67亿！神秘上市房企抛售回血，日子究竟有多难过？
撰文|蜜姐&编辑|楚琦
最近，一家从不抢地王，也不喊千亿目标的房企悄然登上了楼市新闻的头条。TA就是新湖中宝，老牌却低调的江浙房企。
据公开报道，昨天（7月16日），新湖中宝与融创地产签署合作协议书，拟以67亿元将其所持瓯瓴实业和上海玛宝的相应权益出售给后者。
根据公告显示，新湖中宝本次交易产生收益约 5 亿元。
两项权益加起来，涉及了长三角区域约210多万平方米建筑面积的土地项目。看到这里，蜜姐不得不感叹融创大手笔，新湖中宝也是“割肉”。
也许很多蜜友还不太了解新湖中宝这家低调得近乎神秘的房企，据其官网介绍，其于1999年在上海证券交易所挂牌上市。公司主营业务为地产、金融服务和金融科技。
最新的2018年年报显示，新湖中宝目前在全国30余个城市开发50余个住宅和商业地产项目，总开发面积3000万平方米。
从这个体量来看，这次其割肉融创的200多万平米土地，着实不是个小数目。
另外年报还显示，2018年，该公司实现营业收入172.27亿元，同比减少1.56%；归属于上市公司股东的净利润25.06亿元，同比下降24.55%；每股收益0.29元。
2018年房企日子都不好过，大房企步履维艰，很多中小房企命悬一线，新湖中宝也并不例外。
都知道这两年房企迎来偿债高峰，融资成本高企，高周转之风十分盛行。但不知是操盘能力问题还是刻意拖延工期“捂盘惜售”。新湖中宝很多项目拿地很早，周期却非常之长。
以这次割让的土地来说。有两个项目分别是2009、2010年拿的项目，到现在开发周期已经长达10年。开发周期长，回款时间长，可以想象其对新湖中宝带来的的资金链压力。
上海的则主要是旧改项目，旧改面临的首要问题就是拆迁投入。公开数据显示，2018年，新湖中宝支付的拆迁款项就高达97.15亿元，而这也是导致其经营活动产生的现金流为负的主要原因。
截至2018年末，新湖中宝的总资产为1398.71亿元，总负债为1054.85亿元，资产负债率为75.42%，其中，短期借款29.41亿元，长期借款404.49亿元。对于这一体量的房企来说，压力确实不小。
实际上，就在今年6月，新湖中宝刚刚发行了一笔1.1亿美元的境外债券。
值得注意的是，这笔债券额度不仅高，利率同样也高，达到了11%。有研究机构曾统计过房企海外融资情况。1-5月，房企融资中海外债占比达到了23.1%，票面利率均值为8.91%，比2018全年境外融资7%出头的利率明显要高。
新湖中宝的11%利率又比前五月均值高了20几个百分点。就在前几天，蜜姐刚刚写过房企高息海外融资，这意味着开发商手里的钱越来越烫手，一方面需要大量出货回款，另一方面在买地时可能更加谨慎。
对于这次割肉，新湖中宝公开的表示是有利于加快公司现有项目开发进度，加速资产周转，优化公司资产负债水平，实现更加稳健高效优质的发展。
这句话蜜姐翻译过来就是，现在公司资产周转较慢，负债水平较高，不利于长期发展。
对了，就在今年初，新湖中宝才收到上交所问询函，15问质疑其现金流及资产情况。
最新的一季报显示，2019 年 1-3 月，该公司未新增土地储备；新竣工面积 18.42 平方米，同比减少42.96%；
合同销售面积 13.50 万平方米，同比减少 0.33%；合同销售收入 21.27 亿元，同比减少 6.77%；
结算面积 8.28 万平方米，同比减少 53.89%；
结算收入 8.43 亿元，同比减少 59.28%。成绩也并不理想，当然一季度折戟的房企里，新湖中宝并不孤独，毕竟大环境摆在那。
大环境不行，好在新湖中宝土地储备较多，取得成本较低。自己开发资金紧张、周期太长，不确定因素过多。出让部分项目或许拯救了自己，也让别人受益，是某种程度上的双赢。
但房企的冬天还没有结束，分化也将加剧，房地产寡头化的趋势越来越明显。于我们个体何尝不是如此？
这几年，房地产早已经将个人的资产差距越拉越大，有人靠他走向财务自由，也有人因他错过暴富、负债累累。
马太效应不仅在企业，在个体表现也越加明显。
宏观压力下，企业或个人都难以幸免。我们能做的，就是尽量张大眼睛，捂好钱包，避免成为韭菜。
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