云南定下了房地产3年目标
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导语：
本月中旬，云南省8部门联合发布了《关于印发云南省持续整治规范房地产市场秩序工作方案的通知》。
这一被称作云南版“32条“的内容，重点规定了本地市场的整治方案、实施步骤等相关内容。
本地8部门联合发文，要下大力气整治市场秩序
在很多人看来，可能觉得这又是一次换汤不换药的照本宣科，但其中一些重点内容其实很有价值，其直接“剧透“了未来一段时间昆明的房地产市场政策环境。
整个通知方案中最核心的内容，高度浓缩在一句话里：“力争用3年左右时间，实现房地产市场秩序明显好转。”
如果看过之前的《我们窥到了一些3年后昆明的样子》一文的楼粉应该还有印象，这一3年之期的提法，最早出现在7月中旬的住建部相关通知公告中。当时同样是8部门联合发文，将其作为了主要目标提出。
云南本地政策对这一提法的复述，其实不是简单的复制粘贴，而是透露出了一个关键信息：未来3年本地的调控政策走向，将与中央保持高度一致。
云南的通知方案，内容上和之前的8部门发文高度一致。图源中指数据CREIS
我们在之前的另一篇文章《多地调控加码二手房限价！昆明会跟吗？》中曾提到过，如果以去年的“三道红线”作为分水岭，将调控分为1.0和2.0时代的话，昆明在1.0阶段是有不少“欠账”的。
例如像离婚、法拍房等内容，在本地之前的限购相关政策中均未涉及，留有一定的bug。
当然，这涉及到一个度的问题——昆明市场究竟需要多大的调控政策尺度，才能保证房地产行业保持一个相对健康的发展状态。
关键在于2.0时代有些风向变了：无论你在1.0阶段调控推进情况如何，2.0阶段都要与中央步调保持高度一致，高层会更频繁和深度地参与到地方的调控中。
不论是之前巡察组的频出，还是一系列会议、文件等的定调，都传递出了这一信息。
换言之，各地依旧会以因城施策的原则推进楼市调控，但将收到来自中央的更多关注和指导。
对其他城市而言，这种变化的实际表现，是包括二手房限价、供地两集中等在内的一系列政策落地；而对昆明而言，一个现实的案例便是年内的环湖整治了。
很多本地人都知道，昆明年内的这一波整治，是以中央环保督察组为开端的，但大多数人可能都没搞清楚其源头。
2020年5月时，国务院办公厅印发了一份《生态环境领域中央与地方财政事权和支出责任划分改革方案》。其核心内容，是将包括生态环境规划制度制定、监测执法、污染防治等部分财政事权和支出责任，收归中央。
这一方案的出发点，其实主要还是瞄准了地方的债务压力以及土地财政问题。但从其在昆明这类城市的实践结果来看，其对房地产市场的直接影响也是深远的。
环湖整治对今年昆明房地产市场的影响，不可谓不大
说回3年之期，这一提法对昆明而言，可能会带来两方面的直接结果：一是未来3年，很多全国层面或其他城市行之有效的政策，大概率会加速落地本地，比如我们之前反复提及的供地两集中；
二是未来3年，本地的楼市政策面，可能将继续维持今年的力度。实际上，对全国而言，这同样也是关系到3年目标能否达成的关键。
我们倾向于认为未来整体的调控力度不会松动——毕竟市场已没有太多空间可供妥协；而细部的有松有紧会是常态——央行之前罕见的在8月召开了金融机构货币信贷形势分析座谈会，确实释放出了一些灵活调整信贷政策的积极信号。
相关通知方案里第二个值得关注的信息，是关于商品房买卖重点整治内容的：
一是销售不能销售或不能网签备案商品房的；二是通过提供“首付贷”或者采取“首付分期”等形式，违规为炒房人垫付或者变相垫付首付款的。
关于网签这个问题，很多人可能会联想到近期的某大。这里就着通知方案内容，再强调下网签的重要性。
网签备案是非常重要的一个步骤，一定程度上也可用于判断项目安全性的高低
类似某大这种情况，在偿还债务阶段，往往有着多个债权主体排队——银行、施工方、普通购房者等等。而如果没有网签的话，普通购房者会排在一个很靠后的位置。
当然，单纯是网签这一动作，实际上并不像备案一样具有法律效力，其只是避免一房多卖的管理手段；而即使完成了网签备案，也应该尽快完成预告登记，以实现对房屋物权的确立。
简而言之，网签备案以及后续的预告登记，能够在出现风险时，最大限度保障普通购房者的权益，为其取得一个相对靠前的受偿权。所以，不能网签的商品房，是存在一定风险的。
再聊聊首付分期这件事。眼前昆明市场上依旧有部分项目，在推行首付分期或类似政策，其是存在一定风险的，因为与严控信贷的风向相悖。
今年以来的信贷政策，已经传递出了一个显著信号，那便是要将所有资金实力不足的购房者，暂时劝离房地产市场。
对流水收入乃至首付来源的严查，无不是以此为出发点，甚至到了“不近人情”的程度——本月本地某起退房案例，就是因购房者首付中有3000元来自借款平台，而被初始银行拒贷。
今年以来昆明各类拒贷退房事件，说明了目前对信贷的政策风向
说白了，当前的政策方向就是要强制压低购房者的杠杆率，这既是为了扭转市场秩序，其实也是在保护这部分资金实力较弱者——实在买不起，就暂时先等等。
所以，无论是首付贷还是首付分期，相当于在政策关上门后又给开了一扇窗，这显然与调控想达到的效果相左。
无独有偶，9月中旬云南省住建厅公示了“十四五”住房和房地产业发展规划意见的征求结果。其中只有两项意见不予采纳，一条便是“降低购房门槛，降低住房贷款审批、放款条件”。
省住建厅仅对两项征求意见明确表示了不采纳
换言之，本地后期是有可能对首付分期等行为严查严控的，类似操作肯定存在风险与隐患，购房者千万要慎重。
第三个值得关注的点是住房租赁，通知方案中专门拿出一个章节，整整9条来说明了相关内容。具体的整治规定倒是没太多可讨论的，关键还是地方对此的表态。
正如前面所说，当前的信贷政策将一部分人隔离在房地产市场外，但官方不会忽视其住有所居的需求。未来租赁市场的发展，将会是填补这部分需求的重要助力。
在此之前，昆明已经开始针对保障性住房需求进行摸底调查，计划未来向符合条件的新市民、青年人等住房困难群体，提供不超过70平米的保障性住房。
而同样是在本月，云南省启动了保障性租赁住房省级试点的申报启动工作。计划以相关企事业单位为主体，进行试点项目的申报，有序推进保障性住房建设。
租赁市场将对未来对的住有所居起到强有力支撑
当然，化解住有所居不能纯靠保障性住房，还要发动社会渠道。此次通知方案对住房租赁市场的整治完善建议，出发点也正在于此。
结合具体的规定内容来看，其显然吸收了之前其他城市发生的长租公寓暴雷事件经验，对其有相应的应对措施。目前的方案内容看上去更像是一个骨架纲领，后期不排除有专项政策出台，进一步明确管理细则的可能。
最后，还有必要说一说此次联合发文的8部门。
在通知方案中，对于各部门的职能工作有明确的分工，而税务部门查处非法税费行为、强化征管工作的表述下，其实有一层作为数据收口的关键作用。
前面提到，调控2.0阶段的一个重要变化，便是中央会更频繁和深度地参与到地方调控中。要实现这一点的大前提，是中央对各地方市场情况有一个全盘清晰的掌握和认识，而税收正为此提供了一个渠道。
之前的国有土地使用权出让收入划转税务部门征收，未来可能落地的房产税，分别从土地和房产端，对各地市场数据进行了收口，这其中税务部门扮演的角色重要度不言而喻。
税收在未来的房地产市场中将扮演重要角色
现阶段的房地产市场调控不再是一个孤立的领域，其是关系到全盘经济民生的大事。
最后，想再简单聊一聊管理者视角中对当前昆明市场可能的定调判断。
像之前所说，省住建厅在公示相关征求意见结果时，只有两项意见不予采纳，一是放松房贷审批力度，二则是限制二手房流动性。
换言之，云南目前对房地产市场的调控，视角还是主要锁定在了商品房领域。
以昆明这样的省会城市为例，原因一是二手房的成交规模，还远未大到能影响整个市场稳定的程度，二是信贷政策的收紧目前看来“药效”已经足够。
即使未来市场持续向存量房过渡，工具箱里也有许多现成的可用政策，足以应对二手房市场可能会产生的问题和波动。
那昆明乃至云南的商品房市场值得调控的点究竟在哪？
坦率地说，昆明的房价水平远未脱离合理的波动区间，如果横向对比，其在同类型城市中属于偏低的那一拨。
问题出在两方面，首先是预期。在今年5月之前，本地的新建商品住宅价格指数，环比连涨了一整年，而在此之前还有一个长达44个月的上涨周期。
有记录以来昆明新建商品住宅价格指数环比走势。数据来源国统局，昆明楼市整理制图
对最广大的民众群体而言，这一涨势无疑会打击其积极性，也容易使人产生昆明房价只会涨不会跌的错误预期。当前调控要做的，正是打掉这一虚假预期，让房地产回归其原本的位置。
其次，昆明房价的绝对值虽然不高，但如果结合本地的实际收入水平，问题就产生了。这也是为很多昆明人所诟病的一点。
所以，要调什么，怎么调，现在其实都已经明确了。唯一的悬念，就是政策的持久性问题，如果真的能在未来3年保持应有的力度，这个市场的秩序，没有理由不好转。
我们一起拭目以待。
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