学区房的尴尬
撰文：昆明楼市首席购房顾问 文锋
最近昆明发生的多个楼盘业主因为孩子不能进入开发商承诺的小学，聚集售楼部讨要说法，情绪激动的业主以“跳楼”、喝农药等过激行为拿命维权，令人寒心。
在昆明诸多维权的楼盘里，因为学校维权的保守估计占了一半。小到本地开发商大到全国品牌房企，似乎都很难在学校资源匹配上做到很好的过渡。
有了商人向来都是逐利的特性，承诺一旦无法兑现自然就难免有争议。一方面是苦于为产品在营销上多增加卖点，对学校资源的推广上确实也有较大程度的放大悬疑，另一方面拥有学校资源的配建指标，但又没有资格参与招生。
为了让孩子获得良好的教育，购房者往往提前扮演当父母的角色，未雨绸缪，还有一些已经是小孩，急需直接作出选择，购买有学校配套的小区，这种带有诉求的购买方式也间接促成了学区房的火热。
简单梳理《昆明楼市》的楼粉的置业需求发现，在购房需求中，对于学校配套的需求的占比要远高于对地铁配套的需求，而从市场变现看，带有学区房的二手房比同区域没有学区的价格要高出15%-22%，有些夸张的，二手房的价格远高于周边在售的新房，比如昆明北市区月牙塘小区目前售价2万/平起，而周边新房价格则在1.5万/平左右。
有业内人士表示， 目前中国学区房真正的问题，在于公立的教育资源被各种因素绑架了。公立教育本应是无差别提供给社会的一项公共服务，甚至更应用于帮助弱势阶层，让他们的孩子不至于输在起跑线上。而如今，学区房的本质，其实是把教育资源和商品住房挂上了钩。这种捆绑式流通在提高优质教育资源利用效率的同时，也考验着不同家庭钱袋的深度。
为人父母都会尽力为自己孩子能得到更好的教育不断争取，早早为其开始一生的竞争。从幼儿园开始，没有硝烟的战争持续打响，甚至到小学到初中，对优质的9年义务教育资源的争夺已经上升到对家长甚至家庭能力的比拼了。
从这角度上看，这世上本没有学区房，追求的人多了就成了“吃人的狼”。
学区房，其实是学区和房子这两个元素的融合，房子是载体，学区是既是房子的配套，也是房子更高价值的终极表现。
可以说，购买学区房买的并非是房子，而是学校。从昆明最近业主讨要说法的rongchengkunminghu、yunnanyingxiang、xinshidaiguangchang等多个楼盘都说明了学区房最大的风险不在房子，也不在房价，而在学区。
在昆明因上学问题维权的楼盘中，往往是开发商当初信誓旦旦的承诺最后却某种原因而无法兑现。如买xinshidaiguangchang的，因开发商延期交房，原本5月31日交付的，硬生生延期到8月31日，因为小区门牌落位问题，最终造成数十名业主购买的房子也无法在自家门口上学。
如果说没交房不能划片处理可以理解，但yunnanyinxiang·huahaoyueyuan的业主都入住好多年了，前几年业主适龄子女都可以上盘龙小学，今年却被告知不在划片范围之内。其最终原因是因为开发商当初承诺建设盘龙小学是以36班的规划建设学校，但开发商最终却仅完成了30个班的校舍规模，也就是因为这6个班的差距，学校因接纳能力设置了入学门槛，最终让花好月圆的数十位业主为开发商的不负责任买单。
还有一些楼盘，为了规避相应的一些风险，签署《承诺函》等协议，最终在招生政策面前也无济于事，开发商的协议并没有纳入《商品房购销合同》，再者开发商的承诺和协议必须得提前满足符合教育法规及政策规定，招生政策最终还是需要由地方政府和教育主管部门拍板定夺。
为此，《新广告法》第二十六条和《房地产广告发布暂行规定（修订稿）》第十八条也都从房地产广告做了相应的规范和要求，明确提出：“房地产广告中不得含有广告主能够为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺。”
在今年8月10日，云南省住房和城乡建设厅官网发布了《关于印发云南省打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产市场乱象专项行动工作方案的通知》。明确将重点整治在房地产广告中承诺为购房人办理户口、就业、升学等投机炒房、房地产“黑中介”、房企违法违规及虚假房地产广告等四大类的22种违法违规行为事项。
优质教育资源的过度集中和相对不均衡问题，已经是众所周知了。有限的资源，要解决这一矛盾的唯一方法就是，提高准入门槛。只不过比较总是相对的，相对靠前的人，在资源的争夺战里赢得了这一场战争。
当然，学区房不仅仅是一个城市的问题，而是一个国家乃至世界都存在的问题，哪怕在教育水平最高的英美国家，教育资源也是不均衡的，学区房的概念同样存在。为此，在残酷的竞争下，总是有能够满足对应标准的有限的人群最终享用了这一资源。
梳理最近几年昆明的招生政策发现，基本都是“依据户口和实际居住地, 以实际居住地为主,免试、免费、就近或相对就近报名入学。”
相对固定的招生政策本身就有存在很多可能，相比新房，二手房学校划属信息相对好遵循，为此热点学区二手房的活跃程度也间接证明单校划片，资源过度集中所带来的追捧结果。
而“就近和相对就近”本身就给了学区房存在价值的幻想，向优质资源靠拢成为追求者的努力方向，也让原本是一场关于孩子起跑线的竞争，却渐渐演变成了父母的修罗场。
学区房的价格让穷人“望楼兴叹”，选择权利受限，而富人则利用自己的经济优势购买学区房并享受相对优质的教育资源。这种选择机会的不平等导致享用的不平等，最后造成教育资源分配的不公平。
“不患寡而患不均。”这是孔子提出的税收思想，放在入学上也是成立的，如何保证公立教育面向社会提供更加公平的服务，这也正是我们探讨学区房的意义。
要真正做到房产和教育两者之间的脱钩，显然是不太现实的，只是在这个漫长的过程中，地方政府和教育主管部门招生从学校建设规划、宣传监管、招生落位等方面还需要不断优化和完善，消费者也要越发理性，更别再拿命维权了。
我们不知道该怎么杜绝这种事情发生
只愿每个孩子都能享受好的教育资源
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