悲剧的地王：他居然被“退货”了……
撰文：《昆明楼市》首席购房顾问 文锋
9月16日，《文锋会客厅》开播，首期的主题是--从“地王”说起。在60分钟的内容分享里，围绕着昆明百亿“地王”开始，从全国的土拍到昆明历届地王，从“地王”威力再到房价支撑，最后判断此次土拍要么土拍会低调进行，要么交易终止地王消失。
在原本交易的前两天，也就是10月9日，昆明国土资源局发布公告称“昆明草海片区23宗1291亩土地因故中止交易”，堪称昆明“史诗级”的土拍最终以流拍告终。
说好的货到付款，结果货还没到呢，就被退货了。
“地王”未能如约出现，地产圈刷屏了，很多人开始有了背脊“凉凉的”感觉了。
在我看来：“地王”流拍，一方面说明房企更聪明了，学会算账，合适就买，不合适就算了。另一方面，说明调控加剧下，地方政府更低调，更企稳。
基于前面《降准，昆明房价又要涨？》文章，我再把全国的地产形势，再简单梳理一下：
今年以来，在“房住不炒”政策的实施之下，房地产调控不放松甚至趋严。据不完全统计，全国各地已经出台了多达380次以上的调控政策，限购，限贷，限价，限售，限商、限离，能限的行政手段几乎都用上了，目前而言，房地产市场已经得到基本控制。一线城市房价阴跌，成交量收缩，部分二三线城市房地产市场开始回落。
房地产的严控之下，但昆明的新房房价上涨的热度依旧未减，根据国家统计局公布的《全国70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》监测来看，昆明新房价格从2016年6月份开始，环比上涨连续27个月，同比上涨26个月。为此在今年4月份，昆明、西安等10个城市相继被住建部约谈，在7月份昆明就出台了调控，而且该调控政策立竿见影，9月份昆明的新房价格已经明显趋稳，部分楼盘还做了价格的回调备受关注。
比房价更为明显的是，土地市场的交易热度在降温。根据中指院数据，2010年以来，百城住宅用地共流拍2261宗，其中2011年土地流拍515宗，流拍宗数最高，之后流拍数量处于下降趋势，2014年流拍地块规划建筑面积出现小波峰，2016年土地流拍仅80宗，为近年来最低水平。
而一组统计数据显示，今年1至7月份，整个市场的流拍地块已经达到800宗，其中一线城市13宗，二线城市154宗，三四线城市629宗。
流拍数量之多，这是过去多少年很难见到的。
但更奇怪的是，财政部相关数据显示，今年上半年，地方政府土地出让收入更是高达26941亿元，同比增43%，再创历史新高。
原因在于是二线、三四线对土地收入依赖度高，加上供给侧改革，所以，二线和三四线城市依旧在加大土地供应。反过来三四线城市卖地行情向好，支撑着全国土地出让收入的大涨。
昆明就是例子，根据昆明市国土资源局公布的数据统计，截止9月底，昆明2018年已经完成9205亩的土地成交，要知道，2017年昆明土地成交才8795亩，也就是说，昆明用9个月的时间卖地面积已超过去年全年，而流拍在昆明也有，但前8个月，昆明共计有283亩土地，流拍率仅3%左右，重点是流拍的土地除了龙泉街道的33亩商业用地外，其余都为工业用地，住宅用地可以说是百份百满拍。
而在今年10月份的土地供应土地数据里，扣除目前明确流拍的1291亩土地，也有1823亩的供应，按此节奏，平均每个月可达1000亩的土地成交数据，保守估计，今年昆明的土地成交同比去年会超过30%以上的涨幅，也算是历史新高了。
当然，土地供应和成交，地方政府显然都是有任何和指标的，这种推地的节奏和积极性显然是有动力的，但鉴于整个大形势严控的背景下，在全国都在“稳”字当头下，昆明的调控也有了阶段性的成果面前，至少目前房价已经企稳了，此时，昆明选择了低调，放弃“地王”显然是明智的。
显然，地方推地心有余而力不足，但站在开发商的角度，拿地补仓需要更聪明了，“拿得起也得放得下”的心态，算清楚账。
在融资监管越发严格的大背景下，房企融资渠道逐步收紧，公司债大幅萎缩，信托规模增速下滑……种种情况都加剧了房企的资金压力，他们不会像以前一样头脑发热拿地了，大房企还好，有融资优势。而中小房企融资普遍紧张，融资成本和去年相比多了2至2个百分点。
土地挂牌价格比周边楼盘价格都高，但是在受限价、还有限涨幅约束下，房企获利空间减少，拿地更加保守了，毕竟没有面粉贵了，面包便宜的道理。
资金链紧张是共识，但房企依旧是需要拿地，毕竟土地储备对于房地产开发商来说意味着未来的发展。根据中指院的数据，2018年上半年，拿地金额Top50房企拿地总面积24588万平米，同比上升28.5%，拿地总金额为10801.2亿元，同比增长17%。
在昆明，根据克而瑞的数据，2018年上半年昆明拿地面积榜，前十有7家为外来房企，其中，万科、碧桂园、海伦堡及龙湖在上半年拿地可建体量均超过100万方。
据统计口径为昆明主城四区+呈贡区拿地，针对合作拿地，企业双计，暂未按股权拆分（图片数据来源克而瑞）
在昆明拿地，绝对是个技术活，拿净地溢价率过高，参与城改，周期之长且复杂，要么就联合开发或者收购整合。在并购方面，克而瑞的数据显示，2018年上半年昆明收并购拿地top5中，均为外来房企，碧桂园和恒大收并购可建体量均超过130万方。
有人戏称说LH自从做了北教场地块一直不愿意再尝试做城改项目，从而在昆明被耽误了多年；JK做完了JHH，也基本进入了青黄不接阶段，传言在5月份就相中了黄土坡地块（也是城改地块）却迟迟未动。
回到流拍的草海“地王”，假设，该地块最终以地方政府给出的低价成交，再把同样都在草海边的前两个地王做对比，惊奇发现：
| 时间 | 拿地房企 | 成交价 | 土地面积 | 土地单价 | 楼面价格 |
| 2013年6月 | 绿地 | 19亿 | 173.87亩 | 818万/亩 | 8898元/平 |
| 2017年6月 | 万达 | 74.77亿 | 1390亩 | 538万/亩 | 3459元/平 |
| 201X年X月 | XX | 102亿起 | 1291.28亩 | 792万/亩 | 最高11988元/平 |
绿地在2013年拿下了草海首个地块，也就是目前的海珀澜庭，当时的土地价格达到818万/亩，这个价格接近流拍地王的土地价格，但相比去年的万达城，接近47%的涨幅，楼面地价最高接近12000元/平。
我们做个粗暴的演算，万达城的楼面地价在3459元/平，最便宜卖1.32万元/平，差不多有4倍的空间，假设流拍地王最终以底价成交，那么楼面地价10369-11988元/平，保守要做到2倍的价格才有盈利的可能，那么就是至少要卖2-2.4万元/平，而最快面市时间也要到明年下半年才能启动销售，相较而言，“地王”如期出现的话，对万达城是绝对的利好，万达城也可以妥妥坐享一波价值再现的红利了。
站在流拍“地王”地块上看，其土地成本显然是高企的，分摊到房价上也很难平息房价不高的现实。用金茂集团董事长宁高宁的话说“20年前地价只有楼价的20%，10年前地价是楼价的一半，而现在地价已经是楼价的90%。”
按此计算，流拍的“地王”的地价确实达到了万达城最低售价的90%，且不说合不合理，流拍至少说明，“地王”并不好当，尤其在热度高的市场下，容易激进，也容易悲催。
有业内人士说，“去年2月份以后拿的地，普遍比今年拿的高16%左右，去年最激进的，今年有苦说不出。”不信问问，去年西北新城和东白沙片区的两个地王，他们心里好受吗？
插播：线上课堂第22期招募
【课堂0022】金九银十后的昆明房价走势
【嘉宾介绍】文锋老师
【课程时间】10月11日 晚8点整至9点整
【课堂平台】微信群语音课程，添加“昆明楼市动态”小助手进行报名
【课程形式】该课程为付费课程，10元/人，本次课程仅限100名楼粉
【课程环节】前30分钟为老师语音课程，预留30分钟与楼粉互动交流
请认准唯一指定报名通道
扫描下方二维码报名
更多精彩回顾