重大变故后，新城调低2020目标！危机解除了吗？

撰文|蜜姐&编辑|楚琦

2019年，地产圈最震惊的事件应该就是新城控股原董事长王振华 “猥亵女童”案。彼时蜜姐曾感叹，一个人要坏到什么程度，才会选择对孩子下手？

事件过去了大半年，现在回想起来仍然心有余悸。虽然一直认为个人出事不应牵连企业，但位置高到了董事长这个级别，很难让人不“追责”到新城控股。

近日，新城控股发布了其2019年年报，新城控股成功渡过难关了吗？离任后的王振华是否完全和新城撇清关系呢？这从其最新年报中或许能看出些端倪。

01

据新城控股最新财报，该公司2019 年合同销售金额达2708.01亿元，同比增长22.48%。

销售面积2432万平方米，同比增长34.21%。

营业收入858.47亿元，同比增长58.58%。

作为一家体量较大的房企，尤其期间还经历重大变故，增速还能保持这个水平，非常不容易了。

在高喊房住不炒的这两年，各大房企都忙着刹车，新城控股是少有逆风扩张的那位，跑步进入了“千亿俱乐部”。

这几年新城控股的步子迈的很大，要知道2017年，其年度合同销售额才1264.72亿元，2016年更低，为650.60亿元。

新城控股的布局和碧桂园类似：在三四线城市高周转。

前董事长王振华曾在公开场合说过，新城的土地储备比例在一线城市大概在10%，二线城市40%，三线城市40%，四线城市10%。

但这几年因三四线城市后发力量逐渐减弱，其布局也发生了小调整。转为：城市群、都市圈。但此前的布局，要改起来也是不容易，需要一个过程。

值得一提的是，财报显示，前董事长王振华虽然离任了，但还保持这对新城控股的绝对控制权。

目前，前董事长已被刑拘，结局将会如何，或许对新城控股还将产生影响。所以，在蜜姐看来，目前新城控股抓紧回流现金，降低净负债，一切都是为了“稳”。

02

据其官网显示，新城控股集团1993年创立于江苏常州，2015年上市，现总部设于上海。这两年黑马房企里，说新城控股第二，恐怕没有人敢称第一。上述蜜姐提到的销售额增速说明了一切。

但这一切在去年发生了变化。去年风波发生后，新城控股曾有一系列“断臂求生”的举动，如：

公司子公司就杭州聚厉企业管理有限公司等10个项目公司与交易对方签订了相关股权及债权转让协议，交易对价合计约为41.53亿元，约占新城2018年末经审计归母净资产的13.62%，全部以现金支付。其中这大部分项目被渝系房企金科拿下。

同时，从财报里可以看到，去年新城控股的筹资情况不容乐观。

如下图所示：2019年，新城控股筹资活动产生的现金流量净额为-155.17亿元，去年同期这一数字为358.9亿元。

虽然营收增速可观，但从上图可以看到，新城控股的各项成本的增速均大幅高于其销售增速。

其中，营业成本同比增长68.71%；销售费用同比增长92.81%；管理费用同比增长68.55%。

对于上述费用的大幅增长，新城控股的解释是：销售方面，公司新开盘项目较上年有所增加，相应广告宣传费用增加，同时公司经营规模扩大，销售人员数量有一定幅度增加，故职工薪酬等费用相应增长。

管理方面，本年公司经营规模扩大，管理人员数量有一定幅度增加，故职工薪酬等费用相应增长。

另一方面，新城控股反应企业偿债能力的关键指标似乎在走弱。

下图显示，2019年，新城控股流动比率为1.04，同比下降了11.11%；速动比率为0.32，同比下降20%。这一降幅也不低了。

“证券分析之父” 格雷厄姆在《聪明的投资者》中曾提出，防御型投资者选股标准是：对于工业企业而言，流动资产应该至少是流动负债的两倍，即流动比率不低于2。

虽然新城控股不属于工业企业，但逐渐下降接近1的速动比率也值得投资者警惕。

资产负债率方面，年报显示2019年新城控股资产负债率略有提升，从2018年的84.57%增长到了86.6%。不过主要由于销售房屋产生的预收账款大幅增加至1970.18亿元，剔除合同负债和预收款项后的资产负债率为76.53%，和去年同期基本持平。

另外值得注意的是，在充实自身弹药：土地储备方面，新城控股2019年表现只能说尚可。全年公司共计新增土地储备共 72 幅，总建筑面积2508.47万平方米。

03

让投资者可能会失望是其2020年的计划。

据年报透露，新城控股2020年计划新开工项目90个，新开工建筑面积 1665.08万平方米。要知道2019年，新城控股实现竣工面积 1853.65 万平方米（含合联营项目），其中 116 个子项目或分期实现竣工。

或许因为新计划开工的项目并不多，所以新城控股将2020年的销售目标定为：2500 亿元，这一数字比2019年该公司2708.01亿元的合同销售金额还要低200多亿。

不过话说回来，2020年，虽然目前已公开年报的房企里，少有当年销售目标定得比往年销售额还低的，但遭遇去年风波之后，今年又遇到全球“黑天鹅”，新城的压力可以想象。

这匹曾一路狂奔的黑马，此时放慢步伐，或许是最佳选择。

差点忘了，新城控股最新年报还提到：新城要基业常青，质量是第⼀要素。报告期内，公司着力于产品生产建设端的施工质量、设计品质及有关售后服务。

但遗憾的是，新城控股在此方面的成果似乎并不出色。

就在去年，还有媒体报道，江西省上饶市广信区新城吾悦首府项目发生事故，有人看房不慎跌落死亡！而事发时，有业主正在楼下维权。

后续第三方检测机构出具了《上饶新城吾悦广场地下车库结构安全可靠性技术鉴定报告》，据报道，鉴定结果为综合结构安全性鉴定评级为Cu级。简言之，是“局部危房”。

但愿2020年，新城控股的房屋质量能更高一层楼吧。

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今日词汇：对冲基金

对冲基金：采用对冲交易手段的基金称为对冲基金（Hedge Fund），也称避险基金或套期保值基金。它是投资基金的一种形式，意为“风险对冲过的基金”。对冲基金采用各种交易手段进行对冲、换位、套头、套期来赚取巨额利润。这些概念已经超出了传统的防止风险、保障收益操作范畴。加之发起和设立对冲基金的法律门槛远低于互惠基金，使之风险进一步加大。

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