昆明千万/亿万资产人群这样选房
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导语：
9月21日，深圳蛇口某豪宅开盘，1600多人抢604套起步总价为1244万元的豪宅。
房源当天全部售罄，率先售罄的是面积最大的房源——约424平方米的大平层，套均总价约6362万。
明明市场并不算火热，为什么这类高总价的房产还是卖得如此火爆？
也罢。
我又买不起，关心这些豪宅干嘛？
可是，城市塔尖的住宅市场资金量可不小，发生细微变化的时候，自上向下传导，你我皆是局中人。
购买这类产品的高净值人群，偏好是怎样的，影响力有多大？
2021年，中国的高净值家庭规模突破206万户，同时这类人群消费价格指数上涨了4.4%，远高于全国 CPI+0.9%的涨幅。
昆明市，拥有6120户人民币资产600万级别的富裕家庭，千万人民币资产的“高净值家庭”数量有3040户。
高/超高净值人群的消费需求呈现三个基本需求（品质、品位、品牌）和五个衍生需求（科技、健康、艺术、服务、公益）。
拿具体品牌来说：
高净值人群最青睐的珠宝品牌是宝格丽，已经蝉联四年；
劳力士取代百达翡丽，成为高净值人群最青睐的手表品牌；
保时捷同时获得最青睐的轿车和跑车品牌第一名。
“高净值”和“超高净值”家庭构成情况中，以企业主为主，其次是金领以及职业投资者。
有意思的是，近半数财富人群在投资心态上表现为“更积极”——危中有机，投资好机会、 新机会不断涌现。
这与更大众购房者“降负债”、“节衣缩食”的观念是刚好相反的。
（以上数据来自《2021胡润财富报告》，总财富包括固定资产和流动资产。固定资产类别分为 ：拥有的上市或未上市公司股权、自住房产、投资性房产 ；流动资产包括股票、基金、债券、存款、保险等。高净值人群偏好数据，来自《2022胡润至尚优品》）
我们在《昆明市场为何刚需和豪宅更好卖？》一文中提到，昆明1-8月销量排行中，多个超2w、占据昆明核心资源且豪宅属性明显的项目排名靠前。
这与今年以来全国市场颇为类似，越高端越好卖？
在这，似乎找到了高/超高净值人群的财富轨迹：
越是全国环境一般般，那么资金越往核心的一线城市冲。
越是谨慎的时候，大家就越愿意追逐真正的塔尖、核心区域。
站在居住价值，这本身就有一套“以旧换新”、“越换越好”的置换自住逻辑。
站在资产管理角度，好的资产能够对冲风险，聪明的资金，懂得避险。
从上半年昆明高层住宅成交面积来看，80~120平米中间档户型成交下降，反而是180平米以上大平层户型成交占比从之前的3%上升到4%。
（2019年至2022年上半年高层住宅成交面积占比，数据来自克而瑞）
我们在接触的更多大众购房者中，发现大家也尽量在整合自己相对不那么优质的资产，去拥抱主流地段的品质产品，也是这个道理。
根据高/超高净值人群的财富管理需求，从高到低分为六个层次 :
（该模型为财富管理机构“意才”提出）
在高/超高净值家庭的财富管理需求中：
家庭日常基本需要和短期流动需求，放在最底端。
而对于家庭的中长期生活目标和额外回报，放在最顶端。
上次跟昆明市大平层项目龙江金茂府的小伙伴聊天，谈及该项目总价800万级269平米大户型的购房客户以企业主、大企业高管居多，且也有来自全省、全国各地的。
也侧面反映出高净值、超高净值人群的购房偏好，本身不需要考虑太多短期流动需求，而寻核心区域的核心资产，为家庭中长期的生活目标服务。
但市场上能够满足其核心区域的核心资产的项目，着实不多。
尤其在昆明新区遍地开花充满不确定的当下，市中心的优质资产就更显珍贵了。
占据昆明南一环、临近盘龙江，被大悦城、恒隆广场等重要配套环绕的龙江金茂府，就走进了高/超高净值家庭的视野。
再来看全国不同城市的金茂府价格走势：
开盘价格比周边楼盘高，这是它的自信，而二手房价格依旧远高于区域价格，则是价值的沉淀。
全国金茂府的二手房随着时间沉淀展现出来的超高价值，已经说明自身产品的超高保值性。
难怪在全国高端客群中，金茂府认同度和接纳度都非常之高。
是什么让坐拥各地两位数以上房产的老潘入手了龙江金茂府。
套用前文提到的高/超高净值人群消费的三个基本需求，品质出众、品位突出、品牌靠谱。
老潘说“看了很多项目，依旧被龙江金茂府震撼”。
文锋也说，龙江金茂府太有记忆点了。
震撼点/记忆点是？
1、“在昆明的项目中，很少见到这样‘别墅质感’的大门”。
（入户大门实拍）
双开门设计，中间图案像是太阳，旁边的花纹是向四周发散的光线。
表面是精雕铸铝材质，用手触碰即可感受到门的厚重感。
“太阳”下藏着可以“滑盖”的静脉指纹密码锁。
门框底部没有门槛，门下方带有静音条，关闭门后静音条会自动放下。
往往在其他小区的入户门，都是实用第一，美观第二，仪式感第三，但在这里，这三者是高度统一的。
2、“记住了一个词，叫‘十字洄游动线’”。
比起小户型所需要的紧凑不浪费，豪宅空间更致力于让每个家庭成员都更自在。
（建面约269平米户型）
十字洄游动线，将南北卧室区+LDKG区域的隐私保护起来，可窥见客厅飘窗景色但又不一览无余；同时也为家里不同功能空间及家庭成员提供了更合理的动线。
3、被业主评价，“有质感的设计”。
更多人，看到进门以后的玄关区域采用原顶设计以及木饰面，都会心生赞叹。
（样板房玄关合成图）
原顶设计更大化地保留层高，而从墙到顶的木饰面，一直从玄关延伸到客厅以及旁边的走廊，客厅墙面是壁布硬包材质。
公区墙面用壁布硬包、跌级吊顶，休息区全部木饰面吊顶，墙缝以及柜体、玻璃门多处采用乱纹不锈钢金属镶嵌，岛台与电视背景墙采用宝格丽蓝天然石材，材质、花纹相呼应。
有质感。
这不像是开发商会配备的统一硬装，反而像是在私人定制装修中才会用到类似设计。
可以奢华，但不张扬。
4、“入户大堂，有块很漂亮的石头”。
最后，老潘还提问了——“那块石头，哪里买的，我挺想弄一块摆在家里”。
哪块石头啊？
入户大堂（合成图）
楼王栋号，首层大堂层高约3.6米，墙面全部采用干挂石材，但这不是重点。
（流光溢彩，图片为手机拍摄）
重点是背景墙是智利彩虹背景石材，产自巴西，号称是石头当中的奢侈品，纹理漂亮、颜色丰富且有一定的透光性，精雕细琢后加上灯带，流光溢彩。
也难怪这块石头被人惦记，毕竟龙江金茂府让人过目不忘的小细节实在太多了。
5、“直线属于人类，曲线属于上帝”。
他们引用传奇大师高迪的经典名言“直线属于人类，曲线属于上帝”，来渲染项目外立面“曲面屏”的高度。
本地工厂生产不了达到要求的双曲面铝板，那就异地生产。
（不仅是外立面装饰线条的弧度/曲面，实拍图）
（还包括阳台的转角弧度，实拍图）
通过单双曲面铝板的应用，打造外立面曲线线条，同时再用曲面玻璃延续曲面平面（从室内看出去就是弧线转角窗户玻璃），视觉上柔和了坚硬的外墙，大面积的高级蓝灰色调加香槟金色交替融合，通透又细腻。
不少项目都有让人印象深刻的“某一点”，或有绝佳的景观视野，或有少见的家电配置，但龙江金茂府却是处处是亮点，没有明显短板。
精装配置上的厨卫设备也多采用高端德系品牌，德国柏丽橱柜、厨电博世四件套、高仪龙头、唯宝洁具、恩仕浴缸等等。
这或许就是吸引高/超高净值人群的原因吧。
聊细节，龙江金茂府还真是说不完哪。
但就高/超高净值家庭来说，好房子确实看得不少，只有多重优势的叠加才能够让其最终买单。
再来来聊聊龙江金茂府269平米户型的空间逻辑。
端厅布局，270度转角采光。
类似的端厅设计想要做好，还是颇费功夫。
三大核心要素：公区空间阔绰、视野景观一流、阳台多元化使用。
还需满足三个条件：玄关位/入口不能low、隐私性、真正270°视野。
比如，玄关不能逼仄，关乎这个户型的“气场” 。
这就出现了龙江金茂府在玄关区域以及玄关区域旁边的置物间。
保持空间“体面尊贵”的同时又恰到好处地兼顾了实用性，并且还增加了一条从进门到厨房（又不用经过客厅）的“动线”。
动线上，金茂府采用的是前文提到十字洄游动线，套房区、普通卧室区、餐客厅的三分离设计，互不打扰。
真正达到270度的视野是端厅户型成功的关键。
因为很容易做成客厅南向是阳台、北向是卧室的“假端厅”；或者转角处往往有柱子or剪力墙，影响了视野的连贯性。
龙江金茂府采用南北L型阳台和外立面曲面造型，都是增大视野面的办法。
所以，当我们走到269平米户型的时候，会觉得空间很巧妙，而不是在一味地感慨空间很大。
普通购房者也会质疑豪宅到底贵在哪，而想要追求多一分的完美那必须反复优化结构，大户型≠大平层，仅建筑成本上的隐形成本就不可小觑。
10000平米的大中庭，这是现阶段昆明二环内在售楼盘能做到的最大尺度。
营销中心实拍图，建筑、叠石与水
同时，“无山无水不成居”、“建筑生长于自然中，自然也在建筑中生长”，基于这样的人居偏好，我们在龙江金茂府的园区内看到了大量的“自然之水”。
龙江金茂府水景
犹如项目旁边的盘龙江，园区内的水皆是流动的。
比如蓝花楹树池，水是从树池里面溢出来，名叫绿岛溢水；另外的蓝花楹树池则是漩涡水景，水是回流状态。
艺术雕塑旁边是流光水景，水向内流。
龙江金茂府水景
一不注意踩到了“跳跳泉”，piu~
那是地面铺砖有感应装置，触控跳泉。
与自然合作，人与建筑的关联就是生动的，再通过一些高科技将生活变得更健康一些。
尽管也有购房者在现阶段并不太对“科技系统”感冒，毕竟尚未真正交付和入住，暂不能有切实体会，但龙江金茂府依旧是昆明市场上最能代表科技住宅的项目。
针对昆明昼夜温差大、紫外线强、空气干燥、噪音严重等居住问题，设计了全屋净水、中央空调、新风加湿等十二大科技系统。
最小户型162平米，在购入门槛上，也保证了居住氛围的纯粹。
至于其他多树种、植被绿化的表达，精装设计语言如何豪华，咱不多提，留点悬念给去到营销中心的小伙伴去一一发掘吧。
高/超高净值人群的消费，已然从盲目的奢华转变为低调、内敛，从“显己”到“悦己”的演变，这是一种价值回归。
购入核心地段的核心资产，更追求“居住有价值，资产有回报”，这也是基于当下市场行情的进可攻退可守的双重考量。
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