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蛋壳摘牌、贝壳坚挺、安居客IPO!谁会笑到最后?

Miss蜜姐 闺蜜财经 2022-01-11
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撰文|蜜姐&编辑|杰儿

房地产市场最近发生了很多大事。比如昨晚(北京时间4月7日晚),纽交所宣布,其监管部门“纽交所监管局”工作人员已决定启动程序,将蛋壳公寓从纽交所摘牌,其美国存托股也立即停止交易。
 
上市仅455天即被摘牌,蛋壳的结局让人唏嘘。
 
另一边,同在美国上市的贝壳在创造市值神话之后,股价渐渐回调,但即使如此,其市值仍然一骑绝尘,折合人民币4000多亿元,相当于同为房地产中介平台的我爱我家、房天下、58同城、易居、房多多市值总和的5倍多。
 
同为中介平台的安居客似乎也有点“羡慕”了。今天(4月8日),港交所披露了安居客提交的招股书。
 
倘若顺利上市,安居客有可能成为港股市场的另一个贝壳,创造市值神话吗?正好前几天贝壳也发布了2020财年年报,咱们从双方出身及财务数据里先了解下。


01
 
先来看营收,2020财年,贝壳的营收为704.8亿元,同比增速53.17%;安居客80.52亿元,增速6.24%。


将时间线拉长,2018、2019年,贝壳营收分别为286.5亿元、460.1亿元,同比增速12.31%、60.63%;
 
安居客2018年营收62.16亿元,增速不详。2019年营收75.79亿元,同比增速21.93%。


无论从营收体量还是增速来看,贝壳和安居客都不在一个量级。
 
再来看看毛利,2018-2020年,贝壳的毛利分别为68.70亿元、112.7亿元、168.6亿元,同比增速分别44.08%、64.02%、49.63%;
 
同期,安居客的毛利分别为57.48亿元、67.61亿元、72.89亿元,同比增速分别为:不详、17.62%、7.8%,2020年双方都有下降的趋势,但从降幅来看,安居客的降幅更大。
 
此外蜜姐注意到,安居客虽然比贝壳营收差了一大截,但毛利来看,双方差距似乎不大。
 
净利润方面,贝壳2018-2020年分别为-4.28亿元、-21.80亿元、27.78亿元。


同期安居客则分别为19.07亿元、23.06亿元、19.55亿元。贝壳是长年亏损2020年上市后终于赚了。安居客则属于长期赚钱,但盈利能力似乎有所下滑。


02
 
从背景来看,贝壳起于链家,平台包含二手房、新房、租赁、家装等内容。不同于链家的垂直自营模式,其使命是缔造平台。它以共享真实房源信息与链家管理模式为号召,吸引经纪人与经纪公司入驻。
 
最新股权结构显示,链家董事长左晖持有贝壳的42.4%股权,为最大个人股东。机构方面,占比最多的Propitious Global HoldingsLimited也是左晖在间接持有,除此之外,腾讯系的Entities affiliated with Tencent持有12.1%的股权,算是最大的第三方机构持股方。


站在安居客背后的则是链家的“死对头”58集团。2020年,58同城完成了私有化退市,重整旗鼓,准备拆分上市。
 
犹记得贝壳成立之初,58集团和我爱我家是抵制的先锋。而就在贝壳成立前的一个月,链家、我爱我家、麦田房产还在因为58集团各类房源端口费涨价与之打口水仗,声称要集体抵制58集团。
 
看来真是没有永远的朋友,只有永恒的利益。
 
此次安居客IPO,58同城将作为最大股东,持有其45.3%的股权。58同城董事长兼CEO姚劲波直接持有13.5%股权。
 
此外,投资者里也有腾讯的身影,持股比例亦不低:14.1%。


安居客的业务范围和贝壳相差无几,2007年正式创立,2015年被58同城收购。业务覆盖新房、二手房、租房、商业地产、海外地产、装修等领域。
 
安居客收入主要来自向房产经纪品牌、经纪人以及开发商提供在线营销服务,以及收取新房销售交易佣金。


03
 
在安居客的招股书里,蜜姐还看到了一些目前为止,似乎无解的风险。
 
例如:公司雇员或平台的其他业务伙伴被指称行为不当、平台上的房产信息的不真实性、业务行为不道德等等;
 
业务产生及处理大量数据,不当使用、收集或披露该等数据可能造车声誉不利影响;
 
事实是,这是所有房地产中介平台的通病。随意动用搜索引擎,可以看到关于指责安居客、贝壳找房等泄露个人信息、发布虚假房源、道德相关问题非常多。
 
实际上,根据蜜姐和房地产中介打交道的几次经验来看,部分中介朋友的素质确实有待提高,而平台发布虚假房源,再正常不过。不管口头宣传的多么“真实”,但现实就是非常“虚假”。
 
此外还有来自控股股东58集团的影响。如控股股东的若干股权及资产(包括本公司股份)已被质押作担保权。违反相关融资安排可能会造成强制执行该等担保权,从而对控股股东在本集团的所有权造成重大不利影响。


安居客财务成本从2019年的人民币1.2百万元大幅增加至2020年的人民币207.1百万元,主要就是由于因分担58同城有限公司贷款项下的长期债务所致。
 
2018、2019年,安居客拥有流动资产净额9.18亿元及21.98亿元。截至2020年12月31日及2021年2月28日,拥有流动负债净额4.09亿元及14.74亿元。
 
还有其他经营、管理、财务等方面的风险等等。毫无疑问,未来随着我国房地产行业的持续向好发展,房地产中介平台的发展不会很差。但随着竞争的白热化,大佬们纷纷谋求上市,此前乱象丛生的行业规则,也行不通了。
 
谁会在这一轮竞争中站稳脚跟,我们拭目以待。

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