昆明这287个城中村2025年前完成改造！

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更正：

10月16日昆明楼市六点半发布《巫家坝中央公园最先完成的两个标段位置》一文：原标注第五标段错误，更正后图片如下，非常抱歉！

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今年9月，昆明市人民政府办公室《关于印发昆明城市更新改造行动计划的通知》（下称城市改造行动计划），宣布将在三年时间内完成剩下的223个城中村的拆迁工作。

此前，我们发布了《3年时间，昆明搞得定223个城中村吗？》一文，其中针对为何要进行昆明城市改造行动计划、改造难度有多大进行了讨论。

其中最受关注的则是时间问题：昆明城中村改造2008年启动到今年也有12年时间，才勉强完成了108个改造；对比之下，3年要完成223个（特指223个拆迁）确实是个庞大数据，难度之大也是可想而知。

我们来看这次改造更新计划的具体目标：（下方文字为计划原文，无修改）

3 年全面启动：2022 年底前启动纳入改造计划的项目改造工 作并完成拆迁。

5 项任务分解：规划报批、征地拆迁、安置房建设、土地交易、完成改造。

4 种类别推进：一是遗留问题项目得到妥善处理；二是已完成拆迁及正在实施拆迁的项目，加快回迁安置房建设及土地储备 出让；三是尚未完成拆迁的项目，在 2022 年完成拆迁；四是不拆除重建的项目，结合实际进行微改造。

5 年完成改造：“十四五”末全面完成纳入计划的城市更新项目改造工作。

在这项“城市改造行动计划”中，昆明全市共有395个城市更新改造项目，截至目前，已改造完成108个，已完成拆迁未完成建设50个，14个不拆除重建实施微改造，剩余223个正在拆迁或尚未启动拆迁，其中还有69个未完成规划方案编制工作。

按照计划，三年拆迁工作任务，2020年完成拆迁29个、693万平；2021年完成拆迁87个、2283万平；2022年完成拆迁107个、1436万平。

按照规划报批、征地拆迁、安置房建设、土地交易、完成改造五项任务分年度落实。

我们先来看具体情况：（图片文字较多，建议点击放大观看）

征地拆迁：

在改造计划中，可以发现，五华区微改造最多（全昆明14个微改造项目五华区占到8个）。

而未完成拆迁的项目中官渡区、西山区最多，尤其官渡区的未完成拆迁面积（计划拆迁）达到了惊人的2442万平米，占到总拆迁面积4412万平米中超过1半的数量。

总体拆迁面积达到4412万平方米，我们以2019年昆明商品房成交面积1014万平，这个拆迁量相当于可供昆明销售整整4年时间。

时间上，除了官渡区大部分在2021年~2022年启动拆迁之外，其他区域时间相对平均。

安置房建设：

与拆迁不同，安置房启动建设高峰比拆迁更晚一年（先拆再建，这个正常），再拿官渡区举例，2022年启动建设迎来高峰。

总体来看，五华区安置房同样最少，再次对比滇池度假区2020年前完成的比例最高，可见这两个区域是昆明城区发展和改造相对较早的区域。

土地交易：

从土地交易计划来看，五华区、盘龙区、官渡区多集中在2021年（明年），而西山区和官渡区则是要在2020年迎来土地交易高峰（但目前还没有太大明显的迹象）。实际上整体的土地交易高峰也在今明两年中。

联系上下表格，滇池度假区没有什么拆迁计划，同时对应的滇池度假区也没地可卖，仅有2023年预计有一宗土地交易。

高新区同样（毕竟面积都不大），高新区在明年（2021年）会有2宗土地交易。

城市的发展进程越大，也会让我们有新的思考。

完成改造：

不破不立，拆迁完成后，盘龙区、官渡区、西山区这几个改造大户，变化会非常明显。

同时在2022年之前，整个城市大多数城中村改造尚未完成，城市面貌将会笼罩在“大工地”中。（这一时间相信也是最容易被市民不理解的时间段）

到2025年，需要完成287个城中村改造。（不是完成拆迁，是完成改造）

不过，这样的情况会在2025年迎来质的飞跃（完成改造的大多数时间节点在2025年）。

 接下来，看下哪些城中村将涉及到改造吧。

（下图均来自城市改造行动计划2020—2025 年城市更新改造计划表）

为此，我们特地标注了地图版本：

注意：

以下地图标注各个村子用百度地图搜索而来，故位置可能有一定误差，仅供参考。

已经完成的改造项目用绿色标注，未完成的改造项目用红色标注，微改造（不拆迁）用蓝色标注。

每个项目后面的数字代表计划完成改造时间。

部分辖区项目实在太多，我们分成两张地图显示。

五华区：

高新板块：

盘龙区：

官渡区：

西山区：

其他区域：

经开区

滇池度假区

我们可以发现，像很多类似的城改项目，地段其实非常优越，也有一些与原本现代化的城市面貌格格不入，稍显杂乱管理难度大，居民生活也不是太方便。

于这些老旧城中村的居民来说，拆，能获得更好的居住环境和生活配套，又需要面对未知的等待时间，但也不排除会有拒绝拆迁的情况。

于周边居民和购房者来说，改造后整体区域的生活面貌将会迎来明显改善，大部分小伙伴更期待居住在生活配套丰富、生活环境宜居的区域。（普通购房者又担心房价因此上涨过快，影响生活成本）

2017年以来，市区内部土地供应量严重不足，昆明城市开发越来越往外扩，被市民称为“摊大饼”。

这样的方式或多或少浪费了城市有限的资源，增加了市民交通成本。城区是扩大了，但人口却没有相应增加。

于开发商而言，为了拿项目/拿地，早年，也有多家开发商盯上了昆明烂尾楼，这些烂尾楼占据昆明“黄金”位置，同时昆明政府也针对烂尾楼难题，一楼一策（也会进行一些土地调规，配合开发商改造），目前已有超过40个项目并各大开发商接盘/合作/并购，成功复活。

如今，多剩下一些难啃的“硬骨头”，想要再接手，破费功夫。

我们再梳理一下今年开发商拿地的情况：

根据搜狐焦点数据，2020年前三季度，昆明市通过公开市场挂牌出让的房地产开发用地118宗，面积约783.13万平方米（约11745亩左右），数量较2019年同期增长26.52%。

今年以来昆明土地市场实际成交金额仅有290.26亿元，同比下降59.82%，平均楼面价2538元/平方米，同比下降32.48%。

地价是不是在降？

并不是。

只是开发商市区没地可拿/也无合适的烂尾楼项目接手（起码要有利可图吧），只能去周边郊区拿地，价格被平均了。

相对来说，城市更新改造行动 利远远大于弊。

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