花样年惨遭“负面”评级！再出发，胜算有多大？

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撰文|蜜姐&编辑|杰儿

7月8日，澎湃新闻消息，国际评级机构惠誉将花样年控股（以下简称“花样年”）的评级展望从“稳定”调至“负面”。

而就在两天前，花样年才搞了一个大动作，不仅收购了绿地旗下某全资子公司，还成为了绿地的战略优先级商业物业合作商。

好消息传出，为何还不被看好？花样年发力商业物业能否迎来转机？

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先来看花样年与绿地合作的好消息。

7月6日，绿地发公告称，公司拟将全资子公司：上海绿闵物业管理有限公司（以下简称“绿闵物业”）100%股权转让给花样年下属公司：深圳市富昌商业服务有限公司（以下简称“深圳富昌”），股权转让对价为12.6亿元！同时，自2021年—2026年的5年内，双方将在绿地集团新增商业物业项目中展开物业管理战略合作。

此次交易和合作，双方是皆大欢喜。

蜜友们如果详细对比交易标的绿闵物业的业绩和转让价可能会很吃惊。

上海绿闵物业管理有限公司成立于2019年8月5日，注册资本仅为50万，绿地集团和绿地金融分别持有其51%、49%的股权。

绿闵物业截至2020年底，总资产为407.31万，净资产为287.48万；2020年全年营收1,203.55万，实现净利润237.61万。

截至今年5月底，绿闵物业总资产为532.45万，净资产为452.08万；今年1-5月，实现营收494.39万，实现净利润164.60万。

再看拟交易价格，高达12.6亿元，其中绿地集团、绿地金融按照股权将分别获得6.426亿元和6.174亿元。

如果按照2020年的业绩数据估算，12.6亿元收购价减去当年的净资产287.48万，假设绿闵物业保持2020年的业绩能力，也就是除以全年的净利润237.61万，要530年才能回本收购价……

单从溢价来看，绿地简直赚翻了。但花样年也并不傻，高溢价换来的是与绿地的商业物业合作。

第一， 交易完成后的1年内，花样年额外取得位于郑州市荆州路的郑州绿地全球商品贸易港项目（总面积约33万平方米）的物业服务管理权。 

第二， 交易完成后的3年（2021-2023年）中，花样年额外从绿地集团取得总计不低于 60万平方米，位于中国境内一线、二线城市的商业办公及综合体项目物业服务面积的管理权； 

第三， 交易完成后的5年（2021-2026年）中，绿地集团同意委聘花样年作为战略优先级商业物业管理服务提供商，从绿地集团取得每年原则上不低于500万平方米，且5年总计不低于2500万平方米的商业办公及综合体项目物业服务面积的管理权。

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花样年集团旗下有花样年控股和彩生活服务两家上市公司。

可能有蜜友好奇，为啥这次跟绿地的商业物业合作，不是彩生活服务这家物业公司，而是以地产为主业的花样年控股？

其实这样的疑问，在此次公告发出后，也有媒体提出了质疑。

蜜姐翻看了彩生活的年报，发现彩生活与花样年控股已签订了5年的不竞争契据，双方约定，彩生活专注于住宅社区物业管理，而花样年继续经营物业开发商业务及纯商业物业的物业管理。

之于为何商业物业不划给彩生活并未细说，但彩生活2020年年报提到，我国物业管理市场格局快速发展，“因此影响现有不竞争契据的适用性和可行性”。

国内的许多物业项目（尤其是大型项目）已由附带有限配套支持的纯住宅或商业用途发展为混合用途综合体物业，彩生活也提出现有的不竞争契据已不合时宜，但修改后的不竞争契据实际上依然不尽人意，更没有提及将商业物业板块转给彩生活。

对于花样年控股与彩生活的“别扭”分工，具体是出于何种原因，外界不得而知，但显然彩生活作为“内地住宅物业第一股”错失了很多本已抢占的先机。

彩生活不能参与商业物业的板块，不仅业务上不完整，也痛失了近些年资本市场对物业公司高看一眼的风口期，估值方面较为吃亏。

以克而瑞物管2019年的数据为例，当年，24家赴港上市的物管企业的市盈率多数超过20倍，而同期彩生活的在管面积名列前茅，但市盈率仅8倍多。当然，这其中，还有短期负债激增等原因……

但总的来说，还是很遗憾。

即便此次花样年通过高溢价的收购换得了与绿地长达5年的商业物业合作，但花样年作为一家房企，难以获得上市物业管理公司相对高的估值，而彩生活又不能参与，无论是对于花样年集团还是两家上市公司来说，这个好消息都大打折扣了。

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最后来看花样年被国际评级机构惠誉将评级展望从“稳定”调至“负面”。

说实话，对此蜜姐并不意外，此前曾分析过花样年的债务问题（详见：花样年发美元债利率14.5%！股价不足1港元，千亿目标还有意义吗？）。

实际上，花样年的发展近些年也颇为遗憾，早在2012年就开始了轻资产转型，错过了快速搞规模、全国化的行业大发展时期。

图片来源|同花顺问财（特此感谢！）

在同行们高举高打冲击千亿的2018、2019年，花样年却在走下坡路，尤其是归母净利润2017年为11.54亿元，2018-2020年分别为7.28亿元、8.74亿元和9.77亿元。

图片来源|东方财富网（特此感谢！）

如果拉长时间线来看，2012-2020年，花样年的表现也是一言难尽。

2012-2020年，花样年的营收同比增速分别为11.4%、16.9%、0.36%、11.7%、33.8%、-10、4%、43%、36.4%和14%，其中2016、2018、2019年表现较好，但2016、2018年其归母净利润的同比增长均大幅下滑，分别为-33.4%和-36.9%，难得营收增速好的两年，增收不增利的情况却十分突出。

如此情况，花样年控股创始人曾宝宝似乎也难以忍受，2019年回归执行董事之列，2020年更是亲自上阵担任CEO，将管理架构和管理层都进行了大幅调整。

据花样年公告披露，今年上半年未经审核的累积销售额为281.17亿元，超过了2019、2020年上半年累积销售额，表现还是不错。

尽管惠誉调低了其评级，但也认为花样年能完成今年的销售目标，不过有些问题却颇有些积重难返的意味，尤其是债务。

这也是惠誉调低评级的主要原因，它认为花样年对资本市场的债务依赖度过高，尤其是对美债具有高度依赖。

以资本市场债务占总债务比例为例，2019年为63%，2020年继续攀升至76%。

总的来说，如今的局势下，花样年和彩生活要抓住长足的发展机会，无论是业务板块调整还是管理效能提升上，依然是任重道远。

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今日词汇：收购溢价

收购溢价（acquisition premium）：指收购方公司为取得目标公司的股权而支付的高于其市场价格的部分价值。一般情况下，收购溢价=股权转让价款-目标公司净资产，但因价值评估方式存在差异以及受到控制权、商誉等影响，收购溢价的评定也时常存在争议。

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