跌到5字头的昆明公寓，会拖垮住宅价格吗？
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导语：
今年上半年的昆明市场给所有人都上了一课：永远不要尝试去预测本地公寓产品的底价，因为这个底线往往比你想象的还要低。
这不，之前北市区某项目公寓降价3200元/㎡的新闻还热乎着，近一周在市场上你就能看到不止一个项目推出了价格 “5字头”的公寓房源。
昆明公寓真的开始大规模“放价”了。
前面提到的有“5字头”公寓房源放出的项目，其中一个位于福保路西侧、盘龙江旁。
根据释放的信息来看，其毛坯平层在优惠期间最低价仅5500元起，LOFT6500元起；有销售人员还特别强调了特价房源，只卖3天。
近一周打出“5字头”特价公寓的南市某项目
与项目同步在售的住宅产品价格相比较，其与最便宜的平层间有着至少1.5万每平的价差。同一项目不同属性产品的价格差距能拉到如此之大，还是挺令人吃惊的。
实际上，这一项目本身的公寓体量并不算大，四期总计近60万方的建面中，公寓仅集中在三期两栋分别高17和24层，以及独立商业地块18层的商办楼栋上。
关键在于品牌旗下多个邻近项目均有相应的公寓产品需要去化，这带来的整体压力可不小。因此不单是这个项目，同一品牌邻近区域内的另两个项目，也在近一周内陆续有“5字头”的低价公寓放出。
另一家房企旗下推出低至“5字头”特价公寓的项目位于二环旁，靠近地铁4号线小屯站。其特价公寓约5880元/㎡起。
另一个低至“5字头”的特价房项目位于西市
有趣的是，这个项目的住宅部分早早便已售罄，从2016年起便已陆续交房。这也侧面反映出了昆明市场上公寓产品的难卖。
近一周昆明公寓市场的新闻远不止于此，还有草海边大盘也推出了公寓第二套半价的优惠，第一套38万第二套半价，算下来均价7200元/㎡左右；还有之前特别聊过的北市区某项目，宣称3天成交700套，优惠活动仍在持续中。
整个昆明的公寓市场好不热闹。
归纳近期的昆明公寓降价潮，能发现两个显著的特点：
一是范围波及很广。别管你是滇池边、巫家坝，还是地铁口，只要是公寓那都不如降价好使，基本每个片区上半年都有类似的项目出现。
二是涉及到的房企更多了。不单是之前的打折常客，一些以往不太常推出优惠促销的房企，在公寓上也难以淡定，纷纷选择了下场。
上周某项目案场聚集的销售人员，正为特价活动做准备
之前在《北市区一楼盘降价3200元，昆明市场撑不住了？》一文中，我们已经介绍过昆明当前公寓价格大幅下滑的最主要原因了，来自巨量库存以及去化的压力，逼迫项目不得不在公寓上采取以价换量措施。
不过此前采用的都是一些本地市场自身的纵向数据，昆明的公寓库存压力在全国同等级城市中又处于什么位置呢？
为了回答这一问题，我们结合克而瑞统计的今年1-5月全国主要城市房地产数据，选取了在商品住宅供应、成交，库存量以及去化周期几个指标上和昆明表现相近，且有相应公寓库存去化数据的城市，来做一个横向对比。
最终，得到了下面这张图：
截至2020年，昆明及几个主要城市公寓存量与去化周期。数据综合思源、中原、世联行、同策、锐理等多家机构，昆明楼市制图
能看到，与其余8个市场表现相类似的城市相比，截至2020年末的昆明公寓库存量是最高的，达到了454.22万方，比最少的东莞多了5倍以上。
万幸的是，昆明公寓的去化周期不是最长的，虽然去年底时53个月的消化期也算不上短。
不过，根据昆明锐理最新公布的半年报，截至今年6月份本地的公寓存量为448.77万方，去化周期为55个月——这意味着近半年来本地的公寓产品存量在减少，而去化时间反而拉长了，也就是说近半年昆明公寓变得更难卖了。
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当然，倒不用这么快就断言，说近期的这一波公寓降价潮没效果。
因为从时间上来看，本地公寓真正开启大范围的降价，是从6月末开始的。数据上的滞后性，导致可能还需要让子弹再飞一会儿。
有的人可能会有这样的担忧，那就是公寓这不见底的价格下行，是否会波及到住宅市场？本地商品住宅的价格会跟着降吗？
锐理数据显示上半年本地整体的公寓价格仍处在下行通道中
如果你关注过我们之前的内容，第二个问题其实已经有答案了：据锐理数据，6月本地的商品住宅价格下跌了206元/㎡，跌幅为上半年新高。
这个结果和公寓市场上半年的表现有关联吗？只能说有一点，但也可能仅仅是一点。
反观商品住宅整体价格则保持了上升态势
毕竟，价格这个关键标签天然决定了两者的客群还是有不小区别的，至少刚需这个群体里就少有人会为了买公寓，而浪费掉自己积累的首付资金。
公寓市场唯一对住宅市场比较大的影响，便是视觉上的冲击。毕竟无论你是否目标客群，看到类似“首付10万买套房”这样的内容，多少都会稍作停留。
但即使是上半年的市场表现不佳，本地新房价格可能在下半年继续下行，我们还是认为长期来看昆明市场并不会一蹶不振。
一个关键依据是商品住宅存量与预估去化周期表现。
来自锐理的测算，截至今年6月，昆明商品住宅存量为957.95万㎡，去化周期相较之前拉长至17个月；克而瑞得出的前5月去化周期结果也大致相同，其还算是处在一个正常的区间内。
更为重要的是，当你横向对比全国其他城市，会发现昆明的这一数据处在一个较为理想的状态——既不会因为去化周期太长引发大范围的价格下滑，也不会因供不应求而价格极速攀升。
昆明的商品住宅去化周期处于一个较为健康的状态，图源克而瑞
我们同样选取了几个去化周期与昆明相近的城市，对比了彼此的七普人口数据。能发现昆明虽然人口总量和前排城市还有差距，但近十年的增量与增长率表现还算亮眼，这意味着不用为长期的潜在购买力问题过于操心，稳定是昆明市场最大的优势。
昆明及几个主要城市七普人口情况，单位万人，数据综合各地统计局
当然，长期看稳并不意味着短期价格不会波动，落到具体的企业项目上，调价的意愿可能也参差不齐，保不齐谁憋不住就来一个大的，毕竟半年房企销售榜单上前排的几家销售业绩同比都有所下滑。
但如果仔细观察会发现，有降也有升，有的企业业绩在上半年反而同比提高了。
我们觉得能描述当下以及未来一段时间昆明市场趋势最准确的词汇，可能还是很多楼粉反复提到的“分化”二字——价格、业绩、产品、社区，你能想到的一切都在往更深层次分化，走向可能也不止两三个方向。
其实，分化之下还有另一层含义，那便是盘整。
前面提到的房企上半年业绩变化，其实就是政策主导下市场规则变化的一个缩影。对企业而言，阵痛期可能也是难得的调整期，谁能最先吃透新的市场规则，谁便能率先脱颖而出。
而对于购房者而言，新的市场环境下一些买房的逻辑变了，一些没变。
对刚需而言，只要遇到合适的仍然不要犹豫，刚需任何时候买都合理；当然前提是更珍惜自身的征信，珍惜首套房票的机会，把钱花在刀刃上。
而对于改善，要习惯一种市场的慢状态了。
市场向买方一侧倾斜，给了购房者更多的空间和选项，不如趁这个机会重新回归产品本身，做足准备和功课。毕竟，想置换的钱可能还压在上一套房里，巧妇难为无米之炊呢。
总而言之，无论市场阴晴，总会有人能买到合适的房子，希望那个人是你。
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