今年再提“房住不炒”！

看房买房的全能小助手——昆明楼市微信小程序「春城楼粉」，了解项目、查询房价一键搞定！

———这是正文的分割线———

3月5日的全国两会上，总理李克强作政府工作报告，再次强调“房住不炒”。

2016年底，“房住不炒”的说法首次被提出，并且出现在了2018年、2020年和2021年三年的全国政府工作报告中。

并且在今年是首次将“房住不炒”后面紧跟着“稳地价、稳房价、稳预期”。

稳房价，从来不是降房价。

温和上涨四年多过去，2020年开始，部分大城市的房价又出现了非常明显的“不稳”（涨价）。

针对这种情况，上海、杭州、深圳等多地都出现了密集调控、调控打补丁、严防死堵打击炒房，故引申出来全国两会报告中也出现了“解决好大城市住房突出问题”。

就差直接点名是哪些大城市了。（下文再提）

我们来看看2018年~2021年开始全国政府报告对于房地产的提法：

（1） 房产税，哪里去了？

2018年~2019年，排在最前面的是关于“房产税”的问题。而到了2020年~2021年则已经没有提到关于“房产税”的问题。

从最近两三年的全国各地的调控政策上也可以发现，有城市发布关于“限购令加码”的（比如限制离婚、限制套数、要求社保等等），也有关于“限售”的（比如昆明部分地区就是限售三年），也有关于“地价熔断”的（稳地价），但很少有直接推出针对存量住宅房产税的（上海和重庆实际上都是从2011年开始就试点房产税了）。

如果不是这次翻出来查阅2018~2021年政策，房产税一词似乎被大众所淡忘。

当然，不可否认，房产税确实是最下狠药的调控办法。

当年黄奇帆提到房产税，他认为房产税征收超过3%，就没有人会炒房了。因为加上3%的房产税、贷款成本（4.9~5.5%左右）和一些其他方面的支出，一年持有成本将会达到了10%。

扣除成本，炒房获利极难。

有一定道理，但又没有百分之百必要。

炒房客毕竟是极少数人。

所有成本都是向下游转嫁的，最终一定会由最后消费的人（也就是直接居住的人，也可能是租房的人来）承担的，对于普通小伙伴来说，成本都会上升。

全国范围内针对应不应该征收房产税的争论从没停止过（反对方认为征税缺乏法理基础）。

同时去年以来，调控房价还有诸多精准手段，疗效好、起效快、不误伤普通小伙伴，比如去年开始的“三条红线”、“贷款收紧”政策等等，房产税这一“大招”也就没有再多提及了。

这里也可以再次回顾一下云南之前提再提的“房东税”。

（图片来源：国家税务总局云南省税务局）

今年的1月1日，云南省税务局发布公告，公告明确，个人出租住房，减按10%的税率征收个人所得税；个人出租非住房，按20%的税率征收个人所得税。

我们算了一笔账，假设你的普通住宅租金是1800元/月，应纳税所得额是1800*5%=90元，根据计算公式：应纳税额＝应纳税所得额×税率。那么最终每个月要缴纳的税额=90*10%=9元。

征收力度不大，难度却不小。（谈不上调控房价，这只是收个个税而已）

这类税种，被称为“房东税”，全国范围内包括浙江、深圳、北京都有相关规定。

（分割线，无特殊含义，大家可以看图猜楼盘） 

（2）解决大城市住房突出问题，问题是“哪些”大城市？

这句话并不是新提法，在去年12月的中央经济工作会议中也提到了这一点。（当时将“解决好大城市住房突出问题”与“强化反垄断和防止资本无序扩张”等共同列为2021年八大重点任务。）

大城市人口流入规模大，资源聚集又是产业发达所在，故房价上涨动力更足。房价居高不下的同时，居民购房热情更为高涨。

虽说拿“房价收入比”来衡量房价是否过高略微片面，但我们还可以明显发现想要在一线城市买房，更难。

在这一点上，与之前的20个大城市“集中供地”有前后呼应的感觉。

2月18日，流传自然资源部关于给22个城市集中供地指导的消息，而后事实证明并非空穴来风。

包括北上广深4个一线城市，南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡18个二线城市。

对上述22个重点城市实施两集中（集中发布出让公告，集中组织出让活动），2021年发布住宅用地公告不能超过3次。

2月23日上午，天津发文，明确规定天津市全年的供地次数不超过三次，并且这三次集中供地的时间分别为3、6、9月份的中旬发布出让公告。

随后的两三天内，郑州、青岛、济南、南京官宣类似集中出让土地的消息。

真正的稳地价，来了。

同时间大量集中供应土地，对开发商参与竞拍的资金要求更高，那么单一宗地的竞拍参与方将会减少，土地溢价率将会得到一定的控制。

同时，同期拍地意味着大概率同期上市，竞争局面传导到卖房阶段，开盘价格被打压。

这也要求主管部门的协作性和大局观更强，集中卖地对土地供应的要求非常高。

可以理解这样的局面，这些城市的小房企很难拿地，就算是top30以内的开发商也更容易出现联合开发。（如果在一线城市拿不到地，那么这些小房企/或者是30名开外的地方性房企将会把目标瞄准到二线、三线开外城市）

（分割线，无特殊含义，大家可以看图猜楼盘） 

（3）租赁住房与共有产权房

这是首次提出“尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。”

房价过高，或许能够置身事外，因为你或许还有租房这一条退路。

租赁住房中，一方面是保障性住房（廉租房/公租房等），另一方面是市场化运作的租赁住房（去年以来频频暴雷的长租房就是这一类，所以提到的是规范长租房市场）。

那保障性住房来说，数据显示，昆明市2020年公共租赁住房累计分配入住15.7万套。

不过，2020年仅分配7559套房源，比起之前（2016~2017年）数万套的规模来看（当时是早期建的公租房集中交付的两年），公租房早就“供不应求”。

以2020年为例，7000多套公租房，而当时当时申请且符合资格的就有31569户家庭。（摇号摇中就租）

但实际上，昆明最近几年来极少新建公租房项目，增加公租房土地供应、新建公租房项目才是接近问题的根本之道。

目前，昆明公租房公司（国企，省住房租赁试点企业）也在涉足市场化的长租公寓项目，虽是市场化运作但是租金也有优势，目前号称储备2万套左右房源。

（分割线，无特殊含义，大家可以看图猜楼盘） 

关注昆明楼市，买房路上不迷路👆

（4）棚改再见，改造当道

2018年的两会，还提到启动三年棚改攻坚计划。

如今2021年，三年已过。

且从2020年开始两会报告中也再无“棚改”字样，取而代之的是“改造老旧小区”。

每次我们发布关于xxx小区拆迁/改造的新闻，都会引来诸多小伙伴的关注——我们小区要拆迁吗？怎么还不拆迁？

提到老旧小区改造的明细，甚至还有小伙伴留言说“几千万这点钱够改造什么？”、“还不如直接拆了”？

钱从哪来？国家的钱也不是大风刮来的。

全国范围大基调是以“旧改”代替“棚改”。

2020年全国实际新开工改造城镇老旧小区4.03万个，超额完成去年政府工作报告中提出的3.9万个的小目标。

今年，全国老旧小区改造数量进一步提升。

昆明今年将启动：

33个项目的安置房建设

实施236.1万平方米的城镇老旧小区改造工作

拆除违法违规建筑1500万平方米

（以上数据来自昆明市2021年政府工作报告）

以及推进城市更新改造87个项目。

昆明情况略有特殊，昆明大概率不会新增新的棚改项目，首先是要完成之前遗留下来的任务。（但一定程度上又与全国大方向是相悖的）

昆明全市共有395个城市更新改造项目，截至目前，已改造完成108个，已完成拆迁未完成建设50个，14个不拆除重建实施微改造，剩余223个正在拆迁或尚未启动拆迁，其中还有69个未完成规划方案编制工作。

（以上数据来自2020年9月《城市更新改造行动计划》）

也就是说，到现在来看，正在拆迁、未启动拆迁的223个，还得弄完。（当然，这里不排除还没开始行动的项目重新改回“不拆穿重建实施微改造”）

按照计划，三年拆迁工作任务，2020年完成拆迁29个、693万平；2021年完成拆迁87个、2283万平；2022年完成拆迁107个、1436万平。

3年内完成拆迁200多个项目，理论上都比较困难。（更别提实际了）

总体拆迁面积达到4412万平方米，假设真的完成，以2019年昆明商品房成交面积1014万平来计算，这个拆迁量相当于可供昆明销售整整4年时间。

——————

温和上涨又一年

购房咨询添加微信号：kmwf007（地产小陈）

推荐阅读

昆明楼市媒体矩阵：公众号【昆明楼市】、公众号【昆明楼市六点半】、小程序【春城楼粉+】、抖音号【昆明楼市文锋说房loushi0871】【昆明楼市文锋 wenfengshuofang】

留言美三代，点赞富一生！