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第161期的问答如期推出，本次咨询精选了11.07-11.13日的问题，希望给大家提供参考。

1

项目

义承金川府马上要卖的89平洋房，户型怎么样，值得买吗？

答：小户型洋房太少见了，主城区低总价洋房也仅有这个项目了。这个项目的洋房6-12层，其他家项目户型动辄最小140，价格就不是太亲民了。适合又不愿意花费太高、同时又给家人买个舒服的新房的这类小伙伴。

89的这个户型，客厅面宽三米八，主卧还是套房，89平米做两卫，洋房的高得房率优势就体现出来了。

其他小伙伴还可以关注一下那个98的（下图），拥有大横厅，非常通透。

老师，万科公园城市、世茂璀璨世家、融创文旅城二期哪个性价比高？

答：如果从距离市中心远近来看，世茂价格最合适了。（精装2t4户1.5w+，可惜项目自身没配套且位置靠官南大道东侧内部的城中村）

另外两个盘配套上更有优势，万科有学校（新学校，已开学）+滨河商业，融创有学校（新学校，待开学）+文旅配套。

从居住上来说，万科这边生活更静谧一些，加上其西山月组团价格还可以，我倾向于这个。

请问，绿城诚园110平和万科城110平哪个更好？

答：

位置各有优劣，绿城周边发展已成熟，万科城周边（西北片区）还在发展中。

（万科城不知道你说的是不是这个110平米，如果是，这个地块位置靠昆武高速且面积不大，绿化面积+设计这些更一期二期有差距）

两个户型，朝向绿城更佳，同时绿城更明亮，体现在客厅开间更大（但受总面积限制，实际使用起来可能还不如万科传统竖厅这么“宽松”）。

户型上绿城优势更明显。

老师，主要考虑以后孩子上学和自住，碧桂园龙腾世家和君庭云邸各有什么优缺点，麻烦老师给一个建议。

答：君庭云邸应该已经售罄了哦，而且这边没有明确学校（就近划片），优势是这个盘小高层+洋房都是纯板楼，户型很通透，舒适度更高。

读书更建议选择龙腾世家（签约莲华小学），二环内市中心，不过确实楼栋间距稍小。

请问一下，您觉得中海汇德里怎么样？

答：户型做的不错，118做出了140多的感觉。

二环边，最小户型89要160w+，这个单价比周边次新二手金色俊园高2-3k，加上精装的话也还正常。部分户型均价2w+，这个就比较挑客户了。

鉴于市中心区域140平米以下户型都不多，这个项目其实还是比较值得考虑的。

老师，刚需，龙湖天璞108户型怎样，小孩预计2年后上幼儿园，这个项目学校情况怎样，值得购买吗？或者您有没有推荐的楼盘？谢谢。

答：户型上没有明显缺陷，看楼栋朝向客厅朝东南。

幼儿园有。

但项目和巫家坝区域的义务教育阶段学校问题暂没有落实。（龙湖靠关上近，也有可能划片到这边）

本身靠地铁口最近且自带商业，巫家坝内部综合性最强。

200w预算左右考虑南市区带学校的，还可看会展片区万科500里/公园城市，双塔片区云和中心。

龙光玖云台景里的105户型咋样？看着价格还可以啊。

答：价格倒是不错，1.5w起，毛坯交付就是能把价格压下来。

缺点，105平米户型南向开间只有9.8米，略小。影响到实际使用就是要么客厅窄、要么卧室窄。

融创人民路1979位置好，但是容积率有些高，做为投资合不合适？

答：位置好绝大多数容积率高，这点无解。

投资还是看相对价格，跟之前价格比、跟周边价格比，是否有优势？

最近1.9-2w之间，带装修，二环内地铁口这样的位置还是不错的，可以关注下11月下-12月它有没有什么特价吧。

老师，请问融创春城书院和复地云极怎么选？

答：

融创优势是学校+位置，学校可能会比复地更好（且这里是五华区，初中质量也有保障，如今学区房虽被打击，但五华区的优势很难被官渡区超越）

需要牛校，选融创。

复地配套书林（待开学），优势在房子本身，准现房，所见即所得，今年年底交房。

楼主，西北片区的中铁芙蓉1891怎么样呀？最近刚去看过，一期单价一万五，这个价位性价比怎么样呢？麻烦帮忙点评一下。

答：1.5的价格比之前蓝光时期甚至还便宜了一点。

1891优势体现在位置处于西北比较中心的位置，靠地铁口+吾悦，旁边也有公园，一期四栋房子旁边也没啥遮挡。

周边三千时光（2t6户）1.3w买得到（中户），配套上各有各的好，而这个2t4户，位置更好，多2k是否愿意？

想请教下，德润香山府如何？还有少量房源。

答：一期现房（年底交付）、二期明年六月交付。

实际上工程差不多进度，一期是毛坯、二期精装，两者都有在售，毛坯1.65w，这个价格挺不错的。

可能是我最近对现房更有信赖感哈，靠谱。

位置上有缺点，靠二环北路，进出稍微有点不便。

刚需加投资，观云海和阳光城文澜东方哪个更好，同样的102平，差价24万，请指点。

答：观云海。

虽说差得不少，但无论自住还是投资，主城优先呈贡、呈贡优先经开。

请教下，夫妻二套房，首付在50万左右，主要考虑投资，如果带学校更好了（因为目前房子没学校），尽量靠近主城区，有什么楼盘推荐吗？

答：二套房，那就是总价110w左右。

南市区观云海，北市区青年说（暂时没学校）、首创禧悦春城，西北片区招商雍和府（略超预算，没确定学校），东市区大华公园天下、西市区大华锦绣山海（略超预算）。

也可以看下万科城还有没有两房，这个买来读书最不错。

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2

二手房

老师，金尚俊园的一室85万，买来自住投资可以吗？

答：带家具家电租月租能到2100-2300，比很多两室都高。

但你这个85w的房源是不是装修特别好？正常普通房源就是80上下。

昆明新迎温泉花园二手房怎么样，7楼顶楼值得入手吗，99平105万。

答：翻了一下之前的成交情况，10400左右也是高楼层。

小区本身1.15w左右，顶楼折价15%，加之如今行情不好，1w左右可以考虑入手。

请问，筑友双河湾和中海半岛华府的二手洋房哪个更推荐呢？

答：要不在万科银海泊岸和半岛华府里面看看。

如更有预算，金科江湖海（如果是它的小高层就便宜一些）

3

其他

（以下回复来自北京大成（昆明）律师事务所 田玄玄律师）

在商品房买卖中，买受人自愿出具承诺书放弃追究开发商延期交房的违约责任，该承诺书是否有效？

答：视该承诺书是否构成格式合同条款而定，如系买受人自愿出具，并非开发商为重复使用而提供的格式条款，则该承诺书应认定有效；但若构成格式条款的，根据《民法典》第四百九十七条之规定，则应被认定为无效约定。

商品房买卖合同被解除后，出卖人向买受人主张房屋使用费的，可否支持？

答：应区分不同情形予以处理。

如商品房买卖合同生效后，因出卖人单方违约行为解除合同的，买受人系依据合同约定占有使用该房屋，出卖人向买受人主张房屋使用费的，不予支持；但如果是因为买受人未能按期付款等违约行为导致合同解除的，则出卖人向买受人主张房屋使用费，应予支持。

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