破发潮下，中南服务IPO迎难而上！胜算几何？

撰文|蜜姐&编辑|杰儿

物业上市的浪潮今年依旧是如火如荼，尽管从2020年开始，不少公司一上市就遭遇了破发。

截至3月底，今年已有10家物业公司向港交所递表，排队等待上市。

最近一家赴港IPO的物业公司是中南服务，几天前刚刚向港交所递交了招股书。这家重仓长三角地区的物业公司，是否会给我们带来新故事？

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首先，蜜姐想简单聊几句为啥房企们这么着急分拆物业上市，即便面对破发潮也毫不动摇。

物业公司赴港上市的浪潮始于2018年，此后每年蜂拥上市的物业公司数量呈翻倍增长趋势。

2014-2020年不同背景物业服务企业累计上市情况 图片来源|克而瑞物管，数据来源|CPIC

相比上市房企们普遍估值较低，房地产行业进入存量竞争阶段，新故事越来越难讲，甚至资本市场的态度也日渐冷淡，物业公司就香多了。

物业公司普遍估值较高，轻资产负债压力较小，毛利率普遍较高，经营好就是妥妥的现金奶牛。

更重要的是物业万亿级的蓝海市场，在这个赛道上，操作得当甚至能实现弯道超车。

比如，雅生活大手笔收购绿地物业、中民物业，拥有18个物业品牌，一跃成为上市物业公司第二梯队成员。2018年上市，短短四年，如今市值已逼近母公司。

截至2020年底，全国已有42家物业上市公司，其中，港股市场多达39家！

但物业公司的故事也越来越难讲了，雷同的故事，相似的弱点。

2020年赴港上市的物业公司出现了新股认购不足、频频破发等现象。资本市场的钱也越来越难拿。

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我们了解了物业公司上市的大致情况，再来看3月29日递表的中南服务，又讲述了一个怎样的故事呢？

先看中南服务的主要业绩，亮点不少：

2018-2020年，中南服务分别实现收入5.52亿元、6.82亿元和8.63亿元，年复合年增长率为25.1%；

毛利分别为9050.7万、1.27亿元和1.98亿元；

净利润分别为1795万元、2705万元和6675万元，年复合年增长率为92.9%；

在管面积分别为2160万平方米、2740万平方米和3691万平方米，年复合年增长率为30.7%。

除成长性外，中南服务的“资本故事”突出了重仓长三角和有个“好爸爸”。

招股书显示，2019-2020年，中南服务在长三角地区的在管总建筑面积分别增长了25.8%和24.2%；截止2020年底，其在长三角地区的在管项目数量占总在管项目的57.2%。

和绝大部分上市物业公司一样，中南服务强调了背靠房企母公司的优势。

第一，中南服务背后的中南集团，旗下有中南置地、中南建筑、中南高科和中南实业投资，不仅能直接给大量的业务，而且有利于其多业态发展。

第二，通过与中南集团旗下各公司的合作和支持，能够帮助中南服务通过市场竞标和收并购、战略合作等方式搞快速扩张。

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应该说中南服务的“资本故事”新意并不算多，毕竟已经上市了40多家物业公司，大家的故事也大同小异。

并且所谓的优势，往往也是一体两面，很可能是隐忧。

具体来看，中南服务有三点隐忧值得注意。

第一， 对母公司的过度依赖。这几乎是大部分上市物业公司的通病。

据招股书披露，2018-2020年，中南服务向中南集团开发的项目提供的物业管理服务产生的收入分别占其同年物业管理服务产生收入的98.9%、97.9%及92.7%。

这一比例还没有加上中南集团的合资企业或联营公司开发的项目，如果加上这部分，占比更大。

除此之外，其他项目占中南服务物业服务产生的收入的比例微乎其微，2018-2020年，分别为1.1%、1.4%和6.4%。

2018-2020年，整个物业管理服务板块占中南服务收入的比例分别为53.5%、50.8%和58.4%。

对于中南集团的依赖可见一斑。

第二， 整体毛利率偏低。

前文所述对中南集团的依赖，好处当然是有稳定的大量业务，劣势是中南集团的相关项目物业管理费较低，拉低了中南服务整体的毛利率。

从招股书披露的数据可见，中南服务2018-2020年每月每平米的物管费总体平均为1.62元、1.77元和1.94元。

这一点与重仓长三角地区看起来不太匹配。

直接影响是中南服务的物业管理服务的毛利率2018-2020年分别为6.6%、8.7%和13.6%；总体毛利率也偏低，2018-2020年分别为16.4%、18.6%和23%。

这与上市物业公司平均30%左右的毛利率相比，差距明显。

第三，究其原因，毛利率较低是因为毛利率较高的非业主增值服务和社区增值服务的收入占比相比物业管理服务的收入占比要低不少。

也就是说，中南服务的毛利率要提升，还有待进一步优化收入结构。

总的来看，中南服务背靠中南集团，有优势，但也受其“拖累”，尤其是在重仓长三角地区的光环之下，毛利率表现太过平平。而最近两年物业行业已在加速分化，收并购频繁，如房企一样，马太效应将越来越明显，留给中南服务快速扩张，讲一个漂亮的“资本故事”的时间挺紧张了。

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