房企“牵手”，没有爱的感情只能谈钱
导语
10月25日，俊发集团对外发布了优活城房屋交付通知书，项目目前正在稳步推进。曾经由中豪集团开发的优活城，因资金断裂，导致停工。今年4月，俊发集团联合奥斯迪接盘优活城，可以说，房企联合/合作为楼市增益不少，但有利就有弊，这次，小编就和大家聊聊房企之间联合/合作那些事儿。
本文关键词
1、昆明房企联合/合作项目有哪些？
2、为啥要联合/合作？
3、联合或合作的项目优势/劣势
昆明房企联合/合作项目有哪些？
首先要说明一下，房企之间的“牵手”，普遍情况分为联合体、战略合作两种方式。
其中，联合体，顾名思义，由两家及以上房企，共同创建一家新公司为开发商，各个房企再按比例持股和分红，然后分工合作，一般有联合拿地、联合开发或者联合拿地以及开发几种常见形式。或者，一家房企拿地之后赚取土地溢价，另一家房企再接盘独立操盘运作，比如城投。
战略合作，昆明的房企合作绝大部份为战略合作，意思就是两家及以上房企结盟赚钱，常见的形式主要出现在开发阶段。（这是小编观察总结出来的“大白话”，官方的东西深奥，大家看了也费劲。）
以下是小编整理的昆明目前多家房企联合/合作的房地产项目大致情况：
根据上图显示，2013年开始，昆明房地产市场逐渐开始出现两家房企联合/合作的楼盘，比如万科魅力之城。不过，2015年，俊发退出了万科魅力之城的开发。（虽然如今已各奔东西，但万科与俊发（“强龙和地头蛇”）曾经的战略合作，依然是一段佳话。）
2016年开始，联合/合作的项目逐年增多，到今年，可以说是房企联合体出现的大年，项目包括螺蛳湾片区改造项目、安宁的天韵项目、西北新城260亩土地、和悦铭著等等。
不仅如此，联合的房企从两家到三家，再到和悦铭著的四家联合（就像娱乐圈twice到SHE，再到F4的演变）。
大部分房企单干也都是强者，为啥要联合/合作？
1、减少资金占用，能省一分是一分
首先是拿地，毋庸置疑，地段好的土地，溢价也高。（随着入市土地被逐渐瓜分，即使偏一些的土地也会随着数量的减少而产生越来越多的高溢价土地。）
假如有甲乙丙丁四家房企分开拿地，一家抬一次价格，数十轮叫价之后，水涨船高。如果甲乙丙丁都是一家人呢？那就谁也别挖坑，底价成交最好。
2、控制负债率，缓释风险，优势互补
房地产开发不是小生意，房企做大做强甚有可能成为一个城市的支柱型企业，故而高风险亦不可避免。论长远，缓释风险有助于企业走得更稳健。
另外，没有一个房企敢说自己是万事通，各有所长才正常。比如，万达，用一个字形容就是“商”，万达的商管板块，在全国来说算拔尖的。截至2017年底，万达在全国已开业235座万达广场，昆明本土可以参考万达双塔。
还有碧桂园的“快”，不是高周转模式的发明者，但是却能把这种模式运用到极致。比如昆明的半山龙庭，开盘到售罄大约只用了半年时间。不过，今年8月之后，碧桂园逐渐缓速。
绿地的“高”，可以说，假如绿地说自己是全国超高层开发商的老二，没人敢站出来说自己是老大。就是这么牛，自成一派的开发模式，设计高度636米的武汉绿地中心足够令其他开发商汗颜。
3、规模化
小编曾经听说过一句鸡汤：“一个人走得快，一群人走得远”。房地产开发从1998年住宅商品化开始，市场就演化得越来越复杂，从筒子楼、单元房，到高层、洋房、别墅，再到如今的文创、文旅、康养等，为生存、为转型……不论为什么，“抱团”规模化也是一种稳健发展的选择。
不过，联合/合作开发的房地产项目还不算普遍，发展的过程中也存在优势或者劣势。在选择时，购房者了解此类联合/合作开发的项目，才能更加理性的购房或者投资。
联合或合作的项目优势/劣势
优势
1、优点集中，资源互换
有人喜欢俊发的住宅，有人喜欢诺仕达的配套，有人喜欢金地的物业，有人喜欢万科的精装……要是一套房子能多集中几个房企的优势，那么买房子也能少一点纠结。
另外，每一个房地产项目背后所涉及的开发商资源，也是一份无形资产，联合/合作起来才能达到资产互换、相互共赢。
2、不易烂尾
观察以往昆明市场，由两家及以上房企运作的项目不易烂尾，特别是联合项目。（退一步说，都是一条绳上的蚂蚱，纵使一家退出，另一家也可以上嘛。）
比如老螺蛳湾片区改造，这是一个如裹脚布一样长的故事。话说，2009年底，老螺蛳湾片区改造启动，当时有三个开发商准备加入（螺投、云锡地产和云纺集团），不过确定加入的企业只有螺投和云锡地产。
表面上看，两家企业都是老螺蛳湾片区改造项目的参与者，实际上，螺投负责螺蛳湾中心，云锡地产负责黄瓜营城改。2014年底，云锡地产退出。一年后，螺投负责的螺蛳湾中心一期开发进度变慢，整个老螺蛳湾片区改造走走停停。
直到今年4月，碧桂园、中粮和螺投组成联合体，拿下老螺蛳湾片区改造项目的10块土地的一级开发，随后，有4地块启动拆迁，片区改造如借东风。
碧桂园·kcc·云南映象情况也差不多。2006年8月项目亮相时，开发商是kcc城建股份。同年12月，项目首开五证不全。2013年8月又遇产权纠纷，十个月后，被行业媒体接连爆出安全隐患事件。
云南映象开发8年，虽有热销，却也坎坷不断，云南映象·云南城市广场差点“翘辫子”。直到碧桂园加入，与kcc城建股份签约合作开发云南映象，才使得项目稳健推进，在市场走俏。
3、产品创新
众所周知，如今的昆明市场，房地产项目大致分为几种单一产品类别，公寓、商铺、写字楼、普通住宅和别墅。其中，普通住宅中分为大平层、跃层、洋房等产品；公寓衍生出产权酒店、托管公寓和长租公寓。
纵观这些单一产品的衍生，从2010年至今，昆明房地产市场上仅新生了大平层和长租公寓两种产品，比如世博首岸、惠客公寓。
令人诧异的是，野蛮生长的楼市，8年之间才演化出两种产品，其中，一种不太走俏（大平层，面积太大，总价高，并且大部分走高端，改善人群购买都显得吃力），另一种路途坎坷（长租公寓）。
这里重点说一下长租公寓，曾经的“甲醛门”、“房租抬升”等风波，让长租公寓声名狼藉，不过，如今市场上由一个房企角色切换，演化出开发商和运营商在某个阶段进行合作，让长租公寓逐渐看见了正轨。
以龙湖冠寓的昆明首店为例。今年6月，优居中国、龙湖地产旗下板块龙湖冠寓、保利置业，三方签约合作，目前龙湖冠寓推进顺利，即将开始招租。（简单来说，保利置业提供旗下地产项目“保利六合”的实际场地，龙湖地产来运营盈利，优居中国提供线上平台。）
可以想见，房地产市场的单一产品形态已经触及天花板，开发商也需要更多的相互交流与学习。就项目自身类型来说，市场也正在向着多元和复杂发展，联合不失为一个好选择。（人多好办事嘛。）
劣势
话说回来，有利就有弊，联合/合作的地产项目亦如此。
1、“拆伙”
比如中南云境和老螺蛳湾片区改造项目。中南云境项目，一开始是成都中南、云南景成和云南正夏，三方联合拿地，时过一月左右，景成和正夏退出项目，好在中南实力够强，一家挑大梁也不怵，否则市场将少一个可选项目。
老螺蛳湾片区改造亦是如此（上文已经写明），项目开发困境重重，直到今年碧桂园和中梁的加入，曾经跌落神坛的高光项目方才重现曙光。
2、面粉贵过面包
虽然房企之间“牵手”的主要原因之一是为了省钱、压价，但不可否认的是，多家房企组成的联合体，可称得上为“巨人”。当土拍现场出现多个“巨人”共同抢地时，难免会拍出天价土地。地价高，意味着后续上市产品单价高，开发起来也增加了难度。
比如三年前在北京的“退地”风波。那时的退地不是真的把地退回去，而是刚拿完地就有房企觉得地价过高、划不来，故而选择退出项目。
根据北京媒体的报道，2015年11月2日，华润置地、华侨城、招商局置地联合体以总价83.4亿元、配建5.7万平米公租房的代价夺得北京丰台区南苑乡槐房村和新宫村地块，楼面价达5.6万元/平方米，随后，华润和招商因土地的最终价格超过了预算而退出地块开发。
3、不确定因素多
随着一二线城市房地产开发空间大骤减，三四线城市也开始面临着土地更贵、融资更难、开发周期拉长、消费者对品质要求更高等困境，也许房企“牵手”能所向披靡，但毕竟要搭伙过一段日子，内部分歧不可避免。
都是专业搞地产数十载的大咖，开发、产品、营销等思路都会存在差异。一个出钱，另一个出力稍好，若是没有非常明确的分工协作，或者存在相互信任度不高等因素，都会造成联合/合作项目开发过程出现问题。
比如曾经的中航玺樾（现在是保利玺樾），2016年初，项目启动，由昆明产投和中航合作开发，但在2016年8月，有行业媒体发布新闻称，昆明产投转地退出。2017年11月，中航玺樾被保利地产纳入麾下。
中航城也一样，项目拿地及开发的公司最早是由中航和鑫海汇旗下公司分别持股组建，最终同样也迎来被纳入麾下的境况（这次是恒大）。
众所周知，项目的交接，手续繁琐、过程麻烦，这使得中航城至少停滞了一年的时间，甚至还有原中航城的业主，跟中航签署购房签约之后一直没有签署正式的购房合同。
而在这一过程中，中航被保利集团层面收购（但中航城是被恒大接手，而中航云玺大宅目前还是中航），导致所有消息中段，业主无法得到更多有效的信息。（不过现在正在陆续解决，新项目恒大城也即将面市。）
结合过往例证，选择联合/合作项目时，要看清楚，不确定因素太多（特别是接盘的），谨慎不能少，等着眼前该落地的事情都落地，确定下来再出手。
伙伴们，你们怎么看？
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