1.2万选刚需盘1.4万买洋房，昆明房产性价比上来了！
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第204期的问答如期推出，本次咨询精选了2022.09.18-2022.09.24日的问题，希望给大家提供参考。
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项目
1、请问下，有没有大平层户型便宜性价比高的楼盘？
答：大户型不等于大平层，失去了好地段的大平层，就只是个普通大户型了。
昆明稍微好点的，2w以上预算，双塔、二环内、北京路、会展片区，要么地段繁华配套成熟，要么可看滇池。
2、我在西山区兴体路附近上班，打算投资加自住，看了、、、，请问哪个更合适呀，计划买140平左右。
答：前面龙湖两个，纯改善；500里，偏改善；大华，刚需。
想要一步到位就前两个吧，也是离你比较近的且周边生活最方便的。
3、怎么样呀？
答：162平米户型，330-380w之间，269平米户型，750-850w之间，都户型格局不错。
180～190多户型，没有上述户型那么明显的亮点。
整体项目，精装配置较高，装修风格颜值在线，工程速度快。园区中有10000平米中庭，外立面、公区设计比较符合豪宅标准。
缺点，周围城市界面稍显老旧。
4、教场路片区和两个楼盘，各有什么利弊呢？
答：金科，按划片区可能能就读莲华或理工大附小，自身项目有低密度产品且地势较高，视野比较开阔。有板楼（最差是2t4户），且楼层不高，舒适度更高。临近四号线。
相对来说，金科舒适度更高，若考虑偏安静一点的居住，可选这个。
龙腾世家，签约莲华小学，整体户型一般，高层塔楼（最好的是2t5户），靠龙泉路这边临近商圈（万彩城），交通更四通八达，但离地铁更远。
5、老师！你好，的20楼113户型单价1.43w和的18楼103户型单价1.57w，两个怎么选择？
答：两个户型的实际得房面积估计差不多，但考虑到单价差异，也就羊毛出在羊身上了。
东原配套红旗小学，中铁小学待定。（因临近的吾悦广场划片到类似联家小学这种，在王家桥的村子里，所以若是没有自身配套小学，被统筹调剂到普通小学的概率挺大）
所以，若有小孩，不建议暂时没有学校配套的中铁。
而中铁的优势在于地铁上盖+自带商业+离吾悦广场近，生活便利度比东原好很多，后期就算不自住出租也会好一些。暂时没有小孩的家庭选这个。
6、能分析下金川府吗？
答：七层洋房，1.4w左右。
非常便宜了。
金川府本身设计不错，叠墅+洋房，低密度产品，考虑洋房预算不高的话是比较适合的。
西北片区洋房产品为什么卖不起价？
首先开发商自身品牌名气一般，导致不会像大牌房企那么多溢价，第二是项目位置靠西，旁边就是西三环和山，再发展过去有局限，第三是周边城市界面和配套稍弱，不在西北片区目前开发的核心区。
对比东原印江山，叠加洋房价格2.5w+，规避了上述缺点之后，价格相差就非常明显了。
7、老师好！请问北市区一期楼盘品质如何？是学区房吗？值得买吗？
答：一期已经是现房了。
锦麟峯荟的交房还是挺超出我预期的，一是入户大堂有品质，二是楼栋外立面有质感，同时室内精装也没啥大问题。
配套的金康园小学今年也正常开学了。
价格还可以，1.2-1.3w。
缺点，位置一般，有点偏。
进出的道路因为还有二期的工程车辆过路，还有一段“忍耐期”。
8、怎么样？
答：本身产品还可以，配套多所学校，目前整体价格也还可以，1.5-2w。
项目规划是好的，可是落地时间太长，滨水商业、海河治理、景观塑造都要等待。
与周边的商圈、其他项目太割裂，没有连片开发。
9、请问下高层89平，3室2厅2卫户型投资怎么样？现在均价大概多少？谢谢！
答：对外报价8k左右，实际价格，7千多也买的到。
亮点是，本身配套的学校很牛，开学时间明年九月。
位置稍微有点缺陷（过桥洞）。
需要注意，呈贡本身有二手房限售三年的要求。
10、能评价一下吗？
答：是度假区位置比较好的地了。
周边都是低矮洋房/别墅，高层视野就比较开阔，西山、滇池都能看到。
实景园林设计不错。
临近1903，生活配套方面也比较成熟。
只不过，项目多个地块（山海原著），揽境地块比较扁平，园区进深不够，没有大块的绿化空间。
11、159平和199平的两个户型，哪个更好一些。如果未来不住了，哪个更好出手呢？
答：本身高端小区越小面积越难卖，面积越大单价越高（仅限在80-150这个面积段）。
但鉴于该小区起步面积也有159，考虑到199户型对应的买家更难寻，我倾向于选择159。
12、老师，请问是商改住吗？现在1.2万一平方，还送20年使用权的车位，是否值得下手，谢谢
答：不是商改住，就是住宅。
只有两栋楼，小区环境就没啥期待，考虑到是筒子楼，户型格局也只能降低要求。
能接受以上两个缺点，金地十一峯值得考虑。
自带商圈，对面就是金地中心，临近市中心和万达，加上价格1.2w。
可以考虑入手。
13、一个小白想问问 马金铺哪个楼盘值得考虑，预算有限。
答：马金铺现在只有清华海峡花园这一个新盘，价格6500-7000左右。
之前还有融创微风十里（但二期还没推出，融创方面具体风波未定）
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二手
1、孩子明年上小学，考虑自住，请问武城本部的二手房有推荐的吗？景虹街建行宿舍、富春花园哪个更好？
答：看这篇昆明市中心老破小单价超3万 还供不应求
因实地没有看过建行宿舍，不好评价。
另外，去看过的类似小区中，个人感觉昆二中宿舍还不错。
也可关注一家专门在这个区域卖武城学区房的一家中介门店，叫神韵xx（大致是这两个字）。
2、老师，您好，请问滨江俊园二期 三房两卫127平，180万，中间楼层，可以入手吗？
答：可以考虑。
滨江俊园户型黑卫、窗户太小、楼间距窄，但生活便利度和配套上没啥硬伤。
印象中这套房我看过，当时是因为价格合适中介朋友强烈推荐来着。
3、预算不高，想买个小户型二手的两室，禧瑞都和溪畔丽景怎么样？不考虑学校。
答：具体看这篇单价1万？昆明二环边这几个楼盘越卖越便宜
总体来说，很适合刚需。
溪畔开放式小区，环境差点；禧瑞都户型格局差点。
4、请问东原璞阅3栋2号房108平米，总价145万左右怎样？客厅主卧对公路有点吵，麻烦帮我分析一下。
答：除了靠机场高速/虹桥路之外，这个项目内部其实蛮好的。
价格合适，毕竟是次新房，这个价格看着卖家并未赚钱。
能否选择同小区其他不靠路边的房源，机场高速还是担心吵，不建议。
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其他
以下回复来自北京大成（昆明）律师事务所 刘奕辰律师
1、大学刚毕业还没有稳定收入和流水，能否贷款买房？
答：可以，但仅限于在开展此类型业务的银行办理。毕业大学生没有稳定收入来源的可以贷款购房，但必须有直系亲属作为共同借款人，并且直系亲属能提供符合银行要求作为借款人的特定期间内的银行收支流水及相关材料，由银行初审是否符合办理标准。初审符合条件的购房者，与其上述直系亲属作为共同借款人，购房者本人作为抵押人，房地产建设公司作为担保人，共同与银行订立《个人购房借款/担保合同》，并按照银行要求办理公证等相关手续。购房者提交的所有材料经银行资格审查通过后，银行发放贷款。
2、我们小区交房入住很多年，业主大会无法召开，业主委员会一直无法成立，请问有什么有效方法和途径维护业主的合法权益？物管会和业主大会是什么关系？
答：（1）在业主委员会成立前，应当组建物业管理委员会。
昆明市2022年发布施行《昆明市物业管理条例》（下称《管理条例》），在该条例第二十一条第一款中明确，“不具备成立业主大会条件，或者成立确有困难的，乡（镇）人民政府、街道办事处负责组建由村（居）民委员会、业主代表等组成的物业管理委员会，临时代替业主委员会开展工作，并积极推动业主设立业主大会，选举业主委员会。”因此，在业主委员会一直无法成立的物业管理区域，应当率先在政府部门指导下成立物业管理委员会，由物业管理会开展工作维护业主的合法权益。
（2）物管会和业主大会是不并存的两个机构。
《管理条例》第二十一条第二款中规定“已成立业主大会、选举产生业主委员会的，乡（镇）人民政府、街道办事处应当解散物业管理委员会。”简言之，在业主大会成立前由物管会暂时行使相应职责维护业主权益，业主大会或者业主委员会成立后则替代物管会的职责。
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