昆明人置换思维觉醒 什么人能吃到红利？
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房产投资有技巧吗？
当然有，多跑多看多对比，关注政策和市场，当机立断及时上车……
但凡能赚钱的事，都不容易，能吃到红利的也是那些会折腾的人。
最近在我们平台发布二手房信息的房主激增。按照幸福里房产大数据显示，截止2021年2月，昆明挂牌在售的二手房达到了179521套，挂牌价格13706元/平，均创下历史新高。
有一种观点认为这是大家看跌房价。不可否认，可能有一部分人是跟风行动的。
但是，今天我们从另一个角度来看这个现象——真正原因是大家都在准备买房。
这是什么逻辑？
二手房挂牌量大增，毫无疑问是因为大家都在卖房。问题的关键是，卖房之后，钱去了哪里？
其实有购房经验的人，现实经历会充分证明持房优于持币。对市场比较敏感一点的人，卖房资金的去处还是流向买房。在卖出买进的过程中，完成置换，实现资产增值。
投资房产需要善于折腾。会买房的人，有一套房子是阶段性目标，但不是最终目标。他们不会满足于有套房子，而是随着需求的变化，重新选择满足条件的房产。
房地产市场有一个观点，决定房价的不是低收入群体，而是取决于那些有需求的人。
也就是说只要需求在，无论是刚需还是改善，共同决定着房价涨跌。
从目前市场动向上看，昆明楼市置换需求迎来阶段性释放，越来越多的昆明人置换思维觉醒。
为什么房产的置换需求会集中增长呢？
原因主要基于两方面——“不满意”和“有能力”。
“不满意”是因为现有房产无法满足新的需求。新需求可以包括很多方面：家庭人口的增加，需要扩大居住空间；孩子到了教育阶段，周边没有满意的学校；生活条件的改善，想要更好的居住环境……
这些“不满意”成为置换的内在驱动力，相对应的，置换思维也不局限于从“小”换“大”。空间上的置换，仅是一方面，买房的置换思维还包括地段置换、居住环境置换、配套置换、物业服务置换……涉及房产方方面面的升级。
“有能力”意味着新需求可以得到满足。毕竟有需求意愿并有能力来实现的需求才是有效需求。能力有大小，对于部分人来说，购置房产无压力，那么只需要选对项目。
对于需要通过处理手中房产实现置换的购房者来说，无论是二手房交易还是出租都实现了房产的投资价值。置换后的房产意味着个人资产的升级。
基于“不满意”和“有能力”，昆明部分购房者的置换思维已经觉醒，这也意味着市场需要供应新的更好的产品。
对买房的置换思维有了一定认识后，我们再看，什么样的产品才能满足置换需求呢？
我们以最近大热的度假区板块项目龙湖·山海原著来具体分析。
品牌放在第一。品牌意味着开发商的实力，意味着更小的投资风险、更大的保值增值空间和后期更好的物业服务。我们来看2020年房企“三道红线”分级变化表，龙湖“零踩线”稳居绿档，达标、稳健的财务数据意味着在行业整体忙于调整债务结构之时，龙湖已率先调整好状态迎接行业新的挑战。
（图源：贝壳研究院）
其次，地段是衡量房产价值不变的因素。龙湖·山海原著所在的滇池国家旅游度假区，是全国首批成立的十二个国家级旅游度假区之一。
度假区海埂片区8年无新增土地供应，这也导致多少品牌开发商入昆多年，但是对这片昆明最宜居板块，只能向往而无法进入。龙湖地产成为进入该片区的第一个品牌开发商，从土地供应情况看，龙湖·山海原著可能也是以后很长一段时间内唯一由品牌开发商操盘的项目。
对于具备置换思维的购房者，这种唯一性，意味着龙湖·山海原著值得占有。
想象一下，住在主城，去哪里都很方便，你不用等待承诺的配套慢慢兑现，出门就能投入到工作圈和社交圈中。回到家，你就能把喧嚣关在门外，享受生活，和家人看西山下滇池畔的宁静夕阳。
（图源：昆明滇池旅游度假区管委会官网）
交通上，龙湖·山海原著北侧是前卫西路、南侧是红塔东路、西侧是滇池路、东侧是广福路。每条道路都是宽敞的城市干道，围绕项目形成成熟的交通网路。
值得一提的是，预计明年通车的昆明地铁5号线也在红塔东路上设置了兴体路站（暂定名），离项目直线距离约300米。地铁5号线串联了昆明世博园、圆通山、翠湖、滇池度假区等昆明最具山水园林和历史文化景观风貌代表性的旅游精品区。便捷的交通，满足了购房者地段的置换需求。
再看配套是否满足升级需求？项目对面就是公园1903，作为南市区最大的商业IP，这里代表着一种新的商业模式，带来了巨大的流量。公园1903作为开放体验型Park Mall，搭配上金格奢侈品专店，为周边高端住宅人群提供匹配的消费场所。
（公园1903实拍图）
广福路上有爱琴海购物广场、滇池路有南亚风情第壹城商圈，都离项目很近，嫌商场找停车位麻烦，打车也很方便。
教育配套上也无需等待，海贝双语幼儿园、度假区实验二小、海贝小学、云南师范大学仁泽附属中学、昆明第三中学西山分校、度假区实验中学……从幼儿园到高中，私立或者公立学校都有，不像纯旅居盘一样担心学校配套。
（校园环境优美的度假区二小 昆明楼市实拍）
另外，项目周边还有同仁医院、云南博亚医院。城市该有的成熟配套，龙湖·山海原著都能够享受。
和主城区项目不同的是，项目周边还有高尔夫俱乐部、马术俱乐部等独属于圈层的会所。
（昆明滇池湖畔高尔夫球场 图源：昆明滇池旅游度假区管委会官网）
龙湖·山海原著从各个维度上，都能满足配套升级的需求，相对昆明部分还在发展的区域，度假区成熟片区投资周期更短，自住和投资都可以，也符合前文提到的置换思维。
产品设计上，龙湖·山海原著由低密墅区板块和精品高层板块共同构成。其中墅区板块稳居滇池半岛的黄金C位。
1.3的容积率所带来的的居住舒适度也是主城区大平层项目望尘莫及的。放眼昆明市场，住宅容积率普遍在3-5，市中心的项目容积率超过了7，巫家坝片区容积率甚至达到8。所以1.3的低容几乎已是限墅时代的极限。
之前我们在文章中提到过龙湖的锦粼天序项目，花费不菲去“种树”，打造的是东方风格的琉璃光院。可见龙湖在项目景观打造上非常有经验。
（龙湖·山海原著销售中心实景图）
作为龙湖地产的巅峰系作品，山海原著将首次采用“东方院落”风格，通过西方现代设计手法并汲取中国传统院落中雅致的文化精粹，呈现既尊重邻里交往的传统需求，又满足现代居住的私密性。
（龙湖·山海原著项目效果图）
无论是空间置换，还是居住环境置换，龙湖·山海原著的叠拼都能满足。
下叠拼是1层、2层加5.8米的地下空间（夹层+地下室），一楼还带一个约30㎡的入户花园。上叠拼是3层、4层加一个屋顶露台。我们来具体看一看上叠的户型。
176㎡上叠户型：9.4米客厅开间 实得面积近300㎡
9.4米的客厅开间，3层的餐客厅一体面积约80㎡，尺度感媲美限墅令前的独栋产品；3层的客卧可以给不方便爬楼梯的老人使用；4层三个卧室都是套房设计，保证了空间的私密性；主卧加上衣帽间和卫生间面积约20㎡，居住品质无需赘述；屋顶露台面积近100㎡，除了打造小花园，室外活动也可以在这里进行。
滑动上楼看看户型
↓除了和墅区一样拥有极致景观，洋房最大的亮点还是产品自身。
143㎡洋房户型：7米开间大横厅，揽山海入室
我们来看一个约143㎡的户型，整体格局比较方正，朝向上南北通透；约10米的景观阳台，有揽西山滇池入室的开阔感；客厅开间约7米，大横厅设计连接景观阳台，非常大气；四个房间，三个房间带飘窗，一个房间连接景观阳台，保证了整体采光；连接景观阳台的卧室，可以给作息时间不一致的家人使用，互不打扰。整体宽绰明亮，居住舒适度很好，想要置换舒适居住空间，很难不动心。
龙湖·山海原著产品的打造，可以满足空间置换和居住环境置换的需求。
除了洋房和叠拼，龙湖·山海原著也为想要享受滇池湾区生活的购房者提供了一个入住度假区板块的最低门槛——高层产品。
项目高层住宅仅有4栋，建筑密度仅25%，单价约1.82w起。高层摒弃传统矩列式对称排布，错落有致，保证每一栋楼日照采光的同时，整个度假区24米限高的属性，让每一户业主都能有很好的视野。
（龙湖·山海原著高层意境图）
126㎡高层户型：10米观景阳台 观滇高层绝版珍藏
我们来看高层产品的126㎡户型：约10米的景观阳台，绝不浪费度假区唯一看山看海的高层视野；客厅、主卧和一个客卧连接阳台，保证采光的同时，也将风景迎入室内。这样的格局和开阔，和前面提到的洋房户型相比也不逊色。
高层产品也符合置换需求，对居住品质有要求的刚需或刚改，可以选择自住。
对于看好度假区房产投资属性的购房者而言，龙湖·山海原著的高层产品给了一个低门槛，让更多人通过置换一套有价值的房产，实现对城市核心资源的占有。
2021年，昆明楼市站在了第二轮置换周期的拐点上，什么人能吃到红利？
比起谨小慎微、患得患失，那些善于折腾、大胆置换的购房者，一定更有机会。不过，在整个市场趋于理性的周期，选对标的非常重要。
考虑通过置换房产实现资产升级，建议看看龙湖·山海原著。项目已开放销售中心，位于公园1903对面，预计5月初开放样板间。
购房咨询添加微信号：kmwf007（地产小陈）
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