【原创文章】越秀养老探索“养老+金融”新模式

 

关键词：越秀养老 养老金融

来源：《养老产业》2019年总第3期

作者：金琳

越秀集团目前是广州市资产规模最大的国有企业之一，已有35年的历史，现控有五家上市平台。其中，越秀地产是全国性的综合开发商。广州越秀养老产业投资控股有限公司（越秀养老）成立于2017年，是越秀地产旗下的养老平台公司。

越秀养老总经理张博介绍，目前公司已在全国布局9个项目，近4000个床位，其中四个在运营项目口碑良好。未来10年战略目标为100个项目。

产业协同

张博表示，越秀集团参与养老产业，优势在于依托集团“金融+地产+交通基建”等“3+X”产业布局为越秀养老创造产业协同特质。

越秀地产1992年在香港上市，是广州市属国企，越秀集团旗下五大上市平台之一，于香港上市且拥有香港房地产投资信托基金平台的内地发展商。境内经营主体“广州市城市建设开发有限公司”成立于1983年（前身为广州市住宅建设办公室），是全国较早成立的综合性房地产开发企业之一。

越秀地产坚持“商住并举”战略，拥有独特的“开发+运营+金融”的商业模式。近年来，越秀地产积极开展相关多元化发展，深度参与养老、长租公寓、汽车小镇 、高等教育、国际会展、文旅等产业，构建出产业“朋友圈”，为经济转型、城市进步创造价值。

越秀地产“开发+运营+金融”商业模式为越秀养老创造资金获取及周转优势，并通过专业开发和专业营运打造优质资产，利用私募基金、REITS等金融工具实现资产和服务的培育及价值变现。广州市属国企众多丰富的物业，为越秀养老提供充沛的存量物业资源。

养老产业的行业特点之一是资金需求量大、回报周期长，尤其是对于“重资产”投资的企业而言。越秀集团的金融板块拥有越秀金控、创兴银行两个上市平台，在资金募集、资本化运作等方面具有一定的优势，通过“养老+金融”的方式助力越秀养老的快速发展。

越秀地产秉持“成就美好生活”的品牌理念，并积极开展相关多元化发展，深度参与养老、长租、教育等产业，极力成为为业主提供美好生活的服务提供者。越秀养老作为旗下公司，以“重塑银年生活，共创美好人生”为使命，以“提供一流养老产品和服务”为愿景，提升自身服务的同时将优质的服务理念植入地产产品，助力越秀地产进一步提升产品品质。

“地产与养老是一个互助共赢的关系”，越秀养老可以将优质的服务理念植入地产产品，提升地产产品品质，助力地产加快去化及资金回笼。越秀养老则可以多途径接触潜在客户，通过提供养老服务提高客户黏性的同时获得服务收益。

医养结合

成立于2017年的越秀养老已打造出以广州越秀海颐苑、广州越秀银幸颐园、武汉金融汇国际养老公寓为代表的9个项目，近4000个床位。按照规划，2020年前将投入运营10个重点储备项目，未来10年重点布局粤港澳大湾区，积极拓展华中和华东区域，运营项目100个，管理资产规模超100亿，逐步实现越秀养老全国化布局，打造一流养老产业品牌。

目前的项目都是医养结合项目，拥有强大医疗实力，已开业运营的越秀银幸颐园（赤岗）养老院内设康复医疗中心，越秀银幸颐园（晓园北）养老院内设中医门诊部，即将开业运营的越秀海颐苑项目与南方医科大学珠江医院签订绿色通道，  海樾荟以三甲医院为依托，共同打造医养融合的养老机构及康复医院。

目前的项目也都引入国际经验并与本土实践相结合，越秀银幸颐园与台湾瑞光开展合作，海颐苑与法国爱德福合作，另外，公司旗下越之秀职业培训机构引入日本最大的连锁养老集团之一倍乐生集团的理念和技术，为越秀养老旗下项目培育护理和管理人才。

越秀集团国有企业的特殊性质，决定了在激烈的市场竞争中必须创造出更多的利润价值的同时，又要满足国家、社会和广大群众的公益性价值，并最终实现以上两个价值的最大化。也就是实现公益性定位和市场化运营的双目标。

越秀集团参与养老产业的公益性则主要体现在两个方面：

一是以“重塑银年生活，共创幸福人生”为使命，通过养老项目建设和运营，分担社会养老压力，改善长者生活品质，解决和群众利益密切相关的老龄化这种社会问题。

二是成立越秀养老志愿服务队，开展多种服务于长者的爱心志愿活动，让社会上更多长者享受到越秀养老便利的、普惠性的服务。目前共有六百多名志愿者，共进行50多次公益活动，服务长者总时长超过2500小时。养老产业公司在发展中始终不忘回报社会，履行企业社会责任。

在这种背景下，越秀可以有效率地把企业和公益的目标有机结合，实现企业和社区的共同发展。公司如何去协调公益性定位和市场化运营之间的关系？

一是解决可持续性的问题。靠理念和机制动员社会力量参与，包括越秀业主、员工、兄弟单位加入，这样就可以一直做下去。

二是，努力实现社会效益向经济效益的转化 。“我们相信一个重视品牌影响力的企业，如果具有较高的社会知名度，那么它在实现社会效益的同时也就完成了经济效益”。

资本运作

越秀集团融资创新做法走在行业前列。在养老领域的投融资方面，公司也有望成为行业的领先者。越秀集团的“开运金”模式已在地产行业中成功运作，日后也将尝试于养老产业中。

张博认为，相比国外养老产业相对成熟的国家或地区，我国的养老产业投融资发展仍处于初期。如美国，REITs是目前美国房地产企业的主流商业模式，通过物业置入并出租的投资方式，向租户定期收取租金作为收益，健康护理类REITs则是养老住宅的主要提供者，其从开发投资到退出运营都有非常成熟的模式。

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