昆明新规听证：要换掉开发商选定的物管还难？

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近日，昆明市住建局发布公告，计划于7月29日举行听证会，就起草完成的《昆明市物业管理条例（听证稿）》听取社会各方面的意见和建议。

 整个“听证稿”/“草案”包括总则，各部门机构职能和行业协会，业主、业主组织和物业管理委员会，建筑区划以及共用设施设备，前期物业管理，前期物业管理，物业管理，物业的使用和维护，法律责任及附则等共九章九十五条内容，从不同的层面对物业管理进行了阐述。

值得注意的是，“草案”强化了党建的引领作用，并将物业管理纳入社区治理体系，在共同参与的治理架构中，明确了街道办事处、乡镇人民政府的补位作用，以保障突发失管小区基本的物业服务需求。

可以说，《昆明市物业管理条例（草案）》的听证，预示着自2016年2月1日起实施的现行《昆明市物业管理办法》将会得到更新，也将更加切合物业管理工作的新需要。

由于“草案”涉及的内容比较多，今天我们着重选取大众普遍关心的、且与买房置业密切相关的内容来进行相应的解读。

（一）买房时开发商选定的物管服务期限不超过两年

通常情况下，在买房过程中比较常见的流程是，开发商指定/签约引入的方式确定物业服务方，对于购房者而言，这是一种被动的选择。

在这样的情况下，实际的物业服务中，可能会出现诸如监管缺位、收费混乱、物业管理矛盾纠纷不断等现象，对居住与生活造成一定的不良影响。

针对这样的情况，本次的“草案”中专门用“前期物业管理”一个章节的内容进行了规范的要求和明晰的说明，大致流程如下：

开发商前期物管选聘流程示意图/昆明楼市制图

而“草案”中还明确，《前期物业服务合同》应当就前期物业服务是否收费、服务内容以及收费标准进行约定，约定的内容作为房屋买卖合同的附件或者直接纳入房屋买卖合同。

也就是说，虽然开发商在项目销售前依然享有选择物管公司的权利，但相应的收费标准、服务内容等需要明确，并前置至申领预售证时一并向主管部门备案，这就有效的解决了监管缺位、服务与收费不明晰等问题，尽可能的规避交房后出现管理纠纷的情况。

当然，由于是“前期物业服务”，一定程度上带有临时性的意味。而从操作性上看，实际的服务要到交房时才会产生，因此，在“草案”中也对服务的收费进行了明确，简单的理解就是，购房者所买的房子在交付前所产生的物业服务费由开发商承担。

除此之外，“前期物业管理”中最重要的内容，无疑是对《前期物业服务合同》设置了期限，具体内容如下：

前期物业服务合同期限最长不超过二年，具体期限在前期物业服务合同中约定。期限届满前三个月，由业主共同决定是否继续使用前期物业服务人。期限届满，业主与新物业服务人签订的物业服务合同生效之前，前期物业服务人继续提供服务；期限未满或者未约定前期物业服务期限，业主委员会或者物业管理委员会与新物业服务人签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

也就是说，开发商卖房子前指定/签约引进的物业服务方，服务期限不得超过两年。期满后是否续约、是否更换物管等则完全由业主共同决定。

这样，其实是给开发商主导而业主被动选择的物管公司增设了一个服务期限，期满后把选择权交还给了全体的业主，有利于倒逼物管公司提升管理与服务水平，也有利于享受服务的业主行使主动监督权，进而形成良性的物业管理氛围。

当然，虽然政策层面进行了服务时限的界定，但是否与开发商选定的物管续约，只提到“由业主共同决定”，因此，在实际的操作中，业主对服务不满意，想换掉开发商选定的物管，其实还得依靠后面内容要讲的业主委员会或物业管理委员会这两个实施主体才能实现。

（二）业主“自治”有了全新的探索

作为业主充分行使自治权的主体——业主大会（我们常说的业主委员会），在本次的“草案”中用了较大篇幅从筹备、要求、管理、权利与义务等各个层面进行了详细的说明。

虽然，从昆明的实际来看，不少小区的业主大会曾曝出各种闹剧，但从为业主“代言”这个层面，业主大会的成立无论是对小区服务的监督，还是代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权益，其初衷是好的。

图源地方领导留言板

现实的情况是，由于各种原因、特别是一些已交付多年的小区，涉及到政策、程序、步骤、人员、还有监管等一系列的流程，使得要成立业主大会其实也并不是一件容易的事情。

而在本次的“草案”中，除了业主大会之外，还提及到“物业管理委员会”这样一个党建引领参与社区治理的临时机构。

根据“草案”第四十二条要求，【物业管理委员会组建】有下列情形之一的，可以组建物业管理委员会：

（一）不具备成立业主大会条件；

（二）具备成立业主大会条件，但是确有困难未成立；

（三）业主大会成立后，未能选举产生业主委员会。

也就是说，“物业管理委员会”基于分散的业主和统一主体的业主大会之间的，一个过渡性组织，也是一种参与物业管理的全新探索。

从“草案”中关于“物业管理委员会”的人员构成来看，主要由居民委员会、村民委员会、业主、业主授权的物业使用人代表等七人以上单数组成，其中业主代表不少于物业管理委员会委员人数的二分之一。

在这其中，推动成立的主体是街道办事处、乡镇人民政府。每一届“物业管理委员会”任期一般不超过三年，期满仍未能推动成立业主大会、选举产生业主委员的，将重新组建物业管理委员会。

而从“物业管理委员会”的职责来看，除了承担物业管理条例要求的相关职责外，还具有组织业主共同决定物业管理事项，并推动符合条件的建筑区划成立业主大会、选举产生业主委员会等内容。

因此，可以说，“物业管理委员会”的成立，可能要比业主大会容易许多。无疑，这也为那些长期无法成立业主大会的小区，提供了另外一种参与物业管理的路径。

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（三）哪些空间属于全体业主共有？

最后，可能大家关心比较多的是，物业费的收取，以及哪些公共部分是属于业主的共有空间。

关于物业费的问题，在“草案”的第六十八条中有涉及，但说的比较笼统，这里直接附上截图：

《昆明市物业管理条例（草案）》部分截图

而关于业主共有的公共部分，“草案”则明确了建筑区划内的下列配套设施设备和相关场所属于业主共有：

（一） 物业服务用房、门卫房、值班室、共用设施设备使用的房屋；

（二） 共用的架空层、走廊、楼梯间、电梯间；

（三） 建筑区划内除城镇公共道路以外的其他道路，除城镇公共绿地或者明示属于个人以外的其他绿地；

（四） 建设单位以商品房买卖合同或者其他书面形式承诺归业主共有的房屋和设施设备；

（五） 其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施；

（六） 法律、法规规定的其他共有部分。

这里面其他共有的场所已经说的很清楚了，特别需要注意的是，共用的架空层也是属于业主共有的空间。

现实中，很多开发商为提供居住品质，利用一楼的架空层设置一些泛娱乐的功能空间，如果是免费提供给业主使用还好，如果涉及到经营性质，那么，其实已经是侵犯了业主的利益了。

事实上，关于这方面的规定，在本次的“草案”中也有提及：未经业主同意，任何单位和个人不得占用建筑区划内的共用部位、共用设施设备。

如果物管利用共用部分从事经营活动的，共有收益归全体业主，且需单独列账，专户存储，专款专用，详细记录收入和支出情况，并定期向业主公示。

整体来看，“草案”几乎涵盖了物业管理的方方面面，其进一步明晰了业主、物管、开发商等的权利与义务，具有很高的参照性，同时，对规范和推动物业管理行业发展，也有积极的作用。

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