2021昆明首付30万（总价150万）楼盘推荐（上）
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2017~2018年的时候我们写文章当时用的是总价100万，三年过去，昆明的购房门槛提高不少。
今天文章不讨论房价涨了多少，我们回归到解决“买什么楼盘”这个问题上来。
我们以首付30万计算，首付20%，总价150万元，以贷款30年，等额本息还款计算，4.9%的利率下月供为6369元，假设利率5.4%左右，那么月供为6731元。（也就是说你需要准备至少1.2w/月的收入流水）
大致区域划分、周边区域
为了大家明白本文提到的区域和位置，今天我们文章提到区域划分大致如下图：
图上的边缘区域，也就是不靠近主城区的区域有三个，预算范围肯定是都可以买到的，但不做重点推荐：
1、经开区（房价9k-1.1w），房价“极低”，基础设施和配套尚在发展状态；
2、呈贡（1-1.5w），房价比主城区低一些，基础设施和配套已经逐步成型（优势可以说非常明显，医疗/教育/地铁/高铁等等），暂不算热闹，且离主城区有一定距离；
3、北部山水新城（1.2-1.5w），房价比主城区低一点，基础设施和配套已经逐步成型（以强教育资源为主）。
这三个区域，短板和长处都非常突出，故需要根据家庭需求进行选择。
其他区域，则属于都可以/都还行的适中区域，也更适合普通大众“盲选”楼盘，位置上基本挑不出大错。
预算在150w左右，二环内/市中心、滇池/草海区域极少有住宅选择（当然也不是没有，下文会提到）。
由于篇幅限制，今天先介绍西边+北边。
说实话，这两个区域可开发土地都不多，除了西北片区、北部山水新城还可以连片开发以外，其他位置只有极少数零星用地，故缺乏画大饼搞规划的空间。
无法炒地皮，开发商就没法炒作房价。相对来说，这两个区域房价更稳、安全性更高。
城西方向：西北片区、西市区、草海北岸
接下来先看西边。
西北片区，这里最早的超级大盘联想科技城，房价从8k涨到1.5w+均价，用了6年左右。
目前1.5w单价内只能买到少数楼盘（比如碧桂园春城映象，还拥有70级别小两室户型，总价百万左右），但从我的角度来看，总价150w左右最适合普通小伙伴去考虑的应该是万科城、上悦天地。
这一个区域，配套发展很快，阜外医院已开，五华区诸多行政单位搬迁过来，宜家家居选址在此，且地铁四号线在这里有多个站点，且已经开通。
1年前，这里的89㎡三房总价都在130w左右，如今要150w左右了。
，整体均价1.6-2w左右（精装高层），150w内可以选择它四期五期89㎡小三室。
（项目规划总图）
项目学校配套强，长城中学小学+初中，开发商承诺一个小学的公立学位。万科品牌，后期物业不容易出毛病，二手有品牌溢价；同时一手房阶段有明显营销优势，越卖越贵。
缺点是距离地铁站有一定的距离（800米~1.5公里不等），以及西侧距离绕城高速近。
，整体均价1.6-1.8w（精装高层），150w内可以选择89㎡小三室。这个楼盘如上面的万科城一样，最近一年涨幅还是比较突出。（签约学校小涨一波，地铁开通再小涨一波）
（上悦天地一期外围实景）
位置上紧靠四号线金川路站，距离地铁口最近的地块是规划自身的商业配套，同样配套有小学，红旗小学，公立小学，六年一学位。
出门几百米范围内有地铁有商业有学校，上悦天地依旧是非常适合普通小伙伴购买的楼盘。
上述两个项目中间即是高架桥（昆武高速），两个楼盘皆受到干扰。
西市区楼盘：
在我们2020年年末做的置业调查中，发现西市区这个区域的购房者“忠诚度”最高，西市区的楼盘客户群体占比中有60%来自于同区域，这个数字与北市区的“忠诚度”相当。
反映出的是大家认为这一区域非常好住，呆惯了没有走/离开/搬到别处的必要。
西市区教育资源丰富、发展早、原本就属于老城区的一部分，当时的高新区这一带也留下了诸多老旧厂房，改造后开发成小区，但又保证了一定的居住空间，密度不高。
150w预算，我推荐招商雍和府（98㎡）、佳兆业城市广场（89㎡）。
提到，是因为价格合适，目前价格1.45w上下（毛坯高层），听到这个价格你可别觉得它会low，恰恰相反，项目绿化/楼间距/板楼设计/小区公共空间档次还在绝大部分刚需盘之上。
（招商雍和府一期楼栋分布图，楼间距40-80米）
最小户型98㎡做到三房两卫，这也是150w左右可以选择稍微比较舒适的面积段了。
周边生活也很热闹，1公里内沃尔玛/大型购物中心都有。不过缺点有二，位置上不靠地铁，另外自身没有学校配套（只能看未来划片就读了）。
我们办公室小伙伴买了一套给家人住，总体性价比不错。
，是目前150w这个价格段上昆明市范围内位置最好的盘。在我们的传统定义中，好地段是距离城市主干道近（但不直接在路边），地铁口，商圈近。
（佳兆业城市广场规划与位置图）
佳兆业的在售楼栋，400米范围内拥有城市中轴人民路、地铁三号线地铁口，距离二环西路500米。（你可以理解为往东走500米内就是单价超过2w的二环内了）
（89㎡户型图）
它是既享受城中心的便利配套，又能够轻松上车的选择，目前单价1.65w左右，150w刚好合适买89㎡小户型。自身配套有小学（签约情况待定），且有比较大体量的商业（购物中心综合体也有规划）。
当然，这样的地段上户型、楼栋设计难免被限制了发挥，部分楼栋还是传统风格的3梯6户塔楼，做出来格局就一般般了。
西边再推荐一个楼盘，在图上显示的是草海片区。
这个盘就是。（特指二期，因为一期没有150w以下的房子，二期最小户型89㎡）
文旅城一期已经建成配套，包括酒店、商业街、雪世界/海世界等等，毕竟这一区域人气已经起来了，加上一期洋房/合院产品定位高端，档次上属于昆明top级别产品，都为二期普通高层打下了至少卖1.5w的基础。（其实项目开工到现在也才不到3年时间，能有现在这样的规模，开发商还是可信赖的）
小道消息是要签约yunda系学校，且只针对二期。
二期现在价格非常香（1.4-1.7w）。2月底到售楼部看房，15栋32楼116㎡户型，单价不到1.5w。（其他普普通通的楼层也在1.5w多点）
这里也可以对比一下前不久才正式官宣的某盘，一东一西，价格上还真遥相呼应。
不过，这个楼盘离西二环虽然不远，但位置上不靠地铁，周边没有连片发展起来。二期与一期之间的碧鸡路（高架桥）还有一定的噪音/灰尘影响。（另外，二期完全是不靠滇池水面的）
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城北方向：北市区
比起西市区价格涨幅明显（得益于学校/地铁配套的落地），其实北市区的房价变化不算太明显。
（本文只是刚好我提到的楼盘涨价，不代表整体全部在涨哈）
北市区生活配套本就非常方便，且学校资源丰富，这一区域与西市区类似，非常适合要求生活方便的刚需族小伙伴。
说实话，北市区150w预算选择本来有很多，但是如今价格明显上涨，加上小户型特别少，选择余地就更少了。
这里列举一下150w可以买到的北市区楼盘，首创禧悦春城、新希望锦粼峯荟、碧桂园御龙半山、中建龙熙壹号、江东境界等，小户型，总价低，也可以关注。（略微超出预算，美的云璟、中海云著也可以）
北市区主要的城市南北干道有三条，龙泉路、北京路、穿金路。
从地铁来看：2号线经过北京路（已开通），5号线经过世博+穿金路（预计明年后年开通）、8号线经过龙泉路（开通时间待定）。
建地铁速度：北京路＞世博+穿金路＞龙泉路，故以城市发展的角度看，购房选择顺位应该也是北京路＞世博+穿金路＞龙泉路。
从上述角度，北京路沿线楼盘最佳。
另外，结合预算和户型来看，北京路沿线、世博板块、穿金路、白龙路今年虽有新盘，但价格应该不太会低于150w的样子。（当然这只是推测）
北市区，150w预算范围内，我推荐。
配套明通小学（公立），临城市主干道北京路，临地铁站（在售楼栋还是要步行1公里+），自身配套有大体量商业中心，以及其他的休闲设施（比如公园等），项目配套没毛病。
已经开发多年，加上庞大的规划+容纳人口，人口多，二手房转手竞争压力稍大。
（俊发城整体规划效果图：文雅苑为目前在售的组团）
项目单个组团自成一体，内部绿化也还不错，从之前已经交付的小区来看管理非常不错，俊发物业也颇有口碑，总体来看还是比较推荐购买的。
不过现在价格上涨后，单价1.6w左右，如果是150w的预算，户型选择只能挑85㎡的小两房了，还是略微感觉不够住。（另外，刚刚得知85㎡户型可能也不一定有了，再大一点的户型上105㎡）
龙泉路上，也可以一看，不过现在在售最小110㎡户型，预算范围内买不到。
（后期可能会有小户型推出，这里还是提一下吧，不然北市区真的没什么楼盘可挑，唉）
之前的价格那是相当实惠，精装房1.45w左右。不过现在新签约了昆八中（初中），涨了一些。
我2月底到楼盘踩盘，当时一套中下楼层的房源，单价1.55w左右，已经感觉到非常明显的涨幅。
置业顾问提到是能够保证红云小学+昆八中的学位，如果是这样，非常强（因为很少有开发商直接承诺初中学位）。
小区位置已经靠近和谐世纪这一带了，位置上优势不大，尤其从市中心往龙泉路一带容易拥堵。
俊发的楼盘配套自然没太大毛病。龙泉一期产品小区墙隔壁就是红云医院，一期只有两栋已经交付，灰色外立面，不算惊艳但也还耐看，小区里面我瞅了一眼，毕竟只有两栋且新交付，也看不出太大问题。
缺点是，项目本身城中村改造项目，需要注意有回迁房。另外，在售楼栋是由多个单元组成的2梯3户/2梯4户，折叠成L型楼栋，并不是板楼，加上前后楼栋的遮挡，尤其要注意采光问题。
本文未完，下期见。
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