领地控股上市：错失的扩张风口，还能否赶上
撰文|蜜姐&编辑|杰儿
今年内地房企赴港上市的热情不减，尤其是12月赶在年底前“突击”上市的至少就有三家。
其中，有两家领地控股和大唐集团控股分别于昨天（12月10日）和今天（12月11日）上市。
此前，蜜姐曾聊过大唐的情况（详见：大唐地产拼了！三年半净负债率从超1000%降至128.5%，IPO闯关有秘诀？）。而另一位是川系房企领地控股，这家公司二次冲击上市成功，今天我们一起来看看它的成色如何？实际上看上市房企的发展路径，也能看到我国房地产行业的变化。
正文前说个题外话。前两天有蜜友说幸好看到某篇分析文章，帮助自己避免跳坑。
在此，蜜姐想再强调下，我一直致力于与蜜友们一起读懂财富的逻辑，寻找价值公司，虽然有时候一看几百页甚至上千页的招股书、财报，也挺累，没办法不想做韭菜，得努力。
但重点不是“抄作业”哦，是希望大家一起通过不断地学习和练习，提高财技啊。
成年人投资，至少有两点需要我们提前想清楚，一是自己的目标是什么；二是自己能接受多大程度的风险。当然，如果蜜姐的一点思考能给蜜友们一些启发也是深感幸运和开心啦。
01
言归正传，领地控股作为一家川系家族式房企，近年来发展壮大的雄心凸显。
领地控股实际上是一家老牌房企了，成立于1999年，发家于四川乐山，总部设在成都。
相比闽系房企们的狂飙猛进，川系房企们显得颇为低调。
近年来随着全国扩张和上市，像川系房企的龙头企业蓝光发展、新希望地产（没错，就是做饲料起家的新希望）和领地控股等才逐渐出圈，走向全国。
领地控股属于房企前100强的队列，排名在70多位（依据中国房地产协会资料，而克尔瑞的销售额榜单中其2019年排名为87位）。
领地控股有三大产业板块：地产、商业和酒店，从收入占比来看，地产业务占绝对主力。
从区域上来看，其项目主要还是集中在四川省。
招股书显示，截止今年9月30日，领地控股按关键地区划分的物业项目数目及建筑面积，附属公司开发的项目中，位于成渝经济带及四川省的项目占比高达57.05%；京津冀地区和粤港澳大湾区占比仅分别为1.5%和2.94%；其他地区占比为12.94%。
区域化房企的优势在以往较为明显。
比如，领地控股深耕四川多年，又有成都领地环球金融中心这类地标性建筑，在本地市场还是颇有优势。
截止今年9月30日，领地控股有107个项目处于不同开发阶段，其中多达70个项目位于四川省！
然而，硬币的另一面是，领地控股高度依赖四川房地产市场的表现，易受单一市场波动性的影响。
作为一家有着20多年发展历史的老牌房企来说，领地控股开始全国化的步伐并不算晚，在2006年成立7年左右就进军了广东省佛山市。
遗憾的是，全国化扩张的路程，领地控股开始得早，走得太慢。
11年后，2017年，领地控股才进一步扩展至河北省承德市。而直到2018年，才进入相邻的重庆市场。此时，重庆的房地产市场，已是各大房企扎推……
值得肯定的是，最近两年，领地控股一方面打出了冲击千亿的目标；一方面花大力气请来了数名曾供职于恒大、金科等房企的知名职业经理人，这一点对家族企业来说，并非易事。当然要冲击上市，做大做强，这也是必须的一步。
02
了解了领地控股的基本情况，接下来蜜姐想聊下它的发展情况和关键财务数据。
招股书披露，领地控股的业绩增速还是不错，但波动也不小。2017-2019年，其收益分别为53.39亿元、45.14亿元和75.68亿元，复合年增长率为19.1%。
2020年前5月，领地控股营收30.28亿元，同比增长181%。
毛利率的情況也类似，看似不错，但波动不小。2017-2019年及截止今年5月末，领地控股的毛利率分别为20.1%、35.7%、27.8%及32.2%。
招股书的解释是，2019年毛利率明显减少，主要由于当年交付的物业毛利率相对较低。
但遗憾的是与此相对应的净利率却是年年下滑，尤其是今年。
2017-2019年及截止今年5月末，领地控股的净利率分别12.2%、11.5%、8.9%及5.5%。最近两年退回到仅一位数。
这与领地控股的扩张步伐有关。
招股书中可以看出，随着领地控股开发物业的增加，各项开支也普遍增加，其中开发中相关有关的预售活动产生的销售、推广及项目公司增加产生的行政开支较为明显。
以销售成本为例，领地控股2017年的销售成本为42.66亿元，到2019年增长到了54.66亿元。
而合营联营公司的情况，似乎也不不太给力。
2018年领地控股录得应占合营企业利润为亏损3270万元，2019年为380万元；应占联营公司2018年亏损1250万元，2019年为亏损700万元，今年前五个月亏损820万。
实际上，细看招股书中，领地控股在全国20多个城市的布局情况，似乎更容易理解其上述表现。
主要布局为三四五线城市，平均售价从2017年到截止今年5月末，变化不大，从8115元/平米增长到了8454元/平米，仅增长了339元，增幅仅为4%。
然而，近几年地价和人工等费用的增长，相信蜜友们都是感同身受。净利润空间的被压缩也就不难理解了。对了，还有借钱成本。
03
再看其负债和现金流的问题。
房企扩张普遍的问题都是债务高企，领地控股也不例外。
2017-2019年，以及截至2020年5月末，领地控股的净资产负债比率为60%、110%、140%和150%。尤其是最近两年增长突出，明显高于行业平均水平。
实际上，截止今年5月末，对比8月央行、住建部给房企划定的“三道红线”，领地控股踩中了其中两道红线：
剔除预收账款的资产负债率为80.2%（红线标准为不超过70%），
净资产负债率153.1%（红线标准不超过100%）。
相比整个房地产行业都在“降负债、降杠杆”，领地控股还在逆行，压力不小。
相信未来，领地控股也会重点解决负债问题。话说回来，上市干嘛，这就是目的之一。
另外值得关注的是其融资成本的增加，从2017-2019年及截止今年5月末，其实际借款利率分别为：6.4%、8.8%、9.9%及9.2%。
而同期，领地控股经营活动产生的现金流量净额-42.88亿元、-31.12亿元……
原因也是因为扩张，持续增加物业开发和土地收购导致其经营过程中动用了大量现金净额。
总结来看：
领地控股的优势是深耕四川市场、重视引进人才、有野心、有可持续的土地储备。
劣势是过于依赖区域市场；全国布局太晚，近年来才加快扩张步伐，时机上落后了不少；同时负债压力大；而重仓三四五线城市，净利润率下滑明显。
最后说下，近年来内地房企赴港上市的大致情况。
因A股市场基本对房企们“关门”，近年来房企们扎堆赴港挂牌。千亿房企们大多先一步上市了。今年千亿房企大佬仅有祥生控股集团，11月在港上市。
2019年有10多家房企或物业公司赴港上市，今年房企们的热情不减，但市场的热情却没有那么高了。
一来，房企上市申请失效，甚至二度失效，被拒绝的情况都有；二来，即便上市了，破发、认购不足也常见。
但房企们还不得不加入这场资本游戏。行业马太效应加剧，当恒大、碧桂园、融创等龙头房企继续加强布局各类城市，包括三四五线，偏安一隅或崇尚小而美，未来都很难行得通了。
在这样的大背景下，我们再来看上坤地产、领地控股们的选择，就更好理解了：都是区域色彩浓厚的房企，如今都在积极走向全国和上市。只是，现在已是时间紧、任务重，要想突围，还得加油。
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今日词汇：IPO定价
IPO定价：即新股发行价格，一般是根据投资者实际需求情况，由主承销商和发行人协商确定发行价格，投资者实际认购需求往往是新股发行定价的决定因素。
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