房地产行业到底还香不香？万科“去地产化”，大名城回归主业
撰文|蜜姐&编辑|杰儿
未来楼市的走向如何？高层的会议、大佬们的动向往往被舆论反复讨论。大家都期待能从中得到一些参考意义。
有意思的是，今年大佬们、大公司们的态度反差很大，甚至完全站在对立面。有的在全面“抛弃”地产业务，有的却拼命挤进或回归地产主业。
比如，曾经力图转换赛道的房企百强大名城又回来了。
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最近房企20强的中国金茂又在出售子公司股份，据媒体不完全统计，年内其已挂牌旗下10家公司股权（下次再单独给蜜友们聊下具体情况）。
本周，曾经的宁波龙头房企*ST银亿发布重整计划，将全面剥离房地产业务！同一天，万科总部“去地产化”，即大生产职能部门迁往上海的消息爆出。
而今年，不爱钱、认为十年后“房价如葱”的马老师却示爱房地产，阿里高调与易居合作，成立“天猫好房”平台。还做好了三年内不赚钱的准备。
房地产行业到底还香不香？我们从回归地产主业的房企百强大名城近年来的表现，或许能得到一些启发。
大名城的全称是上海大名城企业股份有限公司，隶属于名城企业集团，早在2011年就在在上交所A、B 股上市。
大名城作为一家闽系房企，其发展战略是“扎根福建本土，深耕一线城市”。
和大部分发家较早的房企一样，大名城也早就开始准备其他赛道，提出了“产业+资本”双轮驱动发展模式。
2015年，大名城一头扎进了金融领域。
同年，注册了全资子公司深圳名城金控（集团）有限公司，注册资本高达 30 亿元。同时，斥巨资成立“名城金融控股集团”，据称首期投资就高达100亿元人民币！
而2015年大名城的年报披露，其全年房地产销售金额68.90亿元，营业收入51.68亿元；经营活动产生的现金流量净额和投资活动产生的现金流量净额均为负数，分别是-67.21亿元、-3.37亿元。
两相对比，大名城开辟金融领域的决心和力度可见一斑。
然而，金融圈真心不好混。
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大名城除了自己成立公司外，在2016年，又出资金出资3.5亿元，参与发起黄河财险持有黄河财险14%的股份。以及合作成立资产管理公司等。
而大名城金控板块，近年来的表现是一言难尽。据财报显示：
2016年，金控板块贡献了8.37亿元的营收，同期营业成本为2.40亿元；
2017年，金控板块贡献了12.11亿元的营收，占总营收的11.82%，同比增长44.7%，其营业成本为6.59亿元，同比增长174.3%，毛利率高达45.58%。
然而，好景不长。经济大环境的变化，叠加监管趋严，到了2018年，大名城金控板块营收大幅缩水，仅为2.7亿元，同比下滑77.67%，营业成本却高达5.66亿元。更惨不忍睹的是毛利率为负数-109.48%！
图片来源|大名城2018年报
2018年大名城营业收入133.83亿元，同比增长30.64%；但归属于母公司所有者净利润仅为5.5亿元，同比大幅下滑61%。
金控板块的失利，使得 2019年，大名城开始掉转方向。
同年，其旗下全资子公司深圳名城金控（公司）有限公司以25亿元转让了持有的中程租赁100%股权。
2019年报中，大名城的房地产及相关业务的营业收入为130.43亿元，占比99.9957%；而金控业务的营业收入只有区区55.63万元，几乎是要被踢出局了，同比下滑99.79%，占总营收的比重同样大幅下滑，仅占0.0043%。
图片来源|大名城2019年报
在大名城大手笔投入金融行业的2015-2018年，正值最近一轮的楼市火热行情，似乎错过周期了。
2019年，大名城全年营收130.43亿元，出现了负增长，比2018年下滑了2.54个百分点。但也甩掉了负担，归母净利润得到改善，为7.44亿元，同比增长35.03%；经营活动产生的现金流量净额持续改善。
不过影响还是有的，2019年大名城的总资产比2018年减少了58.89亿元！同比下滑-12.31%。
2019年，大名城的营收表现平平，毛利率为27.02%，其房地产业务的净利润率、净资产收益率较2018年均有不同程度下滑。
总的来说，从大名城的经历来看，房地产行业依然还是颇为赚钱的行业，但钱已经不如以往好挣了。
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大名城的官网说，其业务涵盖房地产综合开发、商业地产运营、产业地产运营、物业服务管理、金融投资等领域，业务板块也写了三个：地产板块、金控板块、商业管理。
但从2020年半年报来看，大名城已经完全回归房地产，但毛利率较2019年底进一步下滑，仅为15.41%。
图片来源|大名城2020半年报
财报解释，大名城的毛利率下滑，主要是新增结转项目毛利率同比下降，原因主要有三点：
第一，预售价受调控影响；
第二，新政结转项目前期土地招拍挂的成本比去年同期高；
第三，受调控影响，预售证办理推迟，导致在建项目专项借款占用时间同比增加，以致资本化利息增加。
实际上这几点也是目前大部分房企和整个房地产行业面临的问题。
财新今年统计了40家房企2020年半年报，发现与去年相比，其中30家房企毛利率下滑，原因正是前期高价拿地，如今限价销售。
在行情很好的2017、2018年拿地，彼时“地王”的新闻不少见，甚至出现了拿地价格与周边房价齐平甚至高过房价的情况。如今楼市调控的大背景未变，利润空间自然被压缩。
大名城今年上半年在克尔瑞的《2020年上半年中国房地产企业销售TOP200排行榜》中上榜百强，但未能上榜中指院今年1-11月销售榜百强。当然，可能是不同榜单统计口径有所区别。
但未来大名城专心搞地产的决心明显，在中指院今年1-11月全国房企拿地排行榜中，拿地金额排名第92位。
不过，如今房地产行业的压力不小。
2020半年报显示，大名城的经营活动产生的现金流量净额和投资活动产生的现金流量净额，分别同比下滑32.07%和77.07%。
三季度，大名城的经营活动产生的现金流量净额已由正转负，为-25.99亿元；归属于上市公司股东的净利润同比下滑29.37%。
几天前（12月15日），发公告称今年使用闲置募集资金不超过20,500万元（含20,500万元）暂时补充流动资金，其中部分归还。
如今房地产行业还有“三道红线”压顶，明年房企们的压力可想而知。
个人如果投资还在考虑房产，一定要做好心理和资金准备，至少不能all in,保证自身资金的流动性很重要。毕竟大房企们有资金试错，错过了发展机遇，会慢一点，甚至掉队，但对个人来说，很可能是数十年难翻身……
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今日词汇：速动比率
速动比率：速动比率（Quick Ratio）=速动资产/流动负债×100%，指企业速动资产与流动负债的比率，速动资产是企业的流动资产减去存货和预付费用后的余额，主要包括现金、短期投资、应收票据、应收账款等项目。
它用来衡量一家公司具有立即使用其近现金资产（可以快速转换为现金的资产）来偿还其流动负债的能力。
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