正荣地产：进退之间|年报价值观察

撰文|蜜姐&编辑|杰儿

春暖花开，蜜姐一颗躁动的心脏又蠢蠢欲动。

最近看了几个本地的楼盘，感觉是：最新的产品，比前几年确实似乎要稍微用心在“讨好”消费者。

可能是工作日，售楼处基本没啥人。今天看了正荣的某产品，在地理位置上相对更中意。但要出真手，需要考虑的事情就非常多，企业财务情况是其中重点，毕竟这几年的烂尾楼太多了。恰好最近看到他们2020全年业绩发布，便来探究一二。

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长三角和海西的蜜友应该对正荣地产更熟悉。正荣地产是正荣集团下面的地产集团，后者除了地产还有正荣产业和正荣资本两大业务板块。创始人欧宗荣1964年1月出生在福建莆田。

1998年成立的正荣地产，专注于开发住宅物业以及开发、运营和管理商业及综合用途物业，于2018年在香港联交所挂牌上市。

作为闽系房企江湖的一员，曾经的速度是很快的。公开数据显示，2014年正荣集团的营业收入才30.4亿元，到了2017年，已经接近200亿元！

最新的2020业绩报告显示，正荣地产营收361.26亿元，同比增长11.0%。最近这几年，正荣地产的营收增速明显放缓了。

销售额方面，增速更慢了些。2020年，正荣地产实现合约销售1419亿元，同比仅增长8.6%，这也是其近几年来的最低增速。

2020年，正荣地产溢利为35.59亿元，同比增长15.0%，核心纯利为33.04亿元， 同比增长18.9%。

上述指标虽然增速一般，但考虑到2020年的特殊情况，也实属不易。

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此外，相比往年，正荣地产的业绩数据有几处微妙变化，也值得注意。

首先，正荣地产的销售及分销开支同比增速为19.3%，要高于营收增速的11.0%比较多。

如下图，正荣地产2020年的销售及分销开支为11.60亿元， 2019年这一数据为9.72亿元，报告解释，主要是由于作为业务扩张的一部分，集团加大销售及营销力度，在经营所在的新城市及地区推广新物业项目等。

这说明，虽然今时不及往日，但正荣地产在黑天鹅之下，步子迈的也相对是大的。

再就是毛利率。2020年，正荣集团毛利虽然增加了6.2%，但毛利率却降低了。从2019年的20.0%降低到2020年的19.1%，主要是2020年建筑面积平均售价低了。

纵向来看，正荣地产的毛利率一直都不是很高，只不过，这两年更低了。此外，正荣地产的毛利润和归母净利润同比增幅指标，这两年也是滑坡明显。这与大环境有关，也和企业内部战略有关。

再就是融资成本上，正荣地产2020年增加约4.3%，主要是2020年有息负债规模增加。截至2020年末，其借款总额为672.84亿元同比2019年增加了14.69%。其中2-5年内偿还的贷款有明显增加，同比增长了23.63% 

2020年，正荣地产的公司债券虽然减少了27.36%，但优先票据增幅较大，达到48.95%，具体为51.76亿元。蜜姐不完全统计，2020年，正荣地产发了优先票据14次，2019年为16次，维持在较高频率。

不过值得注意的是，在房企“蓄水池”的合同负债上，正荣地产增幅明显，从2019年的387.98亿元，增加到2020年的608.67亿元，复苏势头强劲。

03

舆论关注的三道红线，正荣地产表现还行，踩中了一条。扣除预收账款的资产负债率高于70%，为76.57%。现金对短期债务比率约2.2倍，流动性尚可。

土地储备上，2020年，正荣集团在全国21个城市新增46幅土地，预计总建筑面积约7.14百万平方米。

新增土地储备中，分别有43%及31%位于长三角及海西区域，其余则分散于中西部区域、珠三角区域以及环渤海区域；

以城市等级来看，77%新增土储位于一、二线城市，包括长三角的上海、南京、苏州、合肥、徐州及无锡；海峡西岸的厦门、福州和南昌；中西部的郑州、武汉、长沙及成都；珠三角的佛山；以及环渤海的天津。

新增土储分布上，相信蜜友们也看到，正荣地产在长三角和海西经济区的占比极大。说得好听是“深耕”，如果难听就是“依赖”。

正荣地产的区域色彩也体现在2020年的销售分布上。长三角、海峡西岸、环渤海、华中、华西及珠三角地区为其2020年的合约销售总额分别贡献约38.6%、33.2%、10.4%、9.5%、6.5%及1.8%。

区域色彩是把双刃剑，这个平衡，很难掌握。不管怎样，房企体量要做大，全国化是必然，也是必须。正荣地产后续发展如何，还要看其扩张之下，全国化的步伐迈得是否稳健。 

2021年，正荣地产给自己的销售目标是1500亿元，对比2020年的销售额，增长了5.7%，按理说应该是无压力。

但愿，慢下来的正荣地产，能在站稳自己主场同时，在全国化扩张中找到自己的一席之地。

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今日词汇：戈森定律

戈森定律（Gossen's law）：是一种消费心理理论。边际效用学派前驱、德国经济学家戈森创立。

主要内容：个人的欲望强度随需求的不断满足而递减，因而消费某种商品获得的快乐感也因需要的满足而递减；人的需求获得满足后，就想得到更大的享受与满足，就必须发现新的享受途径或不断增进个人的满足欲望。

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