排名下滑，高管人事变动！上坤地产上市后也不轻松？

 撰文|蜜姐&编辑|杰儿

最近，蜜姐看到某颁奖活动，给去年11月赴港上市的上坤地产颁发了“2020年金港股最具投资者欢迎新股公司”，有点诧异。

对股市关注的蜜友们，大概都熟悉过去一年及近期大部分房企股价的走势。2020年依然有不少房企及物业公司争前恐后地去港股上市，但其中不乏认购不足、破发的公司……

到底是价值公司，还是仅仅是一个颁奖而已？

01

恰巧这几天上坤地产高管变动的信息被业内关注。

据乐居财经报道，上坤地产或迎来一波人事变动：

先是现任上坤集团副总裁、主管营销工作的佟文艳，据悉已提交辞呈，或将于春节前后离职；

紧接着是有新人加入的消息：现任旭辉集团武汉区域总经理周青，已提交离职申请，将出任上坤地产担任执行总裁；

而另一位，原泰禾集团总裁助理吕彬，将于本月内担任上坤任品牌营销中心总经理。

近期，房企高管变动很频繁。上周蜜姐也从行业的情况，关注了一些知名房企高管变动的情况（详见：房企的冬天：股价下滑、高层震荡频繁！这说明了什么？）。

而上坤地产的这则高管变动信息，时间点颇为微妙。

你想想，上坤地产这才上市不满两个月，按说管理团队都是冲击上市的功臣，常规操作不是该分股份、发奖金，至少等着股票套现了再走不迟。

如今却是传出数名高管要变动，这是要“卸磨杀驴”？还是待不下去了？还是仅仅只是正常的人事调整而已？

这还得从上坤地产的上市和2020年的销售业绩说起。

02

房地产行业从来不缺少神话。

虽说与“同龄”的新城控股“闪电”发展速度相比，上坤地产逊色不少，但也堪称是业内黑马之一。

2010年，上坤地产成立于上海，其创始人、行政总裁、董事会主席兼执行董事朱静，是业内颇有名气的年少有为派代表。

此前她在建业地产就职，据悉大约每10个月她就能换一次岗位，仅7年，一路升职到了副总裁，而后离职创业。

2015年，上坤地产迎来转机，与新城控股在上海联合开发了一63万平方米的大盘。

2016年，上坤地产跻身上海房企30强；2019年出现在了某些房企百强的榜单之中。

上坤地产背后的投资人林劲峰，据天眼查的介绍为：盈信国富集团（原盈信投资集团）创始人，中国著名价值投资人；2003-2016年2月，盈信“年复合收益率49.99%，甚至高过巴菲特”；被誉为“茅台最牛股东”……

上坤地产主要股东 图片来源|上坤地产招股说明书

林劲峰的介绍太过金光闪闪，真假难辨，但其八卦故事颇多，感兴趣的蜜友可以去检索看看。

此前有媒体报道揣测，上坤在去年，两次递表冲击上市，是投资人急于套现。真相是否如此，蜜姐不得而知。但可以确定的是，上坤地产本身非常需要上市。

尽管赶上了最近一轮（2017-2018年）楼市的火热行情，上坤地产终究还是属于中小房企行列，要想继续扩张，甚至仅仅是“活下去”，上市都是必然选择。

为了上市，上坤地产做出了非常多的努力。

比如，此次传出离职的副总裁佟文艳，正是上市前8个月（2020年3月）被任命为副总裁，负责品牌、销售等业务。此前，她曾在绿地、旭辉控股、泰禾等多家房企任职。

上市前6个月（2020年5月），上坤地产聘请了地产“老兵”冯辉明担任集团执行总裁，负责分管融资、财务等业务。

此人曾辗转于花样年、佳兆业、宝能、协信等多家房企，擅长为企业解决“钱”的问题。

再比如，去年上坤地产第一次递表失效后，第二次递表净负债率“神奇”大降：三年净负债率从684.9%降到73.8%。

此前，蜜姐也详细分析过其招股说明书（详见：为上市“拼”到这个程度！神奇的上坤地产）。

到底值不值得投资，招股书的内容需要详细了解下。

03

上市之后，上坤地产的表现不算太糟，但也不尽人意。

2020年赴港上市的内房企汇景控股认购不足、港龙地产、大唐地产、领地控股等均遭破发，上坤地产也未能幸免。

从近期各排行榜公布的2020年销售业绩来看，上坤地产上市首年排名仅为持平或反倒是下滑了。

中指院发布的《2020年中国房地产销售额百亿企业排行榜》显示，去年，上坤地产销售额为338.6亿元，排名第93位；销售面积为238.3万平方米，排名第97位。

该榜单中，2019年，上坤地产的销售额为300.1亿元，排名同样为第93位。

而克尔瑞地产研究公布的《2020年中国房地产企业销售TOP200排行榜》中，上坤地产的操盘金额为221.3亿元，排名第99位，相比2019年下滑了9位；操盘面积为155.1万平方米，排名跌出了百强，仅排第107位，同比更是下滑17位。

图片来源|克尔瑞研究中心（特此感谢！）

2019年，在该榜单中，上坤地产以220.7亿元的操盘金额排名第90位，操盘面积为174.6万平方米，排名第90位。

从这个角度来看，高管变动似乎也不难理解了。

毕竟对于房企来说，上市重要，销售任务更是硬指标。

此外，文初提到的上坤地产获得了某颁奖典礼颁发的“2020年金港股最具投资者欢迎新股公司”，不太清楚具体的考评标准。

需要提醒蜜友们的是，投资有风险，入市需谨慎。毕竟，即便是某些知名上市房企，依然做到了股价十年如一。

而上坤地产招股书中的净负债率“变脸”后，仍踩中“三道红线”之一；此前利润收入不及利息支出，及融资成本增加、过分依赖上海市场等问题还有待解决。

仅2020年上半年，就有十余家房企从百强名单中消失，尤其是今年“三道红线”如严格执行，房企们融资难度将加大，到时马太效应必将更加明显，中小房企们压力山大。

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今日词汇：采购经理人指数（PMI）

采购经理人指数（Purchasing Manager's Index，PMI)：指衡量制造业在生产、新订单、商品价格、存货、雇员、订单交货、新出口订单和进口等八个方面状况的指数。是经济先行指标中一项非常重要的附属指标，具有其高度的时效性。目前全球已有20多个国家建立了PMI体系，PMI指数及其商业报告已成为世界经济运行活动的重要评价指标和世界经济变化的晴雨表。

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