“五一”傻眼了，昆明楼盘降价了？
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导语：
“天不怕地不怕，就怕隔壁xx降价。”
隔壁开发商发给我一表情包——“当时我害怕极了”。
刚需盘五一降价了
相信五一你一定被这样的消息刷屏：
Gyh加推，仅此一次，五一专属活动，一次性优惠21%，按揭优惠19%，12500元/㎡。
到今天早上9点为止，目前开发商对外宣称“五一累计到访15000+，劲销5.5亿元，销售366套。”
假期内，我也收到不少小伙伴的咨询——Gyh降价了？能买吗？
我记得今年3月中旬，有小伙伴问“jfgyh1.55w带车位能不能买？”（这条信息都还在3月的《一周问答》中）。
按照jfgyh3月左右的价格来看，1.5w以上不是少数，对照一下19%这么大的优惠有多大，即可发现是“真打折”还是“真噱头”。
抛开楼栋产品谈价格，肯定不现实，来看gyh a6地块的楼栋图：
（红色圈圈为本次推售的7A栋）
是不是这次的房源特别差？所以便宜？
在五一期间推出的是7A栋，东侧为3层楼高的幼儿园，实际没啥遮挡，也靠小区中间位置，个人感觉这一栋其实并不差。
虽说很多小伙伴看不上这样7梯14户的格局，但是对于大部分刚需小伙伴来说，1.3w左右的价格，精装房、带学校、有商业、有地铁，还是知名物业，已经是非常不错的选择了。
（以3月19日拿到预售证的5#、6#两栋楼为例，分别高41层和44层，每层14户，到4月中旬，这两栋已经基本备案网签完毕）
（88㎡三房户型，格局紧凑，阳台稍小）
对外宣称价格虽然1.25w起，但大部分房源都在1.3w左右（带车位折算后单价），有小伙伴买的25楼左右，7a栋，88㎡户型+车位，总价118w不到。
按照楼粉今早给我的反馈“比去年12月都要划算，总价还便宜了两三千块”。
调查后发现，并不是只有这个7a栋在促销，该项目a6地块也有2梯4户产品（118㎡户型中户、138㎡户型端户），假板楼，这部分房源现在也在销售中，询问了一番价格，带车位价格也在1.4w以内。
这样来看，五一五天假期，开发商宣称卖出360多套房子，也不是没有可能。
此前颇为高调签约某八中的北市区某盘，虽然小户型价格非常坚挺（还是要1.6w），但大户型价格低至1.34w。
（北市区某知名学区房）
正式签约学校之前，我在售楼部跑盘，置业顾问给我算的价格在140㎡户型1.57w左右，中上楼层，带车位折算单价，并且宣称“正式签约学校之后就一定不是这个价了”。
这？！
（虽然觉得不可思议，但如果你有需求，买啊，划算啊！现在赶紧去售楼部看还有没有！）
前几天有小伙伴问我“某配套超级牛校的楼盘”单价1.26w能不能买？（一楼）
这在4月，要捆绑车位售卖、算下来价格1.7w+的楼盘，一楼也不至于这么便宜吧？
怎么最近这些价格乱七八糟？
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城市均价1.5w
基准线没有改变
对于市场而言，没有卖不出去的房子，刚需盘价格才是王道。
其他楼盘方面，也发现了不少“红盘”的踪迹。
价格没涨，但这个五一确实是卖房的好日子。
（去年国庆节开发商对外“宣传”成绩单，仅供参考）
五一期间，不少楼盘又取得了比较不错的销售成绩，对比去年国庆黄金周，成绩对比一目了然。（除了俊发、融创几个盘，其他还真没特别能打的）
其中，尤以俊发系楼盘较为突出，比如，俊发彩云城去年国庆节（8天假期）销售2.85亿元，今年五一（5天假日）观云海就销售了5.5亿元。
（不过按照这个逻辑，观云海销售366套，套均价150w？但实际小户型成交多，害，不能太较真）
昆明融创文旅城五一销售6亿元！（1.4w/㎡起，这价格也是没谁了）
虽说开发商宣称都有点水分，但从这数据来看，已经是今年年内最亮眼的成绩单了。
也有部分楼盘没过亿，不过既然做了海报出来，应该还是被开发商内部认为比较可喜的成绩：（但实际上数字还不够“大”）
绿地健康城截止昨天中午12点，销售1.8亿元！
中骏天誉7000万业绩。（注意，左上角还有筑友地产的标志）
浩创悦山湖8000万业绩。
翰文九万里50套业绩。
如果翻看整个1-3月的销售成绩单，其实昆明新房成交比起2019年来，还是略有下降。（2020年疫情影响，不好比较）
（比2019年房价涨是肯定的，但成交量却没怎么变化）
不否认最近主城区不少豪宅的“吹风价”越来越浮夸，草海边4万买洋房也不是不可能，主城二环内的项目也频频往2.5w+试探。
这也让不少业内有所期待——“人家两三万卖得好好的？我也可以！”
我们在楼市中已有这样的共识：
同一个环滇池沿线的楼盘，因为景观因素，观滇楼层和不可观滇楼层差价可以达到1w-1.8w/㎡，房价差异越来越大。（看滇池3万+，不看滇池1.8万不到）
但还没这样的共识：
市中心/核心地段位置的楼盘，越来越贵，但总有城市边缘区域的房价是相对不高的，同一个城市内部房价差异也会越来越大。（目前昆明一环内3w左右，城市边缘1.5w，经开区1.1w）
核心地段位置资源汇集，寸土寸金，高价也有一定道理。但非普通刚需家庭能够承受，而这一波群体恰恰又是对房价最为敏感的，“刚需豪宅化”行不通。
3月份“上调价格”的项目还历历在目，但市场并不买账。
顶级豪宅价格越来越高，改变不了昆明新房均价才勉强站稳1.5w的事实。
高调飞上天，然后摔了一跤，被市场打回原型了。
市场比我们想象的更残酷
“降价促销本身不可怕，就怕给市场信心造成打击，由点到面，市场就冷下去了”——这是开发商最担心的事情。
另一层面，市场中合格的客户变少了。
上个月办公室的小伙伴入手了一套“小别野”，按照她的收入来说，还贷款什么的简直是“轻而易举”。
没想到因为偶然的征信问题，被要求提高首付。
“如果不是刚好有这个（首付），大概就不会买了，不是不想买，而是搞来搞去搞得心累”。
这还是高端盘，可以理解为有一定实力的客户。
但如今，哪怕是低总价刚需盘，薄利多销，也耐不住合格客户越来越少。（今年银行放贷比往年更严格）
据4月份多个开盘项目来看，因客户首付款来源、银行流水或征信等问题，被拒贷的比例平均在15%左右，最高达到20%，也就是说100组客户，至上有15组客户会被拒贷。
硬生生被减少15%业绩。
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天不怕地不怕，就怕你说拒贷狠话。
房住不炒，楼市稳一点会更好。
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