【一周问答】房价涨到如今，2w以上的楼盘可以投资了吗？

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第133期的问答如期推出，本次咨询精选了4.04-4.10日的问题，希望给大家提供参考。

1

项目

老师，恒大林溪郡最小的74㎡的户型，用来投资合适吗？

答：项目位置处于马金铺和呈贡的交界处，马金铺本来就是高新区，周边大企业很多，主要是食品饮料、生物制药公司，有一定的产业支撑。

西侧是化城社区，小区东边有个湿地公园（渔浦寒泉森林湿地公园），有水面，视野不错。离九号线马金铺站800米左右，后期的前往高铁站和昆明其他区以及机场都比较方便。

最小户型74平米，价格较低，均价8500元左右，门槛较低，目前呈贡最便宜的毛坯房都是一万以上啦，这边可以考虑一下。

云和中心，111平，考虑自住两、三年后出售，三楼与顶楼，差价10W，该选哪个？

答：按照2万一平价格计算，单价相差5%不到。

111㎡是个中户（推测你这套南侧前面应该还有遮挡），采光不行在二手房交易过程中一下子就被看出来了，所以在二手市场中顶楼应该会比三、四楼更好卖。

所以正常二手房一样会差5%左右，同样也是10万块，差不多了，但这个差距有可能在小区二手出手房源少的情况下，因为没有价格参照物而被抹平差异。

就纯投资角度而言我倾向于选三四楼，有机会收益更多。（就算可能不会更多，但起码也不会少）

至于你说要自住两三年，那看你喜好。

金茂国际新城怎么样？值得入手自住+投资吗？

答：上面说的呈贡区域最便宜的毛坯房就是它，高层单价1-1.1w，去年9k多都买得到，今年略涨。后期正式签约学校应该还有上涨空间，只不过等待官宣的时间较长。

老师，偏向投资型，佳兆业城市广场和融创文旅城二期哪个盘值得入手呢？谢谢。

答：文旅城二期目前尚未签约学校，入学政策不明朗，融创文旅城二期等学校正式签约后可以作为学区房，先自己用学位，这样投资比较好。

普通小伙伴佳兆业也可，人民西路融创几个盘都是2w+，春城书院2.7w，人民路1979号称2.4w，价格很明显打配合，不会低。

这样来看，佳兆业也没必要在1.6~1.7w的价格保持太久，它完全可以蹭热度涨上去。

故，1.6w多的佳兆业，以及确定学校以后（如果是类似保利城，公立+可轮转学位最佳）的融创文旅城二期，都可以买。

小朋友目前1岁半，学区房的话俊云峰和万科城更推荐买哪一个？

答：一南一北，学位都只有一个，不同的是俊云峰的学位还要收费。

考虑这点后还有预算读书（总学费十几万是要的），考虑俊云峰。

老师，首创未来之城93平带车位170万，值得入手吗？投资兼以后养老自住，未来5到10年还有多大上涨空间呢？

答：巫家坝最低门槛最低总价项目。

如果把时间拉到5年以上，肯定是值得入手的。

老师，中海云著和龙泉俊园怎么选啊？

答：小学水平类似，龙泉俊园号称已经确定可上昆八中初中，中海待定。

如果不看学校，两个盘是热闹与安静的两种选择：

龙泉俊园略密，容积率高，但这边属于龙泉路东侧，这边小区多，且自身也有配套商业，热闹一些，生活方便一些。

中海楼栋是沿长虫山往内延伸，小区狭长一些，且有坡度，这样就更不容易有遮挡，楼2梯4户，户型采光好些，靠长虫山，也更安静一些。

请问蓝光芙蓉1891和呈贡公园壹号，那个更适合投资兼居住呢？

答：这两个楼盘方向完全相反啊？

没法比较。

市区上班选蓝光芙蓉1891，就后期转手来说，这边面向的刚需群体也更广大。

老师，请问万科翡翠滨江这个项目投资和自住怎么样呢？

答：价格相对高位。

自住而言：

1、盘本身不错，板楼，户型虽然中规中矩（无横厅），但也有部分可看滇池。

（如果想买看滇池的，优先自己喜欢，自己享受的前提下再考虑转手，不要一上来就考虑转手，这么贵的房子肯定不如市中心地铁口总价低的刚需盘好转手）

2、等到这一期入住的时候，社区大部分已经成熟，且2号地铁线（二期）应该也已经或邻近开通，坐享其成。

老师，想请问一下，考虑孩子上学，俊发城，万科城，龙泉俊园，哪个更适合入手？

答：万科城学校应该略胜一筹，不过开发商只保证一次性学位。

纯粹优先学校选它。

其他方面，俊发城因为临地铁、配套全面、且比万科城便宜，综合得分好点，但是也考虑忍受楼盘太大，未来二手房转手难度更大的缺点。

融创人民路1979、绿城诚园、春城玖號，隆盛府该怎么选，主要是投资。

答：如果主要是投资，这几个都太贵了。

如果看地段，除绿城之外，其他三者里面挑最便宜的吧。

投资控总价，一年前是150w以内，今年尽量选择200w以内的吧。

请问小陈，滇池半山这个项目的洋房怎么样？项目位置和配套如何？以后发展潜力怎样？

答：西市区发展还是看好的。

就是项目位置略微有点“孤岛”的感觉，内部配套丰富齐全，小区设计很板扎，外围的城市界面略糟糕。

佳湖熹祥苑怎么样？能否帮解答一下，谢谢。

答：现房，精装标准不错，小区也建得很好。

受东市区大环境影响，周边发展略慢。（能接受这点即可）

老师，请问中铁诺德山海春风的合院怎么样？以后会配套好学校吗？跟华夏四季二期大平层相比，投资加自住哪个楼盘更合适。

答：山海春风一期成品感觉一般，虽没有明显硬伤，但也没有亮点，差着一点高端盘的feel。（学校暂无，以后待定）

二选一，我更倾向于华夏。

自住买碧桂园龙川府，单价17000左右觉得怎么样？我对昆明不熟。请给点建议。

答：价格便宜，且这是北市区很少的洋房/叠加项目。

龙泉路/长虫山山腰上，闹中取静的感觉，做洋房倒是合适。

需要注意小区楼栋不要选坡度较大且最接近山的位置；另外如果是不超过2万的价格，还可以考虑东市区的洋房。（比如中海云麓九里、前文提到的佳湖熹祥苑等，北二环的德润香山府）

为了孩子上学，万科城一万八，觉得性价比极低。又看了春风十里和绿城诚园。前者总价低户型好，后者位置差。脑子秀逗了，请给点建议，如果只是为了孩子上学该如何选?

答：选万科城。

没有性价比的才是学区房。

融创春风十里配套的那个云师大附属融创学校一般哈。

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2

二手房

老师，麻烦问你一下，官渡区星辰园的二手房怎么样，单价在1.3万到1.4万，旁边那几个园都在1.1万左右，我自己是刚需！谢谢。

答：与星汇园、星云园这些比较起来，它比较新而且实际开发商不一样（星辰园开发商是北科建），所以贵一点。

如果你看魅力之城、公园里都应该是1.3w这个价。但是星辰园楼间距大，整个小区舒服很多。

泛亚城邦一期二手房未满两年100平的房96w的价现在入可以吗？

答：二手价格还可以哈。

你先观察下小区物业和邻里氛围，看下租住多不多、门禁负责不、小区楼道有没有广告、绿化修剪情况这些，因为交房后我就没再去过了不好评价这个。

老师您好！四川人，在成都有一套房子，有贷款，很喜欢昆明的气候，看上安宁恒大金碧天下的一套二手房，可以再次贷款买房吗？贷款还办得下来吗？

答：可以买。

如果有未还清的贷款（一套），你在昆明属于二套房首付，首付最低45%。只要流水充足，可以贷款的。

3

其他

现在是买二手房的好时机吗？

答：是的，白菜价，尤其那些旁边有新盘价格要上2.5w+的。（二环内）

就是银行不一定能贷到评估价的80%，大部分只能贷到75%~70%。

请教个问题，六年一学位，比如2018年四年级购入的二手房学位房，现已经毕业，卖给另外一家，他家孩子能读书吗？

答：如果注意一下招生简章，可以发现目前六年一学位大多是“探索“六年一学位。

（具体细则也没有更详细的，这里只是我的猜测哈）

从1年级到6年级，为6年；也就是说上一个小朋友毕业以后下一个小朋友才能读。

所以原则上是可以读的。

购房咨询添加微信号：kmwf007（地产小陈）

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