发业绩股价就跌，绿城中国为啥这么“绿”？|年报价值观察

撰文|蜜姐&编辑|杰儿

3月22日晚，绿城中国发布2020年全年业绩。公告显示，去年全年，绿城实现销售额2892亿元，同比增长43%，完成全年目标的116%，位列销售排行榜第八。

重回前十，可喜可贺。

遗憾的是，看似亮眼的业绩背后，却没有带动绿城股价的上涨。截至今天（3月23日）收盘，绿城中国的股价为10.400港元每股，下跌了12.31%。

带着这样的疑惑，蜜姐进一步研究了绿城的年度业绩，发现了一些微妙变化，和蜜友们分享。

01

首先绿城中国销售额虽增长显著，但营收增速一般。2020年营收657.83亿元，同比增速为6.8%。

绿城中国的营收增速里主要是物业销售收入增加，该项收入573.34亿元，占总收入 的87.2%，较2019年的544.33亿元增加5.3%。

2020年，绿城中国物业收入结转面积为2914404平米，较2019年297049平米减少1.9%。

其中均价为每平米19673元，同比去年的18325元上升7.4%，主要因为2020年结转收入的项目中位于一二线城市占比为61.4%，较2019年的52.3%有所提升。

值得注意的是，绿城中国2020年的销售成本同比增速高于营收增速，为9.26%。

受此影响，绿城中国的2020年毛利其实是有所下滑的，比2019年少了6750多万元。

此外，绿城中国2019年的财务费用同比增长41.86%，当然2020年情况特殊，可以理解。

另外蜜姐发现，绿城中国之所以年内利润要比2019年高出十多亿，主要是因为交的税少了。

2020年绿城的税项支出为49.9亿元，比2019年的60多亿少了10.27亿元，同比减少17.07%。此外绿城出售附属公司的净收益同比增加了77.98%，比2019年多了几千万。

总结为一句话：绿城中国2020年虽然销售额重回前10，但赚钱的能力还是没以前厉害了。难怪投资者不是很买单。

02

赚钱能力的另一体现在品牌溢价上。2020年，绿城中国的品牌溢价有所降低。如绿城中国业绩报告里提到的：本年度实现毛利率为23.7%，较2019年的25.4%下降1.7个百分点。

其中物业销售毛利率23.5%，较2019年的24.8%下降1.3个百分点，主要是因为受限价影响品牌溢价未能充分体现，毛利率出现下滑。

因为毛利下滑，也影响了2020年绿城中国股东应占利润。

2020年，绿城中国股东应占利润为37.96亿元，较2019年的24.80亿元增加升53.1%。

但若扣除汇兑损益、收购收益、若干资产的减值亏损计提与拨回的税后净影响、若 干资产的公平值调整的税后净影响，公司股东应占核心净利润为39.93亿元，较2019年的3.36亿元有一定幅度下降。

2020年，绿城的存货也增加了不少，增速为60.33%。银行及其他借款同比增加39.77%，为637.96亿元。

负债率方面，绿城中国有小幅攀升。净负债（总借贷减去银行存款及现金）539.99亿元，2019年底，这一数据为436.83亿元。净资产负债率为63.8%，比2019年的63.2%高了一丢丢。

拿地方面，绿城依然很猛。

2020年，在41座城市新增项目85个，总建筑面积约2041万平米，同比增加65%；

预计新增货值3288亿元，同比增加60%。其中权益货值约1885亿元，同比升74%。在这里蜜姐多说一句，权益销售额方面，绿城2020年是低于平均水平的。数据显示，2020年绿城权益销售金额为1194亿元，占比41.3%。

03

时间回到2018年，彼时2季末，绿城中国的存货只有接近1400亿元。换句话说，可以卖的，在房企中并不算多。这样的背景下，绿城要提振销售，降低债务率，难度其实都不小。

2019年，绿城觉醒过来，拿地速度越来越快。2019年半年拿地，顶了2018全年；同时，绿城2020年前2个月的拿地，就顶了2019年半年。

想要进阶、重返昔日荣光，不疯狂拿地，肯定是不行的。房地产行业不进则退。

就像2015年，也就是5年前，困境中的宋卫平，被迫交出了绿城控制权，中交集团成为绿城单一最大股东。

中交想要经营好绿城，也得让绿城体量更大。恰好央企、绿城本身融资相对便宜。话说回来，作为有央企血统的绿城，如今的资产负债率在央企里，也不低呀！

后宋卫平时代，蜜姐最大的感受就是，绿城的价格没下去，但品质确实不如往常了。因为有曾经的情怀在，这几年陆续看过绿城的几个楼盘，实话说，没有一个让我心动的。价格与品质的差距太大。

实际上，绿城这两年因质量等问题的曝光也变多了。当然全国的绿城肯定不一样，欢迎了解其他城市的蜜友留言发表你的看法。

近年来，绿城中国每逢业绩发布后，当日股价均以下跌收盘。因此，股民中流传有绿城中国“业绩发布股价即下跌”的魔咒，这次也不例外。

未来如何让市场和投资者继续对绿城抱有信心？这是个问题。

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今日词汇：权益销售额

权益销售额：即企业股权占比为口径，若某项目为多家房企合作，则该项目的业绩按照股权占比计入相应企业。

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