告已全额偿付一笔于3月11日到期的票据本息，合计6.47亿美元。这一准时打钱的动作，使多只债券在当日收涨，但股价仍然微跌。

实际上，万科自3月以来的一轮债务展期舆论风波，焦点并不在美元债，而在境内非标债务。

一家参与谈判的头部险资人士向经济观察网透露，自2月底以来，万科董事局主席郁亮与深圳地铁相关高层赴北京与多家险资企业商谈，包括新华资产、中国太保、太平保险、大家保险等。

和外界传闻有出入的是，万科此轮商谈的重点并非对债务进行“展期”，而是希望几家险资不要提前行权，继续履行合同直至贷款到期。

据经济观察网了解，万科与多家险资合作的金融业务为债权投资计划，业内称为“保债计划”，为非标私募产品，当下多个保债计划均没有到合同到期日。

“这种非标债权产品的具体条款由双方协商，比如总合同期6年可分为2+2+2年，在每两年年底，债权人可选择提前行权，有些险资会把评级下调增加为提前行权触发条件，险资无需举证即可单方面宣布借款提前到期。”前述头部险资人士解释。

角力已经开始

这是万科管理层第二次向险资企业提出延后行权的诉求。2023年12月，在监管部门协调下，新华资产等同意将万科的保债计划延期行权3个月。

至2024年3月，坐在谈判桌对面的险资企业增加至新华资产、中国太保、太平保险、大家保险等，涉及面更广，期望延期的时间更长，参与谈判的高管和领导级别进一步提升。

前述头部险资人士对经济观察网表示，投资人并不担心万科无力偿付3月到期的美元债，相反，在现金有限和销售端没有起色的背景下，万科在用行动表明外债优先、境内非标债置后的偿还安排。

一家已出险头部房企人士认为，这是一种不得已的策略，“都是为了保护资产负债表，如果什么债都还，在现在的销售环境下，最后大概率会爆雷”。

新华保险2023年半年报披露，新华保险投资了3个万科项目的债权计划，合计约53亿元。

前述头部险资人士透露，目前在谈延期行权的险资持有的与万科相关的保债计划，每家总额约数十亿元。如果有一家险资选择提前行权，万科大概率会因无力还债而正式违约，“谁也不想打响第一枪”。

谈判桌上，险资与万科已经过多轮角力。有险资多次提出，继续履约的条件是万科增加资产抵押，缩小风险敞口，但万科方面暂未配合。

3月8日前后，多家险资派出高管到深圳万科总部进行新一轮磋商。磋商方案包括将万科债务偿付期限延长至少一年、追加增信担保和抵押品，以及发行债券将“非标转标”等。

前述头部险资人士透露，“非标转标”是万科新提出的方案，即万科可兑付非标债务，前提是险资认购万科即将发行的债券，将此前的非标私募债权计划置换为公募债。

目前，有险资还在研判中，作为债权人，公募债的透明度和流动性优于非标私募债，但当前其最大的诉求是尽快回笼现金以避险。

在与万科交涉过程中，前述头部险资人士认为，“万科在处置资产方面不积极”，不主动向债权人披露资产处置安排，多次反馈“资产卖不出去”。

而前述已出险头部房企人士则表示，多家房企积极卖资产自救的下场，是把自己“救”没了，长远来看，积极卖资产，对公司和债权人都不是利好。

3月9日，一位香港金融机构人士向经济观察网表示，其所在公司正密切关注万科本轮境内债谈判进展，鉴于销售端持续下滑和头部房企债务也亮起红灯，预计内地楼市需要更长周期实现复苏，其计划出清手上的内资房企股债，包括头部央企。

据经济观察网了解，2023年底，国资委内部对国资背景企业风险处置提出三个“不能”：中央企业、国有企业不能成为重大风险爆破点，不能引发系统性金融风险，不能在处置风险中刺破风险。

万科能否被归类为国有企业？参与谈判的多家险资认为，这个身份归属问题很重要，决定了行政部门能否给予万科更多支持和背书，债权人以此量度和万科的债务磋商条款。

回应下一步偿债安排

面对近期资本市场传出的各种债务展期消息，万科企业股份有限公司（以下简称“万科A”，000002.SZ）用提前还债表明态度。

3月11日，该公司一笔发行规模6.3亿美元的中期票据到期，相关偿债资金在3月8日便已到位。

万科A相关人士介绍，截至目前，该公司今年境外公开市场的债务已经偿付了将近一半，剩下的两笔境外债务将在5月及6月到期，会通过3种方式兑付。境内方面，今年93亿元的到期债务已经偿付了20亿元，“境内的融资渠道很畅通，这个不用太担心”。

据了解，万科A的全资子公司万科地产（香港）有限公司于2018年12月11日发行了6.3亿美元的中期票据，利率为5.35%，到期日为2024年3月11日。3月8日，万科A提前将约6.47亿美元的资金存入代理行指定银行账户，用以全数偿付到期票据的本息。

今年万科A到期的境外债务有3笔，除了此次兑付的6.3亿美元中期票据外，还有一笔2019年发行、票面利率4.2%的6亿美元票据，到期日为6月7日。另一笔则是2021年发行的人民币票据，规模为14.45亿元，票面利率4.35%，到期日为5月25日。

万科A相关人士表示，由于境外债涉及资金出境的问题，资本市场会比较关注。据其介绍，该公司境外债的兑付主要有3种方式，包括境外自有资金，境外子公司所获得的境内项目分红或股权转让资金，以及境外银团贷款。至于3月11日的兑付资金是采用哪种方式筹集，“暂时无法对外披露”。

3月初，来自资本市场的消息显示，万科A正在寻求一笔离岸无抵押俱乐部贷款，牵头行中国银行（香港）已获得15亿港元额度的批准，而其他可能参与贷款的银行则在观望万科A与部分保险公司的私募债务回售谈判。

万科有多少债？

Wind数据显示，截至3月4日，万科的境内外存续债券共75只，债券余额合计约872亿元，从到期情况来看，万科一年内到期的债券就有45只，余额合计约为326亿元，占所有存续债券余额的37%。今年上半年，万科有16只债券陆续到期，应偿还债券金额约150亿元。

此外，万科还有一部分非传统融资债务。根据万科2023年第四期中期票据募集说明书，截至2022年年末，万科向银行、信托等金融机构借款有十笔，合计总金额超过200亿元。其中，有一笔需要在未来一年内偿还，借款方为新华资产管理股份有限公司，金额26.25亿元，借款终止日为2024年12月25日。

从偿债能力来看，根据万科最新的公开数据，截至2023年9月底，其货币资金为1037亿元，较2022年同期的1372亿元减少24%，对短期债务的覆盖倍数为2.2倍。

但有业内人士曾对第一财经表示，房企账上的货币资金多数为监管账号内用于“保交付”的资金，存在受限的情况，通常不能被集团抽调用于偿债。因此，面对密集到期的债务，房企通常只能选择出售有价值的资产，这是最快速和便捷的方式。此前，曾有多家房企采用过类似的操作，比如雅居乐，就曾经在2022年前大量出售资产和项目，顺利渡过偿债高峰期。

公开信息显示，去年下半年以来，万科已陆续出售了广州天河万科广场、悦榕庄酒店的股权、上海七宝万科广场50%的股权，共回笼资金约37亿元。2022年，上海七宝万科广场是万科集团旗下营收排名第一的商业项目。

目前，万科手里还有不少物业资产可以出售回笼资金。根据万科集团的年度报告，截至2022年年末，其包括酒店、房屋、建筑物在内的固定资产，以及投资性房地产的账面价值合计为1124亿元，剔除用于银行借款抵押的资产外，未受限的部分约为1013亿元。

另外近期流传的一份未经证实的万科会议纪要显示，万科集团手里的商业物业、物流地产估值共900亿元左右，因为低能级城市的物业资产比较难出手，预计万科手里一线城市的商业物业，以及一些优质的物流地产项目，卖掉能回笼300亿元的资金。

此外，万科持有万物云、万科海外等股票，持股比例对应市值130亿，可以通过二级市场出售，回笼资金约80亿元。目前，万科最终会将资产出让筹集资金，抑或是获得金融机构的特殊支持，目前还不得而知。

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