土拍凉凉，目前唯一土地“溢价”的区域仅剩经开
导语：
今年不买地，明年空叹气。
本文关键词：
1、秒光盘开始变少，开发商也不愿拿地了
2、巫家坝土地流拍，现在唯一溢价的区域是经开区
4、市区新东南板块：基本都以洋房/小高层为主
秒光盘越来越少了
市场在急剧变化，10月国庆节一过，昆明楼市就变天了。
10月之前开盘的项目中，万彩城1.4-1.5w的公寓开盘，都拥有接近50%的成交率。（这是当月最低的开盘成交率）
9月底，招商、佳兆业、呈贡吾悦、恒大、红星、新希望等开盘都有80%以上的成交率，而10月之后开盘项目超过20个，但成交率超过80%的只有三个——俊发观云海、北大资源颐和1898、万科翡翠滨江。
（实际上，所有开盘的项目中，超过50%的成交率只有一半）
小伙伴们购房信心不足，反映到了开发商和土地市场上。
购房者谨慎，秒光盘越来越少；
开发商更谨慎，流拍土地越来越多。
土地市场冷热不均
今年9月以前，昆明的土地市场堪称火爆，尤其是住宅用地，基本没有流拍情况出现，甚至还频繁出现溢价抢地的情况。
不过，到了10月以后，昆明土地开始出现了一小波【流拍】、【交易中止】事件。
位于昆明市西山区福海街道办事处的22宗土地已在10月9日公布因故终止拍卖，于10月 31日又重新公布；（原草海“地王”地块）
位于昆明市官渡区金马街道办事处的2宗土地于10月30日因报名人数不足，流拍；
位于五华区华山街道办事处1宗土地于10月31日因无人报名，挂牌不成交。（前地王昆八中原地块，原北京华联skp选址）
可能大家还不知道，昨天昆明市土地和矿业权交易网发布信息：原定于11月21日（也就是今天）拍卖的巫家坝多块土地因报名人数不足而流拍。
但更多的事实证明“今年不拿地，明年空叹气”——沃尔玛/家乐福不会因为阿里巴巴做了双十一抢了生意就不进货了。
最近两月成交土地表（以下图片均来自锐理数据）
（10月土地成交情况）
连被咱们楼粉戏称为“佛系”的本土开发商世博兴云，11月9日才和长丰地产联合拿下小街片区227亩地（官南大道旁边），世博负责其中三个地块约121.7亩土地开发。11月5日，和万科组成的万澜又拿下了西北新城尹家村片区约370亩的住宅用地。
我们还是可以看到，部分大房企，积极扩张的脚步没有停歇——只不过，开发商要开始挑食了。
经开区地块频频溢价成交，是否诞生新东南板块
11月14日，金科溢价52%拿下经开区地块。（这是最近两个月唯一溢价成交的土地）
土地位于果林水库旁，昆石高速公路以北，靠近新城琅樾、碧桂园东园。总计107亩，起拍价约2.8亿。6家房企参与抢地，在经过48轮的竞价后，金科拿下，土地成交价约为4.25亿元。
同样的，今年3月16日，经开区一块土地，刷新了昆明土地拍卖历史上的记录——史上最长的拍卖，全程耗时4个半小时，经过106轮竞价后才完成竞拍。（碧桂园东园项目）
（经开区位置，其实离昆明三环真的非常近，不过西北片区目前也将发展范围超出了西三环）
（地铁四号线位置图）
如今小小的果林水库周边最近新盘有点多，去年东旭御山湖一枝独秀，今年则多项目厮杀，翡丽公园、碧桂园东园、新城琅樾等。
其实除了新城、碧桂园、金科几家开发商重金布局经开区之外，小道消息称“本区域内除了刚拍地金科地块外，其实还有jinmao已经悄悄的拿了地，该地块原为七彩大观园后被jinmao收购，位于云南新兴职业技术学院旁，别墅+洋房，区域内再填一家TOP20内品牌开发商”。（此处为待定信息）
不像其他区域，都是以高层为主。而经开区多个开发商都是主打低密度洋房、小高层、别墅为主。
新城琅樾产品情况
容积率2.5，共有21栋住宅，10栋洋房、7栋高层、4栋小高层，洋房、小高层全部是1梯2户板楼。11月20日拿到预售证，近期可能开盘， 高层8-9k，洋房9k。
碧桂园东园产品情况
项目整体的容积率为1.60，建筑密度为26%，绿地率为40%，用地内拟建设55栋的洋房，也是1梯2户。10月底过规，面市时间稍晚。
不过，价格上的优势，依旧还是在土地价格上体现了。碧桂园项目由于土地溢价109%，楼面地价高达3528元/㎡（容积率低）；对比一下新城琅樾，楼面地价预估2.6k左右，相较下来，更接近市场价，也就省下了成本空间做好产品。
不可否认，这一片区的基础建设暂时落后，但类似的产品，南北通透，居住舒适度较高，其他区域的价格已经是1.5w+了，而经开区普通二手房也在1w左右。
当我们回过头再去看西北片区的时候，当年的洋房也是这个价。
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