巫家坝内外楼盘混战：封死1.6w
那天有小伙伴说：单价2.1万买小三房，还是首套房的我咽了咽口水，望而却步，掉头就走，头也不回，马不停蹄，滚出了巫家坝。
本文关键词：
1、巫家坝内部楼盘
2、环巫家坝区域楼盘
（一）
巫家坝区域，地段分三六九等。
巫家坝区域四至范围东至昌宏西路—彩云北路，西至枧槽河西侧岸线，北至贵昆路，南至广福路。
巫家坝规划有明确界限，这也导致在昆明南市区，一路之北，就是巫家坝，一路之南，就啥也不是。
没错，说的就是万科翡翠、保利堂悦与万科大都会、红星天铂的区别。
但巫家坝规划出台已经将近2年，巫家坝内部项目卖得风风火火，但不一定所有人都心动。
假设不买巫家坝，南市区可选择的区域又少了一大半。
（南市区购房区域，其中巫家坝区域项目最多，加上广福路/关上片区，显然已经占据南市区楼市半壁江山）
巫家坝规划区域内部在售项目一览：
同时，我们又将巫家坝四至范围再往外扩1公里左右，来看看环巫家坝规划区域在售楼盘都有哪些。
首先、巫家坝内外价格有三档次：
A、核心位置：以中铁建为首，中南、中海价格都在1.8w以上。
B、非核心位置：以万科翡翠为首，和保利一起，将巫家坝的门槛价封死在1.6w左右。
C、周边位置：以万科大都会为首，红星、海伦，甚至未来的北科建等项目，均价无法突破1.6w，1.5w左右打转。
目前，可以看到巫家坝单价最低项目当属广福路方向的保利堂悦和万科翡翠。这两个项目价格一直不算太高，以万科翡翠为例，上个月项目4栋已售罄，据楼粉分享，4号楼,12层，105㎡户型，单价16800元/㎡（6.10更新）。
正常楼层，正常中户，且是小户型，价格也没有超过1.7w。
当时广福路以南的万科大都会最小户型109㎡，而比他更小面积的红星天铂89㎡，单价也要1.5w，并且还是毛坯。
这也是为什么大都会2期没法再涨，否则人家直接购买广福路路对面的楼盘了。
（当然，一般情况下，任何一个项目新组团/新的一期，都要先洗脑一下二期比一期的升级之处）
其次、有些楼盘就是比别人卖得好：
上次跟小伙伴聊天，问什么是营销人员的大忌。他回答：房子卖得不好得拿出去“杀了祭天”。
那怎样就算卖得不好？答曰：同类型项目比你卖得好。（这里需要补充个“同期开盘情况下”）
巫家坝项目大多规模差不多，很少有超过200亩的大项目，且容积率类似，都是4-5。
比如中交，一期二期住宅已经售罄；在中交同期的其他楼盘中，“住宅只有少数在售”，实际上大家速度都相差不多，这才是巫家坝正常楼盘的速度。
同等体量下有些项目住宅差不多卖完，已经在开打“公寓混战”了，但有些项目住宅都没卖完。
第三，公寓价格总是出人意料：
巫家坝内部一哥，中铁建公寓1.45w（豪华装修），环巫家坝片区巨无霸海伦国际带装修带家电公寓1.3-1.4w。
巫家坝其他公寓大部分都在1-1.3w之间，这是整体昆明公寓价格和住宅相差最多的地方。（但我认为这是比较合理的区间，公寓售价在住宅价格的60%左右）
不过也有特例：
比如润麟中心1.8w/㎡，这个项目带返租（第一个五年3000/月；第二个五年4000/月；第三个五年5000/月），有一系列智能设备+全装等，但这个价格确实有点……号称要做公寓中的LV？
（暂时没去过，不多评价，返租形式确实也有一定风险）
最后，环巫家坝区域，内心总是这样盘算的——“巫家坝好，那我就是巫家坝核心位置；巫家坝不好，那我撇得比谁都干净。”
巫家坝西侧官南大道附近，有地铁2号线加持（虽然也不知道啥时候能通车），但总归是比巫家坝东侧昌宏路方便一些；巫家坝北侧靠近关上，本就发展成熟，也不用太靠“城市CBD”来支撑。
但实际上，包括海伦国际、中骏（尚未推售），红星天铂，都曾经说过自己是巫家坝项目。
既能够享受到巫家坝发展的红利，又不影响巫家坝建成期中的正常居住。环巫家坝项目，确实有着“进可攻退可守”的天然优势。
不一定是靠蹭热点，比较有项目在巫家坝规划出来之前早就热销N年，但耐不住周边项目还是“想太多”。
这一点，二手房尤其严重，甚至是老破小，对外报价已经完全没有“理智”，总以为能碰上一个“识货的冤大头”。
套用昨天看到一句话
雨露均沾，等于雨露不沾。
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