【一周问答】巫家坝1.5w起 这价格还能买吗？

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第153期的问答如期推出，本次咨询精选了9.05-9.11日的问题，希望给大家提供参考。

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项目

中交龙光玖云台景里和招商公园大道央璟哪个更适合投资？

答：两个项目都在巫家坝，且价格都是1.5w起，毛坯，就普通南二环到南三环都找不到这么便宜的了。

两个项目区别如下：

招商央璟地块，面积小，只有三栋住宅，挑高花园（一楼做了商业），结合以上两点，绿化面积+居住氛围一般（起码不如龙光这个）；户型面积更小，最小99平，120平米级别可做南北通透端户；位置更好，500米范围靠近1号线地铁站/龙湖天街，属于巫家坝位置居中的总部基地（写字楼）区。

中交，面积更大，首期地块五栋住宅，户型上更大一些（最小105平米，门槛更高，还有143的大户型，而招商没有），位置上也还不错（但没有招商这么居中）。

两个项目略微都有点公摊大的毛病。

就位置而言，招商位置离地铁站更近，稍微好点。

小编，为了小孩几年后读书，是选择融创文旅城二期还是万科城？单纯考虑学校，谢谢。

答：还是建议从位置和其他配套方面入手，两个位置不一样，如果看位置的话，万科城周边生活更方便一些，连片发展更成熟。

学校"估计"都是非常不错。实在无法判断云大附中的分校（如果是星耀，高中部全市前一前二）还是长城中学的分校（本部，初中部前五的样子），哪个更好

另外，融创学校还没开学，万科城倒是已经开学了。

学校情况不好估计，万科城学位用完之后就是私立，这个情况也有可能会根据政策变化，不好说；融创则已经明确都是公立，学位可以轮转。

老师，北市区御龙半山怎么样？想改善和小孩上学，只喜欢住北市区。

答：龙泉路比较靠北端的项目，靠长虫山，需要沿着小区道路到坡上（楼栋位置），大概步行都要十分钟，进出稍有不便。

配套学校已经大致建好，房价还可以1.3w左右，小区的楼间距这些都不错。

出了小区之后周边配套需要到北市区车场这一代才有大型商业。

能接受上述的位置缺点可以买。

请问，保利明玥半山1.65万一个平方，现在价格入手合适吗？看的是最好的那一栋最好的那一层。

答：特价1.5w也有，不过是5楼以下。

这样来看价格差异不算太大，楼盘位置靠地铁口，离市中心较近，项目缺点是周边环境一般。

按保利的实力来看，四大超级央企之一，没踩红线，虽有业绩压力，但没实际风险（会有促销的可能，但不会破底价乱甩卖）。

所有项目的最好房源最好楼栋，一定是来做价格标杆的，不容易打折促销。（所以如果你一定要这一套，那买）

小编你好，现在想买一套小三房刚需自住，首付预算在28-30万，主要考虑以后小孩读书，中等偏上的学校就好，现在考虑在北市区这边选择购买，现在纠结的是买二手房还是新房。如果买新房的话，碧桂园御龙半山和首创禧悦春城怎么样。

答：中等偏上学校，且已开学，那就考虑首创。（盘龙区测验基本排前二）

也可再去看看俊发城85平米。

二手房，担心你首付预算买二手可能不够。比如，金康园小学周边小区也可（同德太贵，看看周边稍微老二手），明通小学北辰分校周边。

老师，北科建春城大观2期96平的房子性价比怎么样？

答：170万左右，单价1.75w左右。（这是偏贵的户型了）

户型不错，三面采光，客厅很大。位置也不错，南市区中间位置，且是地铁口。

1.75w对于现在的市场来说，略高。但开发商是国企，不太可能因资金压力啥的打折促销。

华润中心原来最低价1.98万元，为精装房，现1.6万起改为毛坯，可有对比性？

答：有对比性，精装成本也是成本，华润的精装还是满精致的，很多小细节做得很好。

在绝对的价格优势面前，选毛坯更有性价比，另外，现在华润卖得不错，又推了新的一栋。

一二环之间，有地铁，有万象城，毛坯实际均价1.75w左右，不过这个价格蛮好的。（要是户型没这么大就更好了，毛坯最小179）

请问一下小编大大，最近的那个卓越滇池晴翠 ，怎么样啊，刚需，想上车，推荐买吗？

答：最大缺点，周边配套没成型，尚未连片发展，与主流的呈贡新区（七彩云南/市政府一代）有割离感。

亮点，有地铁，靠滇池，自身项目规划很全，去到工地上也感觉热火朝天的。

看具体价格吧，1.1w往上性价比不算高，1-1.1w算正常。

想咨询下，俊发观云海102平和保利明玥伴山92平，二选一如何看待？

答：位置差挺多，优先看下通勤的时间成本，哪个离你工作地or平常活动范围更近？

两个项目相差还挺大，保利1.6w（偏改善），观云海1.3w内（偏刚需）。

考虑给姑娘买一套房，融创人民路1979的地铁口精装房2万元左右，值得买吗？位置和交通方便，140平米的户型还能接受？

答：应该是比较中间楼层了。

280w上下，同价格段还有巫家坝/会展，可能都没有融创这个离市中心这么近，且靠地铁口50米。还有隆盛府，生活同样很方便，但靠着高架。

如果你优先的位置和现阶段生活方便，选融创这个。（没有其他更合适的了）

140平米户型也是他最好的户型了（也就这个还好点）。

如果预算能到300w，对比一下华润179的，定位更高。

老师，中交碧桂园映像美庐自住可以入手吗？

答：优势，小学+初中一步搞定；小区别墅洋房小高层都有，视野不错；户型蛮好。

劣势，位置，无地铁，离商圈远。

生活不方便哈。同样东市区，对比一下保利明玥伴山吧。

老师，想请教一下，二环内碧桂园龙腾世家值得买吗，我是刚需，也顺便考虑将来孩子上学的问题。麻烦给下意见，谢谢。

答：确定的莲华小学+可能的昆八中。（这组搭配很加分，莲华小学在五华区里面都算不错的了）

二环内1.8-2w左右单价，周边生活也比较方便。

缺点，背后的城中村，且不靠地铁。户型/产品设计没啥亮点。

如果学校是您比较大的需求，可以买。但如果是位置or其他，融创1979也可对比（这个不确定初中，学校不如龙腾世家）。

请问老师，美的云璟的价格15000是否算高，这家地产公司实力如何？

答：不算高。

认可美的品质，交付/精装都还可以。就是楼略微有点密。

老师，万科500里晴澜集现在多少钱，主要考虑孩子上学接送方便。

答：1.8-2w。

万科的盘不便宜，会展片区三个盘确实是越卖越贵。

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2

二手房

江东花城40平的公寓，投资上学，值得拥有吗？两年后上小学，目前划片云波。一直在纠结。

答：划片云波不咋地，没必要。

不如考虑北辰财富中心的cc公寓，70年产权，或者江东好世界，可读江东北辰分校。（这个需要提前落户哈，至少落户1年）

老师，银河北庭这个小区怎么样，毛坯大概1.1万的单价适合上车吗？

答：小区也算新了哈，小户型挺多，70多的两房的，1.1w单价挺好的。

位置稍微有点靠北。

1.1-1.2w，北市区还可以看下金领时代，靠地铁，也有70多小户型，总价85上下。

请问北市区凤凰城的房子房龄太大，还适合买吗？想要自住加孩子上学。

答：也可看看同属明通招生范围的，北辰小区和江东鸣翠园/江东花园这些。洋房，更耐老。

您好，云投尚苑的二手房2W单价适不适合买？还有没有类似性价比更高点的推荐。

答：略微有点高。

这个2w那还不如融创1979新房2w，地铁口+配套学校。

另外，中央丽城，房龄更老一点，单价1.8w，环城南路内，位置也不错。

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其他

以下回复来自北京大成（昆明）律师事务所王晓飞律师

我之前按揭购买了一套房屋，后来楼盘烂尾，我就与开发商解除了《商品房预售合同》，现在银行把我和开发商都诉到法院，要求我和开发商共同归还贷款本金及利息，那现在购房合同已经解除了，银行要求我承担还款责任有法律依据吗？我确实需要承担吗？

答：不需要承担。根据最高人民法院第六巡回法庭2020年度参考案例中给出的裁判要点，一是商品房买卖合同被解除，买受人可就商品房担保贷款合同应与商品房买卖合同同时被解除提起反诉，商品房担保贷款合同确认解除后，应由商品房出卖人将收取的购房贷款本息返还贷款人，购房人（借款人）不承担返还义务；二是商品房担保贷款合同中关于合同解除后由购房人（借款人）返还剩余贷款的格式条款，不合理地加重了购房人（借款人）责任，对购房人（借款人）不具有拘束力。

因此，因商品房出卖人未按照约定期限交付房屋，致使案涉商品房预售合同解除，借款合同、抵押合同因合同目的无法实现亦被解除。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条第二款 规定，应由商品房出卖人将收取的购房贷款本金及利息返还银行，购房人（借款人）不负有返还义务。

2015年我向开发商购买了一套商铺，购房款当时就已经付清且商铺也一直在使用，但是因为开发商的商品预售许可证没办下来，就一直没去办理合同备案，最近我被告知我买的这套房屋被查封且要被强制执行了，如果我向法院提出异议，法院会支持我的异议吗？

答：购房人与开发商虽然签订了商品房买卖合同，但若开发商至今未取得商品房预售许可证，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”之规定，购房人与开发商之间的商品房买卖合同依法应属无效。

即使购房人可以提供房屋相应的交房手续、交纳物业费和水电费等的相关证据，在一定程度上可以证明购房人在商铺被查封之前已实际占有了商铺，但是也会因为买卖合同无效而无法适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条 、第二十九条 的规定，从而无法排除强制执行，购房人的异议一般不会被法院支持。

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