城南之势（上）
撰文：《昆明楼市》首席购房顾问 文锋
在两个月前，和一位地产大咖聊天，他预测说：“如果楼市崩盘，昆明最有可能先崩的是南市区。”
以昆明最近一月份开盘的住宅项目情况来看，价格调整数量最多、调整幅度最大的确实在昆明南市区，从guanyunhai开始、到目前的hongxingtianbo、languanhuatian、beidayihe项目，可以说，南市区是重灾区，也是目前几个片区中被突围后影响最大的片区。
从目前的调价情况看，即使算不上印证崩盘的说法，但大范围的调价确实在释放某种信号。
昆明的南市区，确实很难。
熟悉昆明地产圈的基本都了解，从大的层面看，昆明只有北市区和南市区之说，昆明北市区聚集了昆明主城区三分之一的人口，由于客群基底厚，但基本是以首次置业的刚需类产品为主，无论是产品还是房价，基本都相对固定，而南市区不一样，大多以低密度物业为主，产品以偏改善型为主。
这也就决定了，北市区和南市区目标客群的差异性，南市区具备的相对优厚的自然资源，很容易虏获了一大波外地客户，价格上涨也较为突出，也因此在今年6月份的时候登上了央视的《经济半小时》。而在昆明7月份出台调控政策后，投资客的撤离，昆明南市区部分住宅楼盘缺少基础客户的沉淀，在此次市场调整中，面临巨大的压力，在最近的10月和11月两个月时间里调价较为明显。
但这个区域，在十年前都很荒凉。
根据昆明市统计局历年发布的统计年鉴数据显示， 1978年，昆明城市建成区面积仅有22平方公里，到2002年，昆明市建成区面积为180平方公里，而到2005年，这个数字增长至190.24平方公里，截至2010年，昆明主城区建成面积约350平方公里，面积增幅超过50%。
2007年，我一毕业就进入房地产行业，也算是昆明城市、房地产飞速发展的见证者之一了。
那时候，昆明还没有二环，更没有地铁，只要出了二环，感觉就是郊区了，到广福路基本就是乡下了。
那时候还没启动城中村改造（昆明的城中村改造是从2008年开始的），在很多人的眼里，昆明处处是村城。
那时候的昆明，广福路就是到了乡下的感觉，路又宽又长（改扩建竣工通车，是当时昆明主城区横贯东西最宽最长的一条景观大道，也是连接昆明主城与呈贡新城以及沿滇池大昆明城市圈的中心走廊。），车稀人少。
那时候在昆明的全国性房企不足5家，昆明平均房价3783元/平，位于广福路上昆明世纪城，纯现房均价才2700元/平。
十年时间内，昆明城市发生了巨大的变化。
2011年呈贡撤县设区，2017年晋宁撤县设区，晋宁是继五华、盘龙、官渡、西山、东川、呈贡之后，成为了昆明第七个区，昆明城区立即“长大”了70%，总面积从过去的1722平方公里增加到2952平方公里。
昆明的地铁1、2号线率先通车，连接昆明南北向，成为主城至呈贡的便捷线路，加上高铁的通车运营，到北京上海，实现了朝发夕至。
城市的价值不断在放大，全国性的品牌房企扎堆进驻昆明（按照最新的统计，昆明已经有超过40家外来房企进驻昆明主城区拿地），其中，昆明南市区最为集中，重点布局在巫家坝到会展中心再到环湖沿线。
近十年品牌房企进驻昆明时间图
昆明已经从之前的“翠湖时代”进入“滇池时代”了。
未来的滇池将成为昆明的城中湖。因为昆明城市空间的拓展性，只能打破原有传统的单一中心中心蔓延外溢式发展的局限，向多中心点状的城市格局发展突破。
2003年省委、省政府提出，以滇池的保护和生态建设为前提，建设以滇池为核心、“一湖四片”和“一湖四环”的现代新昆明，城市规划从以翠湖为中心变成以滇池为主。
但是在2002年，五华、盘龙两区的建成区面积仅为33平方公里，基本已经面临无地可用的尴尬局面了，为此城市空间的拓展重点就放在官渡、西山（这两区与主城中心接壤的成片地区迅速城市化，成为昆明主城建成区的重要组成部分，第二、第三产业和城市化可发展用地也是五华区、盘龙区的数十倍或数倍，而；另一方面，官渡、西山农村所占辖区面积分别为89.8%、95.6%，农村发展任务和负担很重。）
根据这个发展方向，也整体吻合了昆明城市整体向南的趋势。为此，在市场向好的时候，外地客户进驻昆明买房，选择南市区的活跃度确实明显高于其他区域。
在历年的地王中，有70%是诞生于昆明南市区，其中，
2007年，俊发以17.92亿元竞拍得官渡区矣六乡西亮塘面积达1116.33亩的土地，楼面地价约2324元/平方米，是2007年总成交价最高的“地王”，几经调整，俊发最终以俊发生态半岛面市，含括了滇池ONE、河畔俊园、滇池俊府等产品。
而2006年昊龙集团以9.2522亿元拿下五甲塘约938亩居住用地，也是2006年昆明总价地王。不过，这个当年的最牛地王最终易主，现变身中航云玺大宅项目，由于身处昆明最高端的环湖湿地，它也因此成为昆明历代地王中最有颜值的一位，并稳坐2012年昆明别墅年度销冠。
按照目前最新的消息，中航云玺大宅及中航城再次易主，此次接手的是世界五百强的恒大地产，恒大将此连并玖珑湾项目纳入恒大滇池国际生态湾区，总建面300万平，这是在滇池会展板块内除了俊发生态半岛外又一个由多个楼盘项目组成的超级大盘。
恒大滇池国际湾区
恒大滇池国际湾区，南滨滇池，北临巫家坝，西靠滇池国际会展中心，坐拥500里滇池海岸美景、三个生态半岛及湿地公园，依托五甲塘湿地公园划疆为域，雕琢300万平国际湾区生活圈，涵盖约17万方商业、5座优质学校、云南首座恒大影城、3座高端会所、恒大9A精装、金碧物业等多元配套。
在文章前面也介绍了，恒大是最早一批进驻昆明的品牌房企，于2007年就进驻昆明太平打造恒大金碧天下，2013年才真正进驻昆明主城区，后又拿下了南市区报业集团地块开发云报华府，继而在昆明高新区打造恒大名都，北市区打造翡翠华庭，完成了东西南北四个片区的布局，但论数量及规模，南市区才是重点，这一点和万科布局昆明的战略有异曲同工之处。
在昆明城市向南拓张的背景之下，巫家坝顺延飞虎大道一直往下延伸到滇池国际会展中心到环湖沿线，几乎聚集了所有外来的品牌房企。
在2018年昆明在售楼盘中，南市区的项目最多，价格相对较高。
| 片区 | 楼盘 |
| 巫家坝片区 | 中铁建西派国樾、绿地东南亚中心、保利堂悦、中南云境、万科翡翠、中交金地中央公园、融城春晓、景成大厦 |
| 周边盘 | 海伦国际、万科大都会、红星天铂、观云海、澜湾俊园、万科魅力之城、观澜汇 |
| 会展中心片区 | 恒大滇池国际湾区（恒大云玺、恒大城、恒大玖珑湾） 俊发生态半岛（滇池ONE、海东俊园、滇池俊府、河畔俊园） 官房都铎城邦、万科翡翠滨江、山海湾、招商雍锦湾、招商海屿城、北大资源1898、龙湖听蓝半岛、山海荟、金科江湖海 |
如果用28定律来形容的话，昆明80%的高端盘都集中在南市区，南市区80%的楼盘均价超过1.5万/平（远超昆明市场均价），南市区80%楼盘的户型都是三房以上的配置。
或许，当下的市场变化，还需要时间进一步验证，但在城市向南的发展过程中，南市区的价值依然可期。
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