买房注意了！2家在昆房企三条线全红
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导语：
近日，昆明市房地产行业专业委员会、昆明市房地产开发与经纪协会、昆明地产大数据服务平台联合发布了一份上半年入昆上市房企三道红线“踩线”情况。
梳理结果显示，在本地有项目在售的43家上市房企中，未踩线的绿档企业有19家，占比约44%；踩一条线的黄档企业有15家，踩两条线的橙档企业有7家，三线全踩的红档企业则为2家。
在昆上市房企三道红线“踩线”情况/图源昆明房协公众号
这两家三道红线全踩的企业，分别是蓝光发展与富力地产。
根据中国房地产数据研究院的统计，截至年中，这两家企业剔除预收款后的资产负债率、净负债率以及现金短债比分别为84%、227.8%、0.28，以及74.9%、123.5%、0.55。
这与要求中的70%、100%以及1.0三条基准线相比，全部不达标，也就是俗称的“踩”了3条红线。
对于后者富力地产，昆明人可能并不是特别了解。因为其2018年入昆至今仅落地了一个项目，且位于阳宗海。这一名为富力湾的楼盘主打双拼、合院等高端产品，之前的知名度较为一般。
六甲盘龙村棚改相关回迁安置房项目位置示意。图源昆明自然资源和规划局
不过今年7月底，六甲街道盘龙村改造项目拆迁拆除工程启动二次招标，显示该位于六甲街道永胜社区的城市更新项目计划于9月动迁。
早在2019年时，富力、泰国正大曾与官渡区城投签订过框架合作协议，计划将盘龙村改造为东盟智慧财富中心项目。这也就意味着，进入昆明市场多年后，富力项目终于有望突入主城。
相较于富力之前在昆明的名声不显，蓝光在本地的知名度明显要高上许多。通过独立开发或合作等形式，其此前在昆明开发的楼盘项目并不在少数。
蓝光本地项目现状一览。昆明楼市汇总整理，或有遗漏，欢迎指正
而由高负债率引发的一系列问题，使其今年不得不寻求合作方，转让部分旗下物业。仅在昆明本地，目前其已有数个项目更名，部分项目处于停摆状态。
实际上，昆明本地发布的这份房企“踩线”情况，明显参考了全国层面数据。
据相关机构统计，截至年中，全国近50家典型房企中红档企业共4家，除蓝光和富力外，另两家为华夏幸福和泰禾，均暂未进入昆明市场。
相关机构统计的截至年中近50家典型房企三道红线情况。图源网络
去年8月20日，住建部等多部门在京召开重点房地产企业座谈会。也正是从这一会议上，传出了“三道红线”的提法。
按当时的媒体报道，座谈会选定了12家试点企业，要求其控制融资债务总规模。到2023年6月底，12家试点企业相关指标需全部达标；而到2023年底，所有房企需全线“转绿”。
2020年三道红线出台时典型房企“踩线”情况。图源网络
这12家企业分别是碧桂园、恒大、万科、融创、中梁、保利、新城、中海、华侨城、绿地、华润和阳光城。
如今时间过去一年，从目前的结果来看，原先就处于绿档的保利发展、中海地产、华润置地、华侨城4家企业维持了未踩线状态。
原先处于黄档的碧桂园、万科、新城控股3家企业，万科原先“剔除预收款后的资产负债率”从76.5%降至69.7%，进入绿档；碧桂园和新城原先踩线的“剔除预收款后的资产负债率”有所下降，但仍未达标。
原先位于橙档的阳光城“剔除预收款后的资产负债率”有所上升，但净负债率从145.4%降至93.84%，因此退至黄档。
而原先位于红档的中国恒大、融创中国、绿地控股、中梁控股4家企业，其中融创与中梁净负债率和现金短债比两项指标达标，退至黄档；恒大净负债率达标，绿地现金短债比达标，退至橙档。
12家试点房企近一年内降档情况对比。数据源各媒体机构，昆明楼市汇总制图
整体来看，对比一年前，房企整体的债务情况确实有了显著好转，降杠杆的效果是比较明显的。如果能够延续这一势头，到2023年完成相应目标问题不大。
不过，之前业内也有发声，指出三道红线虽然很必要，但也不能完全反映房企问题，绿档企业并不意味着完全没有风险。
实际情况也确实是如此，随着年内以及未来可能出现的房企美元债逾期风险增大，众多国内房企相继被标普、穆迪、惠誉等评级机构下调了信用评级。
有媒体统计，截至9月底，年内三家国际评级机构下调房企评级的动作超过了90次，是过去一年的2倍多，其中更是有近半集中在了9月份。
三道红线对房企的限制影响。图源网络
而这背后的原因，除了“三道红线”降档要求带来的连锁反应外，也有来自全国层面房企项目销售回款情况不佳，导致的现金流短缺原因。
说白了，房子不像之前好卖了，房企的压力不小，未来挑战很大。
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讲到市场销售情况，昆明房协等机构公布在昆房企三道红线“踩线”情况的同时，还公开了另一项关键数据。
据昆明地产大数据服务平台统计，今年上半年昆明全域房屋销售面积同比增长率均值为24%，金额同比增长率均值为27%。
而到了三季度，销售面积同比增长率均值转为-36%、销售金额增长率均值则为-47%，两项数据双双转负。这也与之前的市场价格、成交量等的走势表现一致。
无独有偶，近期国家统计局公开了前三季度全国房地产开发和销售情况。
两项关键数据房屋新开工面积与土地购置面积均同比出现下滑——前者下降了4.5%，后者则有8.5个百分点的跌幅；而截至今年6月时，前一项数据还维持了同比增长的状态。
国统局口径前三季度有两项关键数据同比出现下滑
看来，当前负债与现金流的双重压力，在全国层面均对房企项目的推进产生了一定影响。
当然，具体到土地等细分领域，虽然本地市场走势与全国一致，但造成相应局面的原因却不一而同：
全国层面主要还是受年内供地两集中政策试点影响，叠加“三道红线”等政策，使得房企拿地能力受限；
而在昆明本地，则主要是由于年内的土地供应主动收紧。相关内容之前已有多篇文章详解，感兴趣的可以翻看历史记录，在此不再赘述。
对购房者而言，这份在昆房企“踩线”名单的披露，算是从另一个角度给到了一些置业参考。而在之前的《昆明今年的钱还够花吗？》一文中，我们也已分析了昆明楼市后续的可能走向。
简而言之，年底会是一个比较明显的置业窗口期，如果确有契合需求的选项，没必要继续等下去，真的是时候考虑出手了。
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