放弃房地产，奥园美谷净利大增319%！“接盘侠”评级遭下调
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撰文|蜜姐&编辑|凯
最近，今年实现“抛弃”房地产的奥园美谷发布了今年三季报，业绩亮眼。
与此形成鲜明对比的是，此前以底价“接盘”其地产板块业务的中国奥园，近期惨遭评级机构下调评级，昨天（11月4日）还发了公告，旗下物管公司准备出售……
房地产业务真的如此“烫手”吗？而弃地产追赶医美风口的奥园美谷，能否成为房企转型成功的样板？
蜜姐带着这些疑问翻看了两家公司今年发布的一些财报和公告。
01
首先来看奥园美谷的三季报。
财报显示，前三季度，奥园美谷实现归属于上市公司股东的净利润2.11亿元，同比大增319.27%；基本每股收益同比增长319.55%。
这与奥园美谷“抛弃”其房地产业务密切相关。
财报显示，今年第三季度，奥园美谷的营收为2.75亿元，同比下滑76.32%，主要原因是处置地产板块业务所致。
营收下滑的同时，净利润却大涨的原因之一同样有处置地产板块业务。
而“接盘”奥园美谷地产板块业务的正是同为奥园系的中国奥园。
今年6月，奥园美谷连发20多份公告，“甩卖”其地产业务，最终中国奥园通过其间接全资附属公司以底价10.2亿元“接盘”了其京汉置业等地产板块的业务。
处置地产板块不仅大幅改善奥园美谷的盈利表现，也降低了其负债率，三季报显示，其资产负债率较2020年末大降逾26%。
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但转型的奥园美谷也并非一帆风顺。
前三季度，奥园美谷的扣非净利润同比增长31.37%，仍然净亏损0.99亿元，主要原因是期内其化纤板块恢复正常经营，并新拓展医美分部业务所致。
第三季度，奥园美谷扣非后归属股东净利润为净亏损1.46亿元，同比下降394.90%，同样是因为期内处理地产板块业务所致。
今年的半年报显示，上半年，奥园美谷的主营业务为房地产、化纤新材料业务以及医疗美容业务，其中房地产开发占据了半壁江山，占总营收的52%。
如今，奥园美谷处置了地产板块业务，也就意味着今年底的年报和明年同期的半年报都会比较难看。毕竟半年6亿多的营收并不是那么好用新业务顶上的。
再从挣钱能力方面来看，其营收占比达26%的化纤，毛利率并不算高。
2020年报显示，当年奥园美谷的化纤业务毛利率为12.6%，同比下降了11.19个百分点。考虑到去年情况特殊，但不下降，也不及其房地产开发的毛利率。
医美行业总体的毛利率较高，不过目前奥园美谷仍处于布局阶段，更多是在收购兼并一些医美行业的公司，要实现盈利还有一段转型之路要走。
不过转型显而易的好处是股价的改变。
奥园美谷拥抱医美这个当下大热的新风口，在五六月份“甩卖”地产板块消息不断流出的同时，股价也在不断拉升。
毕竟股价是预期的反应，搭上医美的顺风车，尽管下半年其股价有所回调，但相比去年作为地产股和目前其他地产股的惨淡，奥园美谷的股价已先实现了“转型”。
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相比转身拥抱医美风口的奥园美谷，“接盘”的中国奥园则是压力山大。
对标房企融资新规的“三道红线”，截至今年6月底，上半年中国奥园的净负债率为80.7%，踩中了一道“红线”，负债总额高达2628.64亿元。
此外，上半年中国奥园就买方的银行按揭贷款及合营企业及联营公司的银行借款担保额约为1104.27亿元。
当然，房地产行业此前的黑马房企大多拼的都是胆子大，高杠杆、高周转才能快速扩张。
2017—2019年，中国奥园的营收增速确实很不错，连续三年均保持在61%-63%之间。
蜜友们可能大致也猜到了，对照最近两年暴雷的房企大黑马，基本规律是前期跑得有多快，现在降负债的压力就有多大。
近期，媒体报道中国奥园正考虑出售旗下物业公司奥园健康部分股权。其中，经济观察网的消息称，出售奥园健康的股权考虑比例是55%，报价约为30亿元。
11月4日，中国奥园集团、奥园健康联合公告称，奥园健康正与若干独立第三方就可能出售提供物业管理及其他相关服务的若干附属公司的权益进行初步讨论。
也就是说，具体出售多少股权及价格和买方都还未落实，但确实有出售奥园健康股权的打算，并正在寻找买家。
实际上，此消息对中国奥园而言或许并非那么乐观。
不少房企转型都是大力发展物业公司或分拆物业上市，物业公司被视为房企未来发展的方向之一，而出售物业公司常被视为无奈之举……
最近，还有媒体报道，此前奥园美谷卖给中国奥园的京汉置业，被出具限制消费令及列为失信名单，导致中国奥园11月1日遭遇股债双杀。
尽管当天中国奥园很快出了公告澄清，媒体报道中提及的纠纷是发生在公司收购京汉置业之前的历史纠纷，今年9月30日，京汉置业与对方已达成和解协议，其限制消费令已获撤销。但负面消息的影响并未完全消除。
另外，也从侧面反映出，中国奥园“接盘”的奥园美谷地产板块业务并不轻松。
今年10月以来，标普、惠誉先后降低了中国奥园的评级，并均给出了“负面”展望。
另有一家国际评级机构穆迪也下调了中国奥园的“B1”企业家族评级(CFR)和发行债券评级。
值得注意的是，标普还预期未来12个月，中国奥园的流动性有可能会进一步收紧。
今年房企的八九十月份的销售都出现了不同程度的下滑，中国奥园公布的9月销售也是如此。
据公告显示，今年9月，中国奥园当月未经审核物业合同销售额约为109.5亿元，去年9月为120.8亿元，同比下滑了9.4%。
客观来说，相比一些单月销售额下滑幅度达20%甚至超30%的房企来说，中国奥园的这个下滑幅度不算太大，且1-9月仍保持了同比增长18%。
但考虑到同时还要降负债、增加流动性，四季度整体的销售压力依然不小。
总的来说，同为奥园系，转型的奥园美谷和仍在地产行业苦苦“挣扎”的中国奥园，目前同样都挑战不断，但转换了赛道的奥园美谷更有想象空间，资本市场自然也更愿意用钱投票。
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