昆明楼盘，它最美！
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导语：
最近有位楼粉咨询想要在昆明购买带“最顶级的风景”的房子，什么是最顶级的风景？
滇池？翠湖？中央公园？金殿？
爱美“景”之心人皆有之
在昆明最新提出的“十四五”规划中，有一整章节关于“提升世界春城花都美誉度”的说法（第三十三章）：
对标世界著名花园城市，优化美化城市空间形态，统筹建设城郊绿道、环城绿带、生态廊道，积极创建公园城市，不断丰富世界春城花都品牌内涵。
目标是““300 米见绿、500 米见园”，形成冬春花木绚丽多彩，夏季绿树成荫、花草交织，秋季落叶纷飞的美丽春城。
（图源：小红书@悠游云南，图为红塔西路附近樱花季风景）
当然，这里的“300米见绿、500米见园”，是通过边角地整理，见缝插针等方式，建设一批面积大于 0.5 公顷的社区公园，届时，所有市民都将感受到春城宜居的美好。
不过，如果你是像文章开头的那位小伙伴那样，不满足于普通景观，想要推窗见景，甚至是“顶级的风景”呢？
顶级的风景不好界定，但有风景的房子，昆明不少。
我猜这也是有一定购房预算的小伙伴的普遍需求。
作为一个缺水的城市，今天来看看昆明“水景房”吧。（特指主城区）
先来看昆明主城区的水景分布地图：
以昆明这样三面环山、一面环水的地形来看，但凡在城市边缘地带，总归是被一些森林公园、山体公园环绕，但水景资源确实不多。
所以，也不难怪为何老是提环滇、滇池、海景房了，在滇池这样难得的大面积水域面前，其他水体或许水质更好，但滇池景观面最开阔，景观覆盖的楼盘也多。
（当然滇池五公里，但只要够高且无遮挡，也能观滇。由于位置较远且所观的水面较窄，不一定能够称为“景观”房）
滇池景观房
如果真按照海景/湖景来说，一线观景在500米以内最佳，二线500-1000米，三线1000米以上。
滇池水域“北窄南宽”，这里又分为滇池外海/昆明主城区的环滇区域，在售的一手楼盘大概是有10多个，但它们的景观房还是有明显分类的：
（查看具体价格，发现可观景与不观景，价差1万/㎡以上，值不值只在看到景观的那一瞬间）
可观滇但不近水：在家中可以远看滇池，但实际离滇池有点距离，这部分能观滇池，主要是依靠高度。
（站在阳光城滇池半山小区拍摄滇池，昆明楼市团队拍摄）
这样视角上的滇池，只要站的够高，有些甚至能观到滇池全貌。
近滇但不亲水：目前昆明主要的看滇池房源，位于会展片区三个半岛附近，处在滇池外海位置，同时为又有高楼，故这类型的观滇房源，基本上是俯瞰的视野。
（上图类似角度，是目前已知主城区住宅中能够俯瞰最开阔的滇池水面，昆明楼市团队拍摄）
（万科翡翠滨江刚刚交付的3期住宅，侧面角度观滇，图源@龙波）
（万科翡翠滨江五期公寓产品位置，观滇角度，图源@龙波）
近滇池又亲水：离滇池近，部分房源可以看到滇池，居住空间与水面很近，享受较好的景观和自然环境。
（华夏四季二期临滇池第一排房源，房子前面为湿地公园、滇池水面，图为开发商最近拍摄的宣传片截图）
这一部分，主要以草海片区居多， 视觉上平视滇池，离滇池更近，更亲近滇池水面。
住在滇池边，往往又被吐槽三大缺点，【地基软】、【风大】、【水臭】。
一方面，受到历史因素的影响，地基软不可避免，故滇池边有限高要求，同时一旦开发商/建筑商没有在滇池沿线开发的经验（或没有碰到过这种复杂的情况、没有豪宅基因），那高端洋房也有建成安置房的风险。
另一【风大】，不可能不开窗，不开窗也能听到风“呼~呼~”，这点还真无解。
至于水臭，也不是没有客观依据：
数据来自云南省生态环境厅
水质标准是数字越大水质越差，就在昆明主城内的有滇池外海、滇池草海，水质都一般，其中滇池外海比草海的水质还差一个档次（当然这说的是整体情况）。
但环滇池最近的一圈并不是盖房，而是先有相应的湿地公园（主要是改善水质、涵养生态），建议考虑买房自己去周边考察一下，尤其盘龙江入滇口，上游来水冲污，水质已有明显改善。（大大都来湿地考察过，应该还是拿得出手的）
综上，环滇一圈景观非常“板扎”，少数房源真还算得上“顶级”，加之离城中心又近，部分项目还有地铁通达，这样的位置，作为昆明超3万/㎡房源最多的区域，它真不虚。
上面提到云南九大高原湖泊，又有两个湖泊临近昆明主城区1个小时左右车程：
抚仙湖（行政区域属于隔壁的玉溪市），当之无愧的一类水质，世界深蓝湖区名副其实，省内九大湖泊水质最好（还好过了泸沽湖）。
阳宗海（属于昆明市呈贡、宜良、玉溪市澄江之间），曾经也闹出过污染，现在也比滇池水质好多了。
这两个湖泊周边也有文旅项目，如有小伙伴感兴趣，下次再分享。
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其他临湖/临水景观房
除了滇池之外，昆明还有哪些区域有类似的水景房？
回到前文提到的全市水景分布，东市区有东白沙河水库，北市区有瀑布公园，呈贡有白龙潭水库、石龙湖水库，经开区有果林水库，虽然水域面积不一定大，但也不乏水质清澈又便于普通市民游玩的（比如瀑布公园）。
不过可惜，也处在城区边缘位置。
但凡临近市中心、周边生活配套方便的，价格都不低。
（摄于瀑布公园旁边的万科金域水岸，忘记是哪位读者的家了）
比如翠湖公园、月牙塘公园，一方面与位置上附加的城市核心配套（比如学校）有关，另一方面与临近公园的住宅多以低密度小区出现，故价格颇高。
（如不需要推窗见景，10分钟步行距离也有，价格就低很多了）
（图为站在大华公园天下售楼部旁边拍摄东白沙河水库景观，周边设施还需建设，但水面是比较开阔的，昆明楼市团队拍摄）
说完了已经建成的水景公园/水库，昆明还有三大在建公园，分别是：
计划5070亩的巫家坝中央公园（才开工，有部分水景）；
原计划5100亩后改为4150亩的呈贡中央公园（已经建设三分之二以上，除白龙潭外，已建成的区域多是树木）；
计划880亩的新海河滨河公园（已经建设，推测最多2年即可完工，主要是河景）。
先来看巫家坝：
（来自中国铁建西派国樾的效果图，意境参考一下，毕竟巫家坝中央公园还没建好）
惊讶的发现，临中央公园第一排的用地，多为红色/粉红/用地，意思是商业/商务/文化设施用地（不会有住宅）。
（巫家坝面向中央公园第一排用地情况，图为去年稍早前制作，新项目还没标注；目前仅有三个圈范围处还有可能买到临公园住宅）
住宅用地中（黄色系标注），北侧的中交金地、中国铁建西派国樾住宅已经售罄。（从设计图上来看，这一部分第一排前面是景观最开阔且水景最丰富的区域）
南侧仅有中国铁建西派国樾（南地块）在售，建面约217㎡，均价约2.3-2.5w/㎡。后期还有365㎡豪宅户型，总价约1200万起。
后期可能临中央公园还有地块拍出，但价格肯定也不会低了。（但也不是水景啦）
再来看呈贡中央公园：
要说昆明哪里公园最多，除了滇池边大大小小的湿地公园之外，那就数呈贡公园最多。
箭头方向为中央公园已建成区域
（图为站在金茂国际新城售楼部拍摄的白龙潭水库景观，但实际小区建筑离白龙潭水库有点距离，这里只是展示远眺白龙潭水库风景，昆明楼市团队拍摄）
呈贡中央公园，东侧连接着的白龙潭水库，另外有水景的部分还没开建，目前还是个“水塘塘”（就是七彩云南第壹城南侧，驼峰街那里两个大水塘，暂时不能称为景观）。
临呈贡中央公园、可直接观景（不是水景）的有项目公园壹号（1.4w~1.5w），二手房中交锦绣雅郡（远眺型，二手房目前限售2~3年中，参考价格1.3~1.5w）。
也有临春融公园但是不对外销售的春融锦苑。
临洛龙湖公园的二手房小区，百合园、米兰园等。
（剩下的新海河滨河公园，放在下面的河景中来聊）
河景房
来看新海河滨河公园：
新海河滨河+五甲塘湿地大致范围
北连巫家坝水系，往南通过连接五甲塘湿地，最终通往滇池。
这个公园本来就依托原有的海河河道而建，故工程量不算太大，进展较快。
目前周边以万科大都会（售罄，二期可直接观滇，暂未交付，还没有二手房），金科阳光里（二手房1.5~1.6w之间）为代表。
新房中，尤以万科公园城市为突出，目前房源1.8~2w左右，可能后期会推出临河、直接可看新海河公园+五甲塘湿地公园的新房源。
如果范围扩大到五甲塘湿地公园，也有临近的恒大云玺（纯别墅小区）等。
（恒大云玺实景图，开发商的图虽颜色有点渲染，但景观是没得跑的，公园是真正存在的）
上面说到河景。
昆明河流不少，不能忘了昆明的母亲河“盘龙江”。
与其他内陆城市重庆/长沙/武汉的“大江大河”相比，盘龙江确实不算宽，上游是松华坝水库，南北走向穿昆明城区而过，最终汇入滇池。
前文提到的北部山水新城瀑布公园，就是松华坝水库来水，所以水比较干净。
盘龙江水流速度缓慢，水量也不大，所以气势上确实一般。
（盘龙江两侧蓝花楹盛开，景观不错，图片摄于桃源街，图源新华社记者 蔺以光 胡超）
但对于沿河两岸的居民来说，沿河两侧的绿地也不失为日常休闲锻炼的好去处。
2019年12月26日，盘龙江开启复航，也从侧面证明，河景起码还值那么几十块。
（期间因水位下降、船出故障、码头升级，复复停停多次，票价从50元优惠到20~30元）
盘龙江沿岸，白云路位置滨江俊园、翡翠湾（还有龟龙湖景观哦）都是比较突出的江景房。
（实景鸟瞰图，2020年年初拍摄，截图来源云和中心公众号）
新房方面，双塔片区云和中心（西侧房源可以直接观景，旁边还有龙江公园，2w~2.2w左右），会展片区万科翡翠滨江（大清河、盘龙江两河中间，部分还可以观滇，所以最高超过3w了）。
另外，南市区诸多“小河”，河道两侧治理之后，虽不是波澜壮阔，但流水潺潺，绿树成荫，也颇有趣味。
（冬季拍摄的船房河两岸景观，左侧为华夏四季一期楼栋，昆明楼市团队拍摄）
船房河附近华夏四季（一手在售）、采莲河附近俊发九夏云水（二手房）等等。
如果没有水景怎么办？
在大项目中，根据地形挖一个“半人工湖”也不是不可能，主城区中俊发生态半岛、公园1903就是如此。
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也许说单价两万三万，我们都曾不屑一顾；但只需要一眼，就知道这风景值不值。
在越来越密密麻麻的城市中，钢筋水泥不稀奇，而能看到窗外景观的房子，只会越来越稀缺。
来，留言分享一下大家认为最美的楼盘是哪个吧！~
购房咨询添加微信号：kmwf007（地产小陈）
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