202昆明东/南市区买房：总价150万楼盘推荐（中）
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上周，我们分享了关于150万（首付30万）在昆明买房的楼盘推荐，当时提到了西市区、北市区的项目，今天继续。
在整理今天文章的时候发现，春节后不少售楼部上客量增加，楼市回暖明显，具体表现在1.5w以下楼盘明显减少。
市场，挺残酷的。
为了大家明白本文提到的区域和位置，今天我们文章提到区域划分大致如下图：
1
市中心/二环内唯一一个选择
前篇提到预算在150w左右，二环内/市中心极少有住宅选择。
遗漏了金泰国际。
对于市中心二环内的位置来说，该项目确实是价格洼地。
目前在售三期毛坯、精装都有，整体价格1.5-1.8w之间，更重要的是还有76㎡两房小户型，总价110~130w之间可以买到。（另外还有99㎡的三房，不过略微超出150w的预算了）
三期的购房合同上是今年年底即可交房，但我看施工进度大概率还要提前几个月交房的的样子。
最突出的便是位置上的优势：车程10分钟内即可到达小西门商圈、学府路、西北片区等等，步行距离范围还有多所大型医院。
自身配套的五华区外国语实验小学已经开学，公立公办，对口一级二等完中昆明二十四中；二期商业街已经运营，四期还将规划有大体量商业。
五华区外国语实验小学是五华区唯一一所公办外国语小学
综上优势所述，该项目非常适合单价预算不高，且想要留在市中心的小伙伴，你要的生活便利它都满足。
当然，买房子都爱刨根问底——为何房价高，是不是都是炒作；为何房价低，是不是有什么问题？
先来说缺点，楼栋靠二环，实际测距在售的楼栋离二环约200米左右，完全不开窗又不现实，故介意的小伙伴不适合。
再来看看项目的成本。
金泰是黄土坡城改项目，早在2010前后启动，而现在在售的三期拿地时间则在2017年7月，楼面价2700元/㎡左右（二期楼面价1200元/㎡左右），那个时间点刚好处于昆明房价起飞前，也是土地价格起飞前。
（早期的开发规划，这也使得产品设计不新颖，客厅不大，面宽窄）
对比现在二环内的开发商大多10000元/㎡+的楼面价，金泰国际成本够低，也自然不会有太多高溢价的元素在项目中出现了。
2
东市区推荐看看保利和大华
再来看看东市区。
（以东三环与虹桥路交汇处为中心，周边也是目前楼市开发的热门区域）
这一区域本身有多个项目价格在预算范围内，保利城、大华公园天下、中交碧桂园映象美庐、中南碧桂园樾府、蓝光德商天域等。（超出预算的还有中南十二集，小高层又卖完了，只剩洋房了）
东市区房价整体不高。
但这一观点最近因为一个项目被打破——保利城，配套云大附小后，如今部分房源价格已经突破1.8w/㎡。
看到这里是不是一脸问号？半年前它才1.5w上下。
由于东市区本身不算繁华，暂未连片发展，配套不足，所以偏向于选择自身配套丰富以及与市中心的交通联系紧密的楼盘。
故这个区域我最推荐保利城、大华公园天下。
保利城
配套的云南大学附属中学星耀喻昭学校为九年一贯制公立公办教育，且“保利城项目住宅与迷你小户型均可同享学位，学位执行6年一轮转的就读政策。”
是不是特别牛的感觉？
教育质量方面，不知道有多强，但从云大系的学校来看，云大系还没有出现过一所弱校。
有楼粉反馈项目今年签约后的第一次公寓开盘，就展示了四方合作协议（官渡区委区政府与云南大学、昆明交投、保利云南置业），只不过不让拍照。
面对诸多质疑，也不用纠结，今年9月就招生，所以马上就能见分晓了。
抛开学校不谈，项目本身比较突出的硬伤是配套。
方旺片区项目众多，早期的中南碧桂园樾府一期、东旭骏城等都已交付入住，但明显感受到这一区域不太热闹，配套比较缺乏。加上整个方旺片区这个位置离地铁稍远，周边公共交通也不算太方便。
好在之前属于空地，规划还行，地块划分比较规整，方方正正。目前基本是连片开发，也只有保利城规划有32万方大体量的商业+商务配套，作为区域中心，它是够格的。
（保利城96㎡三房，客厅进深稍微有点短）
最小户型96㎡，现在单价1.65-1.8w之间，勉强150万内能拿下最差楼层。
学校溢价非常明显，就这个地段卖1.8w？性价比不高呀。
不过考虑到学位可轮转，比起“一次性”的学位来说更保值一些，非常适合需要购买学区房的朋友。
大华公园天下
综合房价来看，预算有限的小伙伴考虑大华公园天下即可。
项目由于地处白沙河水库旁边，售楼部也在水库旁，有一定的景观，这个项目去年下半年可观白沙河水库的房源，最高超过1.65w。
白沙河暂时还不是项目的最大亮点。（白沙河虽规划要升级成为白沙河公园，但动静不大，具体落地时间待定）
与方旺片区不一样，东白沙河水库南北两侧尚未连片开发。
不连片，就显得孤零零，除了楼盘，啥也没有。
这也是大家伙对东市区的印象。
故大华公园天下的优势就很明显，整个项目有3个住宅地块+3个商业地块+1个学校地块，总规划占地约1200亩。
大盘，才有大配套。
项目本身也配套有不错的小学——明通小学，其他规划待定，但总体上1200亩左右已经是这一区域最大的盘了。
在位置上，其实项目也算是东市区最方便的楼盘，离市中心就是笔直的一条人民路（以及延长线虹桥路），不过缺点是离高架桥稍微有点近。
一期地块位于三号线东部客运站西侧（500米左右），房源不多；二期地块位于售楼部所在地块（但离地铁站更远），目前主推二期（与高架桥稍微远一点）。
二期中有新的小户型推出，83㎡~86㎡（各个朝向的小三室），单价1.4w上下，符合咱们今天要求的150w内预算。
（在我们春节期间去踩盘的时候还发现1.3w多可选择的楼层还不少，价格真不高）
配套学校+地铁，离市中心20分钟左右的车程，120万级别买三房，大华公园天下已经是最合适的选择了。
（以上两个盘，都是精装交付）
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3
南市区：官南片区与会展片区可以考虑
终于来到了南市区。
对比一下刚刚提到的东市区，南边房子真贵。
150万预算范围，可以选择：
官南片区北科建春城大观（两房）+中骏天誉（最便宜楼层）；
新螺蛳湾片区俊发系两个（彩云城+观云海）；
会展片区万科系两个（备注：最便宜楼层，公园城市+五百里）；
恒大系两个（恒大玖珑湾+恒大城）；
恒泰理想城（103㎡、96㎡，稍差楼层）
以上楼盘中，离市中心最近、生活最方便的、且带着一点投资潜力的，推荐官南片区两个盘。
要求小区品质+学校，能够忽略离市中心远的朋友，选择万科系两个。（但真的只能买到最差的楼层，还是不推荐这样的楼层）
接下来两个，是需要看缘分的价格：
配套全面，能够忽略离市中心远，偶尔特价确实价格不错（比如6月、12月），选择俊发系两个。
偶尔特价确实价格真的很香，买到还是有投资潜力的，恒大系楼盘。（比如前几天1.25w员工转让）
首先来看，官南片区中骏天誉、北科建春城大观。
（中骏二期、北科建二期两个项目位置对比，地铁站所在道路为官南大道）
两个项目是邻居，地段上类似。（临近的还有世茂璀璨世家，不过最小户型110㎡，超出150w预算啦）
环线位置处于南三环和二环之间，东侧是均价2万+的巫家坝，西侧是均价2万+的双塔片区。紧靠2号线小街站，地铁线开通时间大概率2~3年内，两个都是地铁上盖物业。（中骏离地铁站比北科建在售位置至少近150米，差距不算大）
故现在来看中骏也好、北科建也好，价格都还没正式显现。
区域内最大的缺点有三：
1、没有好学校
2、拥堵
3、容积率偏高，都在6以上
去年国庆节期间前后，中骏天誉才开始发力，跻身热销行列。得益于产品从一期的假板楼改成了二期的筒子楼，价格一下被拉低，户型变小，开始面向刚需客群。
当时101㎡户型1.5w不到就可以买到，真是心动。
（4梯8户，唉）
最小户型89㎡，虽有采光局限，但格局上没有问题，单价现在虽然略涨，1.6-1.8w之间。但还是150w内可以买到。
北科建春城大观刚好相反，从一期的筒子楼改成了二期的假板楼，毛坯变精装，涨了一千块的单价。
故，北科建的单价也明显比中骏二期贵了几百块钱。当然，产品设计和精装档次也更优一点，北科建户型采光更好。
预算范围内北科建74㎡两房最合适，但自住的话最推荐北科建96㎡三房（这个户型真是不错），考虑到价格，投资选中骏89㎡、101㎡三房。
接下来，会展片区万科系两个。
我们知道，从巫家坝往南到滇池会展方向，本身有一定的距离，且规划上属于“两头大（巫家坝、会展区域规划最为宏伟），中间小（也就是公园城市位置，还好现在有个新海河公园规划出来）”。
“市政没规划，我自己来规划。”
▲昆明城市绿轴效果图（从巫家坝一直往南延伸到滇池，红色位置是万科公园城市附近，这里属于巫家坝到会展区域过渡区域）
前面提到东市区连片开发，而会展与巫家坝的连片，则被万科扛起了大旗。
放在整个昆明区域来看，大会展片区确实也是万科昆明最大的“粮仓”，地多，也是连片开发的最大受益者。（有利可图才更有动力去用心规划与打造）
位置上，万科公园城市离市中心更近，但周边地铁线路不如500里，500里旁边是2/5/8号线三线汇聚，但在售的普通高层地块还是离地铁站更远。
（位置最好的还是万科500里的大平层地块，但价格明显非普通家庭所能承受，不在本文讨论范围）
配套上，都配套有上海师范大学附属学校，已经开学，学校教育质量不俗，但之前2020年是第一批招生，生源不足，确实有对外招生的情况存在（有调剂生源），后期情况待定。
500里离会展王府井小镇（已开业）、会展中心规划中的乐园/酒店更近（但还没建），背后有规划中的三甲医院（在修建，运营时间待定），总体周边规划是不错。
万科公园城市的配套，更靠自己，自身有滨水商业街区、商务办公区等。
规划虽好，尚需时日落地，同时整个区域最大缺点，整个区域离昆明市中心较远，不一定适合所有上班族。
（公园城市精装交付效果）
万科公园城市价格1.7w~1.85w左右，与万科500里的普通房源价格没有太大差别。目前两个项目都有90㎡小户型，大部分楼层成交价都在170w上下，不便宜。（150w有点难哈）
89㎡户型，三室两厅一卫，有中户和端户两种，500里和公园城市皆有这个户型。（上图用的是万科公园城市版本）
会展片区万科三子，户型格局、精装修、小区设计甚至营销节奏都颇为类似，所以价格、货包推出节奏，与其说是在相互竞争抢客户，不如说是相互配合一致对外。
妥妥的价格同盟。
万科，越卖越贵不是没有道理，越早买越好。
同时这其中，也是万科公园城市最新，后续用地最大。
综上述观点，会展片区的价格还将持续坚挺。
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本系列还没写完，还有上次答应留言小伙伴说的呈贡区域。
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