南市区楼盘房价排行 改善型居住选哪？
导语：
上次推荐了90㎡级别的洋房，结果很多小伙伴说“买洋房的，谁要住这么小的户型哦”。
本文关键词：
1、南市区房价中位数1.5w
2、改善型居住如何挑选
实际上，像此前咱们说到的俊发生态半岛等项目，大户型洋房（跃层）目前普遍在300-500万之间。
购房需求，是你购房的第一动力。而预算有限，是治疗一切“挑剔”的良药。
南市区楼盘较多，除了新螺蛳湾片区之外，其他片区的房价大多以1.5万为中间值。
我们来看目前南市区所有的在售楼盘：
（以上，为昆明南市区所有在售的一手楼盘价格排序）
注意：
1、部分项目如河畔俊园、招商海屿城等项目由于已经售罄，暂时不放入统计中）；
2、11/12层小高层产品，归入洋房类；
3、部分项目价格，如俊发观云海、澜湾俊园、红星天铂、万科大都会、金地九樾、万科翡翠滨江等，均比去年年底促销的价格上涨不少，幅度在500-1000元/㎡之间；
4、这要是在两年前，一定觉得1.5w的价格“疯了”，而现在，这个价格只是南市区中等水平的房价。
我们可以注意到，目前整个昆明南市区房价在1.2-3w之间，总共26个项目，按照房价顺序排序，房价中位数，是万科翡翠滨江所在的1.4-1.7w区间。
在户型上，大量的巫家坝片区项目最小户型在110-120㎡之间，而洋房类产品中，户型同样偏大。
刚需人群价格敏感，改善需求要求则更多
根据国家统计局统计数据显示：2018年，昆明新建商品住宅中，144平方米以上的户型房价涨幅最大，同比2017年上涨18.2%。
在2019年1月的数据中，虽然大家都有去年年底房价略微下调的共识，但90-144㎡户型，环比前一月上涨0.9%，为所有户型种类中涨幅最大。
而90㎡以下户型甚至还环比下跌0.1%，结合当时年底促销的情况，可以理解为购买小户型住宅的刚需小伙伴对价格异常敏感。
我们再次回顾一下购房需求层次理论：
（简称为：买得起、有书读、上班近、我喜欢、我赚钱）
在楼市中，也有小伙伴说自己是刚需，他的刚性需求是买一套别墅/大平层。
传统上，我们认为刚需是“买得起”，有个房，解决“有房”还是“无房”的问题。
而到一定程度上，但预算充足一点的时候，会期待“多一间房”，空间的数量要比空间的大小重要。（这种也被称为“刚改”，刚需+偏改善）
再将预算扩大，在刚改基础上扩大各个空间的尺寸，私密性（两卫以上、格局动静分离、空间功能化等）+舒适性（客厅更大、主卧更大等），在小区环境上还要求绿化好，这发展成了纯改善。
偏改善的小伙伴，价格的涨幅对其影响是次要的，因为购房者“从小换大、大换好”，是必然。而“从无到有”，却需要一定的“偶然”。
改善型居住如何挑选？
改善需求不仅仅是大面积房子，也可能是对区域宜居和发展的需求。
一环境、二品牌、三地段、四配套、五产品、六价格！
环境因素：周边环境和小区环境，这才是区分普通刚需项目和改善项目的标准。在刚需盘，你可以来用绿化率来衡量，而改善盘，则还需要加入小区周边的生态环境。
品牌因素：影响房屋质量和后期物业，后期物业维护景观和小区新旧程度；
地段因素：在市中心拥堵密集且寸土寸金，交通通达性就更加重要了，这里特指城市主干道和公共交通（特别注意地铁的走向，将是城市发展的方向）；
配套因素：学区房不会“恒定”，但学区房的价值，在中国是被普遍认同的；（当然，改善型居住是否需要好学校，）
产品因素：从源头上把控小区居住体验，绿化景观设计和楼栋日照采光；
价格因素：改善型居住虽然对价格不敏感，但好歹也不能偏离主流价格太多吧。（起码在中等或者中等偏上）
比起其他片区，南市区在居住密度、滇池环境、小区容积率等方面，整体居住环境上稍好于其他区域，房价也确实稍贵一些。
（我们把南市区上述楼盘，符合全国top20开发商，且按照房价顺序来排列，以下这些楼盘值得选择，结合地段上的距离和地铁物业的潜力，可以看到部分楼盘有一定的投资潜力。）
改善居住可看看万科翡翠滨江
再来看目前南市区房价的“中位数”——万科翡翠滨江，1.4-1.7w。
以万科翡翠滨江为例，目前主推的产品一期，3栋、5栋、7栋。
（万科翡翠滨江一期小区规划图，8栋住宅围合式设计，预留出了中央景观绿地和日常休闲空间）
按照规划图上红色箭头长度粗略计算，长193.8米，宽103.75米左右，可以参考一下中央绿地的面积。
当然，从图上也可以很明显的看出，越是南侧的楼栋，比如7栋和8栋，位置较好。
也就是因为7栋视野最佳，这一栋的户型也就偏大了，户型130-142㎡，也满足改善型居住需求。
（万科翡翠滨江144㎡户型，位于5栋和7栋）
该户型为2梯4户，端户。客厅朝东偏南（正对大清河），书房、卫生间朝南（两个端头房朝向不同，另一端头朝北），两个次卧朝西偏北（正对小区景观）。
小区两侧临水，东边楼栋紧靠大清河，西侧楼栋紧靠盘龙江，其中又拥有中央景观绿地。三面采光，才是对周边内外景观和阳光最大的尊重，也是改善型居住的基本要求。（重点推荐该户型，南向端头房！）
（万科翡翠滨江132㎡三房两卫户型，中户，主卧、次卧、客厅为南向采光，动静分离格局）
【课堂038】第一次买房需要了解些什么？
【嘉宾介绍】地产小颜
【课程时间】3月14日 晚8点整至9点整
【课堂平台】微信群语音课程，添加“昆明楼市”小哥哥进行报名
【课程形式】该课程为付费课程，10元/人，本次课程仅限100名楼粉
【课程环节】前30分钟为老师语音课程，预留30分钟与楼粉互动交流
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