昆明主城1w/㎡内的楼盘变多，值得入手？

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导语：

目前昆明市场不同价位可以买到什么样的楼盘，我们按5000元/㎡划档，分期盘点，为年底打算购房的楼粉提供选房参考。

本文关键词：

1.主城1w/㎡以下在售楼盘地图

2.各项目购房门槛情况

3.是否值得入手

NO.1  昆明主城1w/㎡以下楼盘地图

在昆明买想买1w/㎡以下的新房，去哪里找？

如果算上安宁、嵩明、晋宁等郊县可以随便挑，但单价1w/㎡以下想在主城5区内安家置业，目前只有两个区域可以选择：一是空港，二是经开区。

按照昆明锐理9月份发布的数据，空港片区成交均价为7437元/㎡，大约只有昆明住宅均价的一半，是目前昆明置业门槛最低的区域。

从我们目前整理的房价情况来看，昆明主城区1w/㎡以下在售楼盘有14个，相比今年上半年踩盘时的数据，增加了6个左右，低价上车的可选范围有所增加。

△昆明1w/㎡以下在售楼盘分布

从低价项目分布地图中可以看出，除了五华区西翥片区的保利春湖国际生态城之外（地图上未标出），主要集中在主城区东部外围，从空港一直延伸到经开区、乃至呈贡。

其中经开区单价1w/㎡以下的在售楼盘数量最多，占到了总量的一半左右。而相比此前，呈贡1w/㎡以下的项目增加了3个（实际上还有两个项目卖过1w/㎡以下的价格，但目前整体均价已在1万以上，如果想买，售楼部可能还有一些特价房）。

从消费者的层面看 ，低价楼盘数量的增加，意味着梦想在昆明低门槛安家置业的难度变低了，而可选择的空间变大了。

NO.2  主城外围10余盘门槛变低

看完昆明主城区1w/㎡以下项目的分布现状，我们接着来看，具体项目的价格变动情况。

前述地图中的14个项目，除了2个项目价格基本保持不变外，其余12个项目价格均有变化，下调幅度在400-3000/㎡之间。

△昆明楼市整理制表

五华区唯一一个单价不过万的楼盘，价格调整之后，已成为目前昆明主城仅有的6字头项目，均价6800元/㎡起，最小面积约84㎡的毛坯洋房，总价不到60w。

可以说，是昆明主城区目前上车门槛最低的项目了。

而空港经济区目前仅有2个项目均价不过万，分别是首创誉华洲和东原启城。其中，首创誉华洲均价7800元/㎡起，东原启城近期对外报价8100元/㎡左右，相比之下，空港经济区整体售价要低出一截。

除此之外，经开区是昆明主城区1w/㎡以下楼盘最为集中的区域，在售的7个项目相较此前，价格都有不同程度的变动。比如，兴港上锦湾今年上半年价格在8500元/㎡左右，目前推出7100元/㎡特价房，成为经开区目前价格最低的在售项目。

而诸如，美辰、阳光城文澜东方等项目价格也有较大变化。美辰今年3月份开盘时均价贴着1w/㎡在卖，目前售价仅约8600元/㎡左右；在经开区位置相对靠近主城区的阳光城文澜东方，开盘均价1.2w/㎡左右，7-8月份卖到1.1w/㎡，随后又推出9600元/㎡特价房源，目前该项目88-130㎡的房源均价9800元/㎡，价格波动比较明显。

就今年上半年往前看，呈贡区1w/㎡以下的项目几乎已经绝迹。但随着恒大林溪郡、卓越滇池晴翠等项目，先后推出9字头特价房源抢夺事情之后，区域的价格出现松动。

近期，绿地海之城也大幅调整价格，目前均价仅9200-9300元/㎡左右，与一期带装修景观房源相比，价格几乎相差一倍，上车门槛大幅下降。

而诸如光明璟宸、金茂国际新城、蓝湖俊园等项目，价格均在8字头起，价格调整的幅度不小。

从市场来看，昆明主城外围项目不抗跌的特性有所显现。与此同时，北市区、西北新城、东南板块有项目推出均价1.1-1.2w/㎡房源之后，也为刚需回城提供了一定的选择。

基于购房者的角度而言，昆明主城外围房价的变化，确实降低了刚需上车的门槛 ，为刚需买房提供了相应的机会。

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NO.3   低价盘是否值得入手？

在当前昆明主城外围上车门槛降低，可选择性扩大的情况下，确实是个不错的买房节点，但是否值得出手，还得考虑几个方面的问题。

如果是地缘性需求，或者养老需求的话，以上低价项目有不少低密产品可供选择，如保利春湖国际生态城、滇池卓越晴翠等，在居住方面是有优势的。此外，就产品而言，洋房/小高层比较集中的经开区，可选性也较大。

除此之外，对于大部分人来说，选择主城外围的项目上车的目的，可能就是解决主城租房解决不了的问题。比如孩子上学、不买房丈母娘不同意结婚等。

上述项目中，除了少数项目配套有学校之外，大部分项目均为划片就读。因此，就需求匹配而言，可能更多还是基于价格的考量了。

如果在主城区上班，两头临近地铁还好，如果都不挨地铁，通勤时间可能是买房时需要重点考量的问题。

当然，如果认同主城外围区域的发展，对于刚需来说，至少昆明主城区还有低价上车的机会，在能接受的范围内，买了也不一定错。

还是那句话，买房还是要对应自身需求，买到适合自己的房子最重要。

………

下期预告：价格进阶，1-1.5w/㎡在售楼盘有哪些，哪些值得买？

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kmwf007（地产小陈）

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