昆明公寓彻底躺平了？
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导语：
相比去年昆明公寓大规模打折换量，今年下半年公寓在市场上显得没了存在感。
昆明的公寓项目开始开始躺平了？
昆明公寓开始躺平了？
今年上半年，巫家坝某项目促销，建面约23㎡公寓户型价格最低14-16万元/套，单价与2020年下半年入市时相比（当时单价约13000元/㎡），价格接近腰斩。
但今年下半年以来，昆明市场上除了少数几个项目还在做公寓促销之外，其余大部分项目显得比较沉寂。
相比去年下半年昆明公寓出现“踩踏式”促销，今年下半年，一些项目连特价也不愿意做了。
结合市场上一些项目的销售动态来看，目前的公寓市场似乎已经躺平了。
在上周特价房中，只有锦粼天序一个项目推售特价公寓房源。其公寓正常均价在8000元/㎡左右，39㎡毛坯房源总价约30万/套；带装修的52㎡Loft公寓，单价约1.2-1.4w/㎡，装修之后虽然利润空间能提升不少，但项目还是设置了毛坯房源来保销量。
除了公寓项目在市场的声量小了，市场上在售公寓的项目，似乎也更“佛系”了。
比如，江东永和府在售公寓最小户型70多㎡，总价最低需要70万元/套起，上车门槛相对较高，项目也没有打折促销，大有“没关系，慢慢卖”的意味。
当然，市场上还有一些高冷的公寓项目。
比如华润万象城新推出建面约47㎡的公寓，一环边、邻地铁、带商业，单价约1.3w/㎡，毛坯交付；保利城42㎡小户型公寓均价约11600元/㎡，民水民电带装修，75-86㎡大户还通天然气，最主要是公寓也能享受云大附中的教育资源。
这一类甚至有种“啥都不缺，凭啥打折？”的高冷。
除了这两类公寓产品，市场上一些项目明明还有不少公寓货包，但售楼部电话已经无法接通；另外也有项目在电话接通后表示公寓已经售罄，可实际上却还有不少房源。
如果这样还算不上躺平，那么可以再来看一下市场上公寓的供应情况。
2022年前三季度，昆明市场上仅有7个项目新推公寓（商办）产品，新增供应面积约32.6万㎡，供应量不足6000套；
△数据来源昆明房产信息网/昆明楼市整理制图
对比去年全年，今年前三季度，昆明公寓供应量还不足去年全年40%，市场上的公寓供应进一步放缓。
另外，从这几个新获得预售证的项目备案情况来看，公寓躺平还多了一个原因——
目前获得预售证的7个项目中，仅有锦粼天序和华润中心两个项目全新推出公寓向产品，而今年上半年拿证的三千时光和万科翡翠滨江还没有相关的备案记录。
这也意味着这两个项目可能还在销售往年库存，或者，暂时不考虑推售全新的公寓产品。
综合来看，开发商对于公寓产品销售热情不高，也侧面反映出公寓市场的艰难处境。
在这样的现状中，昆明公寓产品还能卖出去吗？
昆明公寓还有人买吗？
目前，昆明市场上的公寓产品还有人买吗？开发商公寓卖了多少？
对此，9月27日小编通过昆明房产信息网查旬了昆明15个在售公寓项目的备案情况。
15个项目包含了2019-2022年预售房源，合计房源约22000套，其中备案约10700套，整体备案率接近50%。
在备案率较低的项目中，江东永和府、拢悦及华润中心等项目公寓产品由于总价较高，拿证时间较晚，备案率相对较低（不排除有备案延迟的情况）。
金茂广场、保利天际、海伦堡中央广场等拿证较早的项目，备案率均在90%以上，所剩公寓房源在100套以内，项目公寓已经接近清盘。
其中海伦堡中央广场备案率达到97.4%，虽然其中一栋为回迁公寓集中备案，但另外一栋商品公寓，毛坯Loft优惠后均价约6500-7500元/㎡，同一房源优惠了约1100元/㎡，去化效果比较明显，当前所剩房源已经不足50套。
在备案率超过90%的项目中，保利天际公寓房源本来就少，去年“买地州住宅送巫家坝公寓”促销了一波，今年又推出总价最低14-16万/套，目前仅剩大约30套房源。
不过，备案率超过50%及备案房源在1000套以上的项目，基本都是2019年就拿证，已经卖了两三年的项目。
从这些项目的备案情况来看，市场上除了一些拿证较早、销售周期较长的项目备案率比较好看之外，其余项目的去化情况不算理想。
昆明公寓值得买了？
截至今年上半年，昆明市场上的公寓产品价格还在持续走低。
2021年末，根据克而瑞数据显示，昆明公寓均价约7683元/㎡，价格已经回到2016年水平。
△图源克而瑞
今年上半年，昆明市公寓成交均价约7233元/㎡，大概又降了450元/㎡，价格持续走低。
此外，公寓产品商贷利率大约为住宅利率上浮25%，随着LPR下调，公寓产品同样也迎来利好，商贷利率最低大约能到5.3%。
那当前市场，公寓产品值得买吗？
从出租的角度来看，据今年7月克而瑞统计的昆明主城5区公寓平均价格和租金数据，五华区公寓年租金回报率能最高能达到6.3%，盘龙区最低大约为4.5%。
扣除房屋折旧成本，年回报率大约在2.5-4.3%之间，收益率大概与国债基金等理财产品持平。
但如果所购买的公寓为毛坯房源，算上装修和家具成本，公寓的租金收益率还要更低。
但就月供方而言，当前购买公寓收租似乎也没什么问题。
盘龙区公寓平均租金大约为月供80%左右，每月大约需贴补20%左右月供，官渡区大约需要补贴10%。
西山、五华和呈贡三区公寓平均租金已经能够基本覆盖月供，收租还贷之后还有盈余，购买公寓之后通过以租养贷还款几乎没有压力。
△公寓租金地图/图源克而瑞
不过，购买公寓还需要有更多考虑。
一方面，公寓产品出租比较依赖于地段、商圈，位置、交通一般的公寓产品，不一定好租，也不一定能租到各区均价。
另一方面，如果贷款购买公寓，上车门槛并不低，而且在二手市场的变现能力较差。
当前公寓产品首付比例最低50%，购买40㎡公寓所需首付已经能够购买相同价格约100㎡的住宅房源（首套）。但公寓在二手市场流通性往往要比住宅差，后期想要出售变现也比较困难。
对于刚需群体而言，在能够支付公寓首付的情况下，也能购买同等首付的住宅产品，无形中增加了公寓产品的去化难度。
从收益方面看，当前市场购买公寓投资，还是需要综合考量。
就在上周，昆明市启动了5213套公租房源摇号分配，在未来的“十四五”期间，昆明还将供应3万套保障性租赁住房，公寓的租金水平还面临公租房挤压。
在公租房的挤压下，公寓产品的租金优势也会越来越不明显。
基于这样的市场环境，你还会买公寓产品吗？欢迎评论区留言讨论。
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