昆明刚需归来？
前几天的文章留言里，楼粉对于太平某项目45㎡的两房“明星户型”，不约而同的表达了“欣赏”，这不禁让人疑惑起来：昆明刚需是刚到“小两房”的程度了？
要是跟楼粉说的那样，把这个45㎡的“小两房”放来主城，你会出手么？
主城“小两房”会抢手？
其实，从诸如45㎡这样的户型来看，其最直接的客群会是小户型公寓的消费群体。也就是说，如果这种小户型两房放在昆明主城区，或会直接抢走小户型公寓的购买客群。
事实上，公寓作为商业用地孵化出的产物，其出生就带着浓重的“商用”色彩。因此，也客观上形成了产权年限短、首付高、不能落户、无法享受学区等硬伤。
而且，从普遍性来看，普通投资者购置公寓，多为通过出租的方式兑现投资收益。但公寓本身的保值、增值性，相比没有住宅产品高。
因此，这或许就是楼粉们觉得小户型两房住宅放到主城区来会“大卖”的原因。
不过，虽然目前地产商很少开发这样的产品，但是主城区小户型两房产品保有量却不低，比如经适房、公租房、廉租房等保障性住房，都是这类产品的持有“大户”。随着诸如经适房相关交易政策的出台，小户型两房住宅产品的市场活跃度将会进一步提升。
按照媒体披露的信息，昆明市审核出售完毕的各类经适房有4万余套。其中，政府统建经适房有12000余套。
通过推算，达到上市销售条件的经适房有10000余套。若按此预测，昆明主城小户型两房产品在经适房营造出的供大于求局面下，还会是抢手货么？
我们只能拭目以待了！
毕竟经适房的产品与正常的商品房，在产品品质、配套以及居住环境等方面还是有一定的差距的。
谁在逼你买“小两房”？
一个字：钱！
我们之前在《预算100W如何买房？》中有讲到过，110-120㎡户型的三室两卫产品是昆明市场的主流需求。
图片来源于昆明中原
也就是说，从今年上半年的情况看，购房者更倾向于购买三室两卫户型的房源。虽然数据没有做置业目的的客群区分，但这其中，一定少不了够得着主流产品的刚需群体。
那么，买不起主流产品的购房者怎么办呢？
退而求次是一种选择。毕竟，越攒钱越买不起的鲜活案例实在太多了！
所以，小三房、大两房、小两房等都会是分流资金有限的客群的产品类型。特别是在购房门槛（此前已算过账，昆明主流房源购买门槛超37W）随着房价增高的前提下，那些手里只有20W左右的购房者，“小两房”算是逼不得已的选择了。
此外，还有一些特殊的投资群体——有贷票且首付不太充裕的购房者，他们本身没有住的需求，仅仅是因为有点闲钱要做投资。因此，这个群体会选择户型面积相对较小，且区位不差的项目下手，一来购房成本不高，二来“贷票”和“闲钱”得到很好的利用，以达成购房保值、增值的投资目的。
我们拿45㎡的“小两房”来算账，按昆明中原发布的今年上半年住宅市场成交均价13619元/㎡计算：
该套45㎡的房源总价为612855元。按首套房25%首付算，实际只需16W即可上车，即便是二套房，也只要28W就可以搞定。
相比昆明主流面积段房源首套房首付37W起的门槛，确实是低了不少！
所以，本着“钱本位”的原则，买“小两房”也算是不得已的选择了。
刚需回归了？
我们回到开头的疑问：昆明刚需是刚到“小两房”的程度了？
其实，并不尽然！
可能对于一些刚毕业不久有一定积蓄，想买房“蜗居”的人而言，“小两房”是好的选择。毕竟算是有个自己的家了。即便之后改善性换房，“小两房”用于出租也能有一定的收益贴补。
但是就居住性而言，“小两房”始终带着过渡性的色彩。因为，真正“刚”的需求，必定是要能满足家庭居住需求的。
我们知道，开发商在产品设计上，大多会以市场为导向，以迎合绝大多数人的需求达到快速去化的目的。因此，看到最近昆明市场上一些项目推出的“小两房”/两房产品，多少会有一种刚需变得更刚了的错觉。
比如北科建春城大观将要推出66㎡的“小两房”产品，润城新一批次产品包中再次推出75㎡的住宅产品，而上周开盘的俊发观云海，卖的产品包中就有74㎡的精装两房产品。
当然，这些也都算是特例。北科建春城大观和俊发观云海本身就是刚需的产品定位，小面积的产品本来就是为了迎合刚需；润城虽然偏改善，但推小面积产品有利于为购房者提供多元化的选择。
反而是，昆明市场上一些主打高端、改善的项目，却突然推售面积相对较小的户型来，这就显得奇怪了。比如，号称“灯塔”的万科500里项目，有96㎡的三房户型；南市区的万科翡翠滨江，此前一期推出过74㎡户型，二期产品中最小面积段都是100㎡以上的产品，现在推售产品中却出现了89㎡的三室户型；滇池俊府今年曾推出过88㎡的小户型洋房,而此前项目基本没有低于100㎡的产品……纵观整个会展片区，此前几乎没有低于100㎡的产品（山海湾除外），如今，多个项目却热衷于100㎡以下的产品。
从某种意义上看，这些高端、改善以大户型为主的项目，突然“转向”做出较小的户型，多少有点迎合市场的意思。
毕竟，说的天花乱坠最终还是要靠钱来买单。在购房这件事情上，开发商比谁都清楚购买力在哪里。
因此，与其说是刚需回归，倒不如说是开发商主动迎合客户不同“口味”需求的应变之策。这其中，是小三房主导的市场下，多元化与差异性需求的结果。
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