雄安新区只拥抱新兴产业 传统房企应该如何进入?—产城研究之战略观察系列第32期
4月1日,是雄安新区一周岁生日。雄安承载着“千年大计,国家大事”的使命,具有很大发展潜力,这一年里,有哪些房企成功扣开了这座未来之城的大门?雄安明确定位为“绿色”和“数字”之城,房地产不占主流,房企又该如何获得机会,以证明自己有意愿、有信心、有能力助力雄安的发展?
今年“两会”期间,国家发改委主任何立峰表示,雄安新区规划纲要已基本完成,将于近期发布。按照雄安新区成立之初的规划,雄安“绝非传统工业和房地产主导的集聚区,而将被建设成集技术研发、转移和交易,科技成果孵化和转化,产城融合的创新发展示范区”,到2030年,雄安要成为一座绿色低碳、信息智能、宜居宜业的现代化新城。“绿色”和“数字”,是雄安规划中的最突出两个关键词,而传统的住宅地产,在发展规划中不占主流。
即使雄安的DNA中房地产基因占比很小,在这一年内,也有如万科、绿地等传统房企成功获批入驻雄安,它们是如何成功叩开这座未来之城的大门?其他房企又该怎样借鉴其成功经验?这些问题,下文将为您一一解答。
雄安房地产市场的现状,可概括为“无房可买”这四个字:容城县所有售楼处和中介都已关门歇业,安新县更是户籍只出不进。2018年2月10日雄安新区管委会召开专题学术性研讨会,以探索住房租赁管理新模式,会上明确提出,雄安将建立“租购并举、以租为主”的住房保障制度,而且,为保证租赁价格稳定,将实施住房租赁积分制度,租赁信息公开,受大数据监管。
雄安楼市的现状和制度,均体现了其对传统房地产业的抑制态度,住宅开发在雄安机会寥寥。在雄安,传统房企的机会到底在哪里?看看雄安的定位、已成功获批进入雄安的产业和企业,或许可以得到启迪。
雄安今后的建设方向,也从其第一个成规模大型建筑群——雄安市民服务中心上得到验证,这座融入了绿色建设、智慧运营和数字孪生概念(数字孪生以数字化方式为物理对象创建虚拟模型,来模拟其在现实环境中的行为)的“雄安第一标”,被公认为“代表未来雄安新区新城建设的基本方向”。该项目已进入装饰装修收尾阶段,即将交付使用,承建单位为曾经创造过三天一层楼“深圳速度”的中建三局。
雄安市民服务中心鸟瞰
项目的概念特征很鲜明——“数字”和“绿色”。雄安市民服务中心是一座数字孪生园区,“数字孪生”这一先进概念,需要用到极其强大的大数据技术。项目的建设进度会与计算机模型同步,建筑的所有变化和所用材料,都会实时反映在模型上。到建筑投入使用后,会不断有新的改变,模型也将随之更新数据,电能消耗、用水量、空气质量,都可进行实时检测;“任何地方出故障,比如漏水,直接能在模型中看到管线走向和阀门位置”。该项目的“绿色”则体现在配套的地埋式污水处理站,构成可收集2万吨雨水的“海绵城市”系统。
这些前沿的概念,都会用于整个新区未来的建设中,雄安被设定为一座“数字”和“绿色”之城。
雄安新区管委会2017年9月28日宣布,首批48家企业获批在雄安新区入驻,计划开发项目全部为高端、高新产业和现代金融服务业。48家企业,央企中,包括三大通信运营商;民企中,包括BAT中的腾讯(成立子公司雄安新区腾讯计算机系统有限公司)和阿里巴巴(成立三家子公司,分别为雄安阿里巴巴人工智能公司、蚂蚁金服和菜鸟科技)。2017年12月,百度也宣布与新区管委会合作,打造“智能公交+无人驾驶”出行试点示范项目,目前百度的无人小巴正在雄安进行内测。其他企业的经营范围也都紧扣雄安智慧和数字的主题:雄安纳维科创有限公司,生产半导体、波普材料;雄安华讯方舟科技有限公司,制造太赫兹应用产品等;雄安达实智慧科技有限公司,经营云计算、智慧医疗等业务。
可以看出,这48家企业的经营业务,完全符合雄安“绿色”和“数字”的定位。值得一提的是,首批48家企业中,来自北京的企业有24家,来自深圳的企业13家。雄安的使命是“首都副中心”,自然对北京的企业青睐有加;而深圳经济特区的发展经验,对雄安来说也是宝贵的借鉴。
在大批高端企业涌入雄安之际,雄安传统的制造业则在进行升级和迁移。
2018年3月,中建二局、中建设计集团与雄源科技(深圳市雄源科技有限公司,是一家集软、硬件技术研发、设计、生产、销售于一体的高新技术企业)签订合作协议,合作开发雄安新区服装产业转型升级项目,包括涞源县容城服装智慧新城项目和雄安•定州雄源服装科技产业园项目两部分,总投资额约60亿元。该项目主要建设智慧厂房、研发中心、物联网仓储物流中心、高端服装展示中心等,预计年产服装可达1亿件套,年产值达200亿元。工程项目由雄源科技投资建设,中建二局、中建设计集团提供设计、采购、施工管理服务。
此外,继去年7月后,今年3月,雄安新区产业转移招商会再次召开,原本在雄安经营革塑、皮具、包装材料行业的4家企业即将转移至内蒙古的察右前旗京蒙合作产业园。
大批涌入的高端高新产业、持续转型和迁出的传统制造业,雄安新区的每一步都紧扣最初的规划,房企要想探索在雄安的机会,必定也要抓住“集技术研发、转移和交易,科技成果孵化和转化,产城融合的创新发展示范区”的主题。
已入驻开发商三要素:开发城市配套建设或助力雄安实现规划,自身符合雄安高端定位,具有国企大股东或与国企合作
在雄安新区官网上显示已入驻的企业中,共包括三家开发商,分别是:万科、启迪控股和绿地,三家企业开发的均非传统住宅项目。
万科和绿地是传统的地产企业,其中,上个月宣布转型“城乡建设与生活服务商”的万科是首家在雄安注册分公司的大型房企(雄安万科投资有限公司,注册时间2017年10月10日,注册资金为20亿元,为万科独资企业)。其计划在雄安开发产业城镇、医疗养老、长租公寓等业务。随后的10月28日,雄安万科建筑研究中心在雄安新区雄县揭牌并投入运营。该项目是雄安新区首个投入运营的建筑技术研发实验室。万科得以领先其他房企一步,提前在雄安注册分公司,得益于其第一大股东深圳地铁集团的“来自深圳”和“国企”双重身份。
雄安万科建筑研究中心
今年3月25日,绿地集团(上海市国有控股集团)与清控科创(清华大学控股的科技服务提供商和科技园区建设运营商,旗下已有厚德创新谷、中关村创业大街等多个项目)联合打造的双创项目“雄安绿地双创中心”正式开业。已入驻的11家企业涉及人工智能、虚拟现实、新零售、在线教育等多个领域,包括因果树(大数据人工智能信息服务平台)、创头条(为创业者和投资人实现个性化定制、一站式阅读的资讯类产品)、公司宝(为中小微企业提供一站式企业服务的平台)、AA加速器(创业内容成长平台)、起风了-第一创业视频媒体、选址中国(企业选址服务)等。双创中心的功能还包括为企业提供资金支持、产业对接、政策咨询、项目孵化等多重支持。
而启迪控股,是清华科技园开发建设与运营管理单位,在2017年6月,董事长王济武率团访问雄安新区时提出,正在探讨基于清华科技园和启迪产业集群助力新区发展的可行性。
除了雄安新区官网上已显示入驻的开发商,中关村科技园、英国金丝雀码头集团(英国知名房地产开发商,整体开发了位于伦敦多克兰地区的金丝雀码头项目,该项目汇集了世界顶尖银行、商业巨头和科技企业,成为全球金融、科技中心之一),也相继宣布与雄安开展合作。其中,中关村科技园已经组织了12家中关村节能环保及智慧城市服务企业,一同进驻雄安中关村科技产业基地,打造一座“引领未来的科技新城”。而英国金丝雀码头集团与中国银行合作,联合开发中英国际金融城,助力雄安发展为“世界眼光、国际标准”的金融科技中心。
从已入驻的开发商和其开发项目来看,叩开雄安大门的房企具有三要素:开发城市配套建设或助力雄安实现规划,自身定位和开发项目都符合雄安环保和数字之城的规划,有国企作为大股东或与国企合作。
雄安未来的发展潜力大,更重要的是,新区刚刚起步,如一张白纸,尚待各方为其描上轮廓、添上色彩。在此时进入新区开垦拓荒,对企业来说,是在向政府和人民传达一个信息:自己有意愿、有信心、有能力为雄安的“绿色”和“数字”城市建设作出贡献,对企业赢得政府信任、形成高端定位、建立良好声誉有很大裨益。对现今亟待向“美好生活服务商”转型升级的传统房地产企业,则尤其重要。
对传统房企来说,想要得到机会进入雄安新区,可以借鉴以上提到的开发商的做法。自身定位和开发项目都要符合雄安环保和智慧数字的发展规划,或为雄安提供城市配套建设。对民企来说,可与国企联合投资。高端产业园、科创中心、初创企业孵化器、联合办公空间等都在选项之列。
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