2020年营收大增、利润下降！建业地产的“河南之困”|年报价值观察

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撰文|蜜姐&编辑|杰儿

房地产微利时代到来，真的不是一句空谈。

2020年房企年报发布接近尾声，蜜姐最大的感受就是，营收增速参差不齐，但利润增速大都在明显放缓。只是有些快慢之别而已。

今天想和蜜友们聊的这家分化尤为明显，那就是“河南王”建业地产。

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如业绩公告所言，2020年建业地产收益约433.04亿元，同比2019年的约307.67亿元增加了40.8%。

合同销售金额也有轻微增长，达1026.42亿元，同比增长约为1.5%

但销售成本增速更快，由2019年的约227.61亿元，上升52.5%，至2020年的约347.08亿元。

由此导致毛利就没那么漂亮了，约为85.96亿元，比2019年拿的80.05亿元上升7.4%。

毛利率增速亦受影响，为19.9%，较2019年的26.0%下降了6.1个百分点。

公告的解释是：由于受2020年上半年疫情影响，在部分城市采用销售去库存策略以刺激各项目销售，收窄整体销售提价空间；及车位销售的毛利率由2019年的约46.0%减少至2020年的约30.7%。

上图可以看到，建业地产下滑的不仅是毛利，净利的体现尤为明显，同比下滑了13%。增收不增利，这是为啥？

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进一步了解蜜姐看到，2020年，建业地产的销售成本增速高于营收增速，为347.08亿元，增速52.5%。

融资成本更是增长达221.8%，到12.72亿元左右。这两项指标的异动，直接导致了建业地产的年度利润走低。

建业地产融资成本的异动主要有两点。一是优先票据总额比去年增加, 令相关利息支出增加。这从建业地产的流动负债相关指标里可见一斑。

建业地产2020年的流动负债中，优先票据为72.01亿元，2019年这一数据为48.58亿元，同比增长了48.23；

公司债券的增幅也不小，增幅101.3%，从2019年的14.90亿元增加到2020年的30.00亿元。

二是外汇影响。公告显示，建业地产的远期外汇合约﹑外汇期权及外汇掉期合约等衍生金融工具的公平值变动亏损约6.13亿元，2019年这一数据为收益约1.39亿元。

实际上，蜜姐横向对比发现，建业地产并不是唯一一家增收不增利的房企。智通财经就曾统计，2020年，房企整体营收及归母净利增速分别为16.5%和2.8%（FY19: 24.7%和14.5%），利润增速继续明显低于营收增速。

上市房企FY20平均毛利率同比下滑4.1pct至25.2%，主要系2016-2018年土地成本偏高及限价政策持续。

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此外，从建业地产的年度业绩公告里，蜜姐也看到了，其“河南王”的称号真是名不虚传。

截至2020年12月31日，建业地产在建项目180个，其中位于郑州25个、河南省其他城市共152个、海南省3个，在建项目总建筑面积约为3265.4万平米。在河南以外的地区，其项目占比几乎忽略不计。

土地储备上也差不多。截至2020年12月31日，建业地产在各城市土储里，河南占比接近99%。

截至2020年底，建业地产拥有土地储备建筑面积约5411万平米，其中权益建筑面积约4029万平米，权益占比还是相对高的。

曾经，其创始人胡葆森河南情结浓厚，“让河南人民都住上好房子”是其理想与使命。

但如业内人士所言，越是全国化布局的房企，相比区域型企业，平滑风险的能力也越强。同时，企业要做大规模，要从百亿级走向千亿级进阶，也需要全国化布局。

这些年，闽系、江浙系、川渝系……多少曾经区域房企都靠走出去实现了几何级的体量增长，坐稳了行业前排位置。老牌如建业，迈出这一步是必然。

这两年，建业集团资本市场动作频频，2020年底，建业地产的“兄弟”中原建业冲击港交所，侧面也可看到建业集团想要“走出去”的野心。

另一方面，从土储分布来看，建业地产超高的河南占比，似乎预示了其扩张之路，并没有那么容易。

2021年2月，胡葆森以《老胡家书》的方式，再次提出走出河南的“条件”：自2021年起，将企业战略半径从300公里延长至500公里，走出河南，走向大中原。

相比2018年度业绩会上，胡葆森表示的将会有条件地走出河南，这一次的指标更量化了些，似乎也更靠谱了些？

期待在更多河南之外的城市，看到建业地产的名字。

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今日词汇：滞胀

滞胀：停滞性通货膨胀（英文：stagflation），简称滞胀或停滞性通胀，在经济学、特别是宏观经济学中，特指经济停滞（stagnation），失业及通货膨胀（inflation）同时持续高涨的经济现象。

通俗的说就是指物价上升，但经济停滞不前。它是通货膨胀长期发展的结果。

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