房贷选长期还是短期 哪种还款方式更好？

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央行的一项研究披露，初步测算今年第一季度我国的宏观杠杆率为276.8%，其中，住户部门杠杆率为72.1%。

从数据对比中可以看出，在今年以来相对紧缩的信贷政策的作用下，降杠杆工作取得了一定的成效。

数据源自央行调查统计司

而就居民债务而言，由于近年来我国住户部门杠杆率的持续上升，自2008年-2020年，住户部门杠杆率由18.2%上升至72.5%，年均增长约4.5个百分点，使得居民负债率呈现出高企的状态。

虽然在信贷收紧的基调下，当前住户部门债务过快增长得到一定的遏制。但数据显示，我国居民负债的来源以银行贷款为主，而房贷又是家庭负债的主要构成。

因此，在信贷紧缩的当下，房贷的门槛提高，如何利用好珍贵的房贷，就显得格外重要了。

贷款期限选“长期”还是“短期”？

众所周知，房贷在政策范围内的最高贷款年限是30年（会受贷款人年龄的限制），同时，政策也赋予了贷款人充分的选择权，即：选择30年内的任意年限作为借贷周期。

因此，在买房时，可能很多人就会产生相应的疑问：那到底选“长期”，还是“短期”呢？

其实，这个问题结合通胀的情况来对照可能会更直观。

可能很多昆明人会有切身的感受，2006年前后，昆明的米线约4块一碗，如今，吃一碗米线差不多要花10元。15年的时间，一碗米线的价格上涨了2.5倍。

换一种说法，同样是10元钱，在15年前可以买到2.5碗米线，如今却只能买到1碗。

这种购买力的相对下降，归根结底是通胀的结果。

放到买房这个问题上，同样是一样。

虽然买房的贷款周期越长，相应的利息也越多。但从通胀的角度来看，等同于用未来购买力低的钱，去还当时购买力高的钱。

这样一转换，贷款周期长的优势就显现出来了。只要房产的升值速度能跑赢通胀，其实都是划算的。

因此，也就不奇怪，会有很多人出于抗通胀的目的买房了。

当然，就买房而言，如果是买来进行短期投资，在资金充裕的前提下，并不太建议贷款买房。因为即便短期也会有相应的利息产生，而且，有贷款的房产转手交易的手续相对要复杂一些。

如果买房是用来自住，即便是资金充裕，也会更建议选择长的贷款周期，一方面还款压力相对要小一些，另一方面，可以充分享受长周期贷款的权利。

前面已经提到，政策范围内最长的房贷年限是30年，但具体的年限周期，还会受贷款人年龄的影响。

在房贷的最长可贷年限中，不同银行会有不同的规定。比如，某银行规定借款人年龄与房贷期限之和不超过65年。由此，可以算出贷款的年龄限制，即65年－30年（最长可贷年限）=35岁。

也就意味着，大于35岁的房贷借贷人，在该银行实际能申请的最长贷款周期将不足30年。对于一些年龄比较大的购房者而言，即便是想贷30年，可能也不符合政策要求了。

虽然各银行的规定不同，但年龄越大可贷周期越短，这是普遍的情况。

事实上，对于买房，广泛流传着一种说法：“房贷是大众都可享受的一大笔金融福利”。

这种说法中所蕴含的福利，既包含房贷利率相对较低的实惠，其实也是贷款周期超长这个优势的体现。

既然是专门为买房而送出的“彩蛋”，那干嘛不将它使用到极致呢？

选择哪种还款方式更好？

前面讲的是房贷年限的问题，解决了贷款周期长与短的问题。

接下来，我们探讨另一个有关房贷的重要问题——采用哪种还款方式更好？

众所周知，在房贷的还款方式上，银行提供了等额本金和等额本息两种可选的方案。

别看两种还款方式只有一字之差，但实际上，在利息的支付上差不少钱。

就等额本金来说，就是贷款的本金总额平摊到还款周期里的一种方式，还款比例中优先侧重于本金，其显著特征是初期还款压力大，后期逐渐变小；而等额本息，是根据贷款利率计算而来，每月还款金额固定的一种还款方式，在还款比例中优先支付利息，其显著特征是每月还款金额固定，利息支付得相对要多。

为很好的区分两种还款方式，我们统一以贷款100万，并按首套房当前利率5.4%贷款30年来计算。等额本金首月还款7278元，每月递减约13元。

而等额本息的还款方式，每月还款5615元，30年的月供都不会发生变化。

综合对比，在30年的还款周期中，等额本息的还款方式，要比等额本金的方式多支付利息约20.6万元。

那么，既然利息支出多，是不是就表示等额本息的还款方式没有等额本金的还款方式好呢？其实，并不能这样来简单判定。

因为，两种还款方式并非是对立的。实际上，其提供的是两种选择方案。

如果还款能力强，想少支付一些利息的购房者，可以选择等额本金的方式；而还款能力弱，要减轻月供压力的购房者，则可以选择等额本息的方式。

需要注意的是，无论哪种还款方式，或者说受其他不可预知的因素影响，对于购房者来说，都是留有余地的。

也就是说，选哪种还款方式圈定的只是还款期内的还贷方案，如果实力允许的条件下，随时可以通过提前还贷的方式，结束贷款利息的纠结的。

那么，在有提前还贷的计划下，选哪种贷款方式更合适呢？

综合对比下来，如果计划短期内提前还款，可以选择等额本息的方式。

因为，等额本息是把贷款的本金总额和利息总额相加，然后再平摊到每一个月里的，这样一来，每月还款的本金比重逐月递增、利息比重在逐月递减。因此，房贷初期利息还得多，短期内提前还款能省下不少的利息。

如果计划提前还款的时间稍长，可以选择等额本金的方式。

因为，等额本金是将房贷的本金总额平分，然后根据所剩本金计算每月的还款利息，越到后期，所剩本金越少，产生的利息也随之减少。因此，房贷初期月供压力会比较大，后期支付利息减少，更适合计划提前还款时间稍长的购房者。

不过，需要注意的是，如果房贷已经还了一半或更多了，这个时候就不太建议进行提前还贷的操作了，因为，无论选的哪种还款方式，其实利息也差不多也还了一半了，意味着这之后提前还款的意义已经不大了。

相反，提前还贷等同于浪费了享受房贷“低息”的实惠。要知道，除了买房，是没有别的渠道能提供如此周期长、且利率低的贷款的。

当然，如果是为了换取贷票（首套资格），或者为了做房产置换，那就另当别论了。

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kmwf007（地产小陈）

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