千亿中梁“黑马失蹄”

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撰文|蜜妹儿&编辑|凯

年关将近。对于房企而言，这个年并不好过。比如曾经的黑马中梁控股，也开始“架构调整”了。

据报道，1月16日，中梁控股发布《关于控股集团总部组织调整相关事项的通知》。表示因公司架构调整，控股集团总部相关职能将与地产集团总部进行整合。

在人员政策方面，没有明确落位的员工将于1月17日安排正式离职。因为控股公司这层总部架构要解散，因此员工几乎全部会被一刀切地裁掉。

有媒体报道，此次架构整合涉及三个部门共345人，包括控股集团总部148人，新基础建设支撑集团164人，以及其他组织33人，其中80余人择优回流。

每日经济新闻报道，自今年元旦后，中梁控股公司基本就处于放假状态。曾经的“小碧桂园”中梁控股怎么了？

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如中梁方面回应的，“此举是顺应大势，和行业其他企业一样，公司这次主动精简冗余人员，是下半年系列主动调整中的一环，这个动作完成后，这一轮调整也告一段落。”

房地产进入青铜时代，公司架构、人员等方面肯定不能像黄金、白银时代那样。前段时间万科内部不也发文：节衣缩食，准备过冬。某种程度上，这八个字代表了大部分房企的生存现状。

说起中梁，蜜妹颇为唏嘘。曾经他算是中小房企进击的样板。发几个数据蜜友们感受下：2016年-2018年，包括合营企业及联营公司，中梁集团的合约销售总额分别约190亿元、649亿元、1015亿元。

3年时间，销售额从百亿级跃升到千亿级，这个速度堪比坐火箭。营收也差不多，2016年中梁控股营收不到30亿元，2018年就突破了300亿元。2019年更是达到566.40亿元。

也是在2019年，中梁的合约销售额超过1500亿元，全口径销售额在一些机构的排行榜中杀入房企20强。妥妥的黑马无疑。

在房地产顺风顺水的时代，中梁的速度就是最有力武器，可以让自己更快地攻城略地，抢占先机。

但如今情况变了，中梁成为另一个“样板”。

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房地产逐渐步入青铜时代，蜜妹也看到了中梁狂奔之下更为显著的“后遗症”。最明显的就是三点：利润低、债务高、楼盘质量争议大。

如下图，东方财富的数据显示，2017-2021年中期，中梁控股的营收同比增速虽然整体下滑明显，但利润同比增速下滑更明显。

2018年中期，中梁控股的归母净利润同比增速一度达到19355.5%，2018年底也有284.2%，2019年底下滑至98.5%，2020年底更是变为负值：-2.35%，2021年中期微升至14.61%，但和高光时期相比已不可同日而语。

因为扩张期间购地成本较高，导致中梁控股这两年的毛利率、净利率总体下滑。增收不增利情况明显。

债务方面，以“三道红线”为例，截至2021年6月30日，中梁控股剔除预收账款后的资产负债率约为79.3%；净负债比率约为56.1%；非限制现金与即期借贷比率约为1.2，处于“黄档”。

短债尤其承压。2021年6月30日，中梁控股有息负债约为546亿元，其中一年内到期的债务约为232亿元，占比42%。

这还只是在单看财务报表的基础上。一些隐藏在报表里的负债，则另说。比如此前蜜妹在文章里多次提到的“明股实债”。简单说就是一些房企通过操作少数股东权益，来粉饰“负债”。

具体到中梁控股，2021年上半年，其少数股东权益在总权益中占比66.5%，为225.78亿元，似乎也有点高。

相比看起来较为虚无的数据，更糟心的是部分购买了中梁楼盘的业主。频频曝光的维权事件，让购房者寒心。

比如2021年，中梁控股位于浙江武义芳华路的“中梁壹号院”在建项目发生地下室坍塌，甚至引起央视的注意。甚至2019年刚上市那天，中梁某地的楼盘还被维权……

在蜜妹看来，这都是狂飙猛进之后管理跟不上的结果。如果处理不好，很容易陷入恶性循环，把品牌搞砸也不是不可能。毕竟现在谁也不能指望手里的房产会迅速升值，此时品质就显得尤为被看重。

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不过相比某些房企，中梁还算是不错的，目前似乎还没有烂尾情况。2021年总体的销售完成率横向对比也还可以。

此前中梁控股披露了2021年的销售数据，累计合约销售(连合营企业及联营公司的合约销售)金额约1718亿元，累计合约销售面积约1427.7万平方米，分别同比增长1.78%、5.71%。

增速有点低，但按此前1800亿的目标来看，完成率为95.44%，不算低。

债务也在偿还。1月17日，中梁发公告，称已经汇出所有必需的资金至其境外银行账户，用于2022年1月票据到期时（ 即2022年1月31日 ）偿还余下的本金金额及应计利息。

为了“过冬”，中梁控股也是下了狠手。公开数据显示，高峰时期，其集团平台公司员工有600多人，经过2021年下半年的调整裁撤之后，此次 “架构调整”之前只剩300多人。

但中梁控股并不是唯一“架构调整”的那位，2021年有类似动作的房企太多太多。寒冬来临时，没有人能独善其身。挺住就意味着一切，只是这次还会有春天吗？

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今日词汇：M0

M0=流通中现金，指银行体系以外各个单位的库存现金和居民的手持现金之和。即通货发行额减去金融机构库存现金。

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