120万买昆明小三室 哪些楼盘“拿得出手”？
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第206期的问答如期推出，本次咨询精选了2022.10.9-2022.10.15日的问题，希望给大家提供参考。
1
项目
1、老师，的云大附中附小到底咋样啊？书香云海值得入手吗？适合刚需吗？后期是否会升值？
答：学校还没正式开学，具体教育水平不详。目前仅能确定，配套的学校为公办，且预计明年9月能开学。
按照之前云大系的各种分校/校区来看，均在昆明中等线以上，故推测这个学校还不错。
楼盘价格1.2w上下，价格适中且有小户型，该片区也处在高速发展阶段，适合刚需以及需要读书的家庭。
缺点，高架桥，以及地铁很近但实际步行稍远。
2、请问的房子怎么样，请作者帮忙评价一下，谢谢！
答：如果是问洋房，上宸组团，户型不错容积率只有1.21左右，是所在区域难得的新洋房地块，且价格上也没有草海片区洋房那么贵。
总体还可以。
之前一直有较多客户等待这个地块故现在已经认筹超过七八成了。
建议去山海原著一期洋房里面去看看实地情况。
3、怎么样，120万左右值得购买吗？
答：应该是小三室的价格。
同等价格也可对比上方书香云海，两个项目缺点都包括高架桥+地铁口距离，大华的缺点还在于周边开发暂未连片，生活氛围不浓。
但大华优势在于北侧有白沙河水库，且学校已经开学。
若考虑其他区域，120w上下还有更多选择，西北片区招商雍和府（现房，也有89平米，但没学校），北市区青年说（现房，都是小三室，但没学校），北市区建投学府（89平米，有学校），都可以对比一下。
4、在昆华医院附近上班，有好点的楼盘推荐吗？不考虑学校。
答：昆华医院离得近的，三个项目，春城玖号最近，甚至可以步行上班。价格不算太高，地铁口。
预算高，金茂府，330-350w可以买最小户型162的。
稍低预算，隆盛府，但旁边有高架桥。
这三个项目也是昆明昆华的其他小伙伴考虑比较多的，没准贵院自己就可以组团购了。
5、老师，考虑好点的学校（小学+初中），、和哪个更好一些？
答：要求对比这几个项目的小伙伴太多了。
（开发商宣传有效且小升初摇号顺利进入对应初中的情况下），万科城，长城中学（小学部、初中部，现在该叫昆八中长城xx校区）；美的云璟（武成小学、昆八中）、龙腾世家（莲华小学、昆八中）。
最后学校都差不多（也不好说昆八中还是长城哪个更好），虽都是公立，但也只有万科城的学校是开发商自己建的，可能在就读上有一定优势吧（仅个人推测，因其他家也有就读协议之类）。
就楼盘本身，龙腾世家在二环内，位置本身不错，但因背后有下马村（城市界面一般）。
居住环境美的，靠月牙塘，舒服一点，但小区内部容积率还是超过5了；万科城则是相对综合性强一点。
6、请问的房子有什么优缺点吗？
答：缺点，靠高架桥（最大影响），往东往南都已经到火车站片区，城市界面一般。且户型格局/楼栋，是有多个单元，每个单元都是2t3/2t4户这样，并非真的板楼。
优点，价格不错，自带商圈，且基本已经完工准现房（合同明年3月预计交付）。
7、请问整体的户型设计、品质等各方面怎么样？
答：户型设计162、269平米不错，189、199平米一般。
品质上，精装配置高，中庭面积较大（但展示区暂时没有展示出景观独特气质），风格偏现代艺术性，以上属于昆明top级别。但公区这些仅设计一楼架空，而独立的会所这些还没有（其他家已有）。
价格还不算太浮夸（尤其小户型价格还可以），总体还可以吧。
8、老师您好，西北新城的现在卖的6期是是期房，要2024年才交房，有什么问题没有呢？学校是确定可以上长城小学和中学，还是说按划片呢？
答：按照之前的教育招生情况，万科城业主确实可以上长城，且开发商也是承诺小学（但不保证一定能上初中部）
交付时间稍长，其实是相对于目前很多现房来说的，毕竟现在也是2022年四季度了。
六期整体户型面积偏大，占地大（好做绿化），精装配置没有太大突破，故显得价格稍微偏高。
9、西北片区带学校的近地铁的楼盘有推荐的吗？
答：地铁附近，中铁芙蓉1891（没学校）、上悦天地（有学校）。
10、请问巫家坝还可以入手吗？
答：要不看看隔壁的中交泓园、龙湖紫宸，或者招商公园大道。
11、巫家坝1.6w/㎡的毛坯房可以入手吗？性价比如何？
答：1.6w毛坯，本身价格比上面提到的中交这些贵2k左右，但该项目更靠地铁站（1号线四五百米）、龙湖天街这些。
招商这家开发商也是比较值得信任。
其实他们家127平米的端户我一直认为是很不错的，这个面积段做端户，南北通透。（但公摊稍微有点偏大）
缺点是，这个组团的绿化面积略少，做了空中花园（而一楼是商铺）。
12、请问值得入手吗？
答：昨天开盘，价格1.3-1.45w之间。
其实价格不算高，毕竟位置并不偏，且配套有学校。
但项目毕竟做了毛坯，且开发商的品牌大众不太感冒，所以实际开盘成交一般般。
我是比较建议刚需小伙伴来看看这个项目的。
13、老师，请问预算200万内，三房两卫，明厨，带幼儿园和学校，距离火车北站5公里内，二手房新房均可，有推荐的吗？现在看了滨江俊园二手房和。
答：你就往滨江二手房这个方向去看是对的（但两百万可能只能买到北向房），还可看下金康园小学招生范围内的实力北岸、丽水天锦之类。
新房方面，除了美的云璟，前文提到的建投学府，美的北京路九号/京江隐翠的回迁房也可看下。
若能接受稍微远一点，碧桂园御龙半山、中海云著也可看下。（北市区自打俊发几个项目暂时不能看后，可选楼盘实在太少啦）
2
二手
1、南悦城周边5公里性价比好点的房子推荐哪里？
答：看一手的绿城柳岸晓风。
最近推了部分1.5w左右的房源（推测是靠回迁房这边的楼栋），精装，小区临江，我觉得性价比不错。
如果是二手，如果1.5w左右，华都花园b区（车位紧张）、甚至还可以看佳湖花园（位置更好）、中铁水岸青城等。
次新的，还可以下新希望观澜汇/希望汇。
2、求推荐二环内的，三室，300万以内，带学位，居住环境好一些二手房。
答：翡翠湾，金康园小学，环境好，临商圈也很近。
香樟俊园，环境好，小高层，民航路小学。
3、请问为了小孩子上学，现在购买银海樱花语的房子性价比如何？其小学对应的是哪所中学？
答：初中可能是官渡一中（之前有对口过）
小区情况不错，可看下面这篇文章
4、老师，请问北市区的二手房，刚需自住的，和谐世纪和俊发盛唐城怎么选？
答：不太建议和谐世纪，主要是小区太大，房龄上来后，管理有难度。（若预算放开一点，选它不如看看隔壁的江东小康城）
和谐世纪具体看这篇最近，昆明这几个“刚需友好”小区跌了10%
俊发盛唐城虽然也有类似问题但房龄更新，但是位置上不占明显优势。若不纠结读书问题，二选一我倾向于盛唐城。
3
其他
以下问答来自于北京大成（昆明）律师事务所 龙渊律师
2022年9月30日，财政部和国家税务总局共同出台的《关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》的新政策，根据该政策，出售现住房后再次购入新住房，可申请退还出售现住房已经缴纳的个税，有几个问题想咨询律师？
问题1：什么人可以享受该政策？
可以享受该政策群体：改善性购房者，即：出售自有住房后，重新购买住房的购房者，通常这样的购房者先卖掉了自己的小户型，其后再换了一个更大、更好的户型，所以称为改善性购房者。
问题2：什么时间可以享受该政策？
享受该政策的时间有三个提示：
Tips 1：购房者出售自有住房和购入新房的时间必须在2022年10月1日至2023年12月31日期间。
Tips 2：购房者必须在出售自有住房后1年内，重新购买新住房。
Tips 3：出售自有住房和重新购买新住房时间的确定：①购房者出售自有住房的时间以个税完税时间为准；②购买新住房为二手房，则购买新住房时间以契税的完税时间、不动产权证登记时间二者时间孰早为准；③购买新住房为一手房，以住建局商品房购销合同网签备案的时间为准。
问题3：什么情况下可以享受该政策？
可享受该政策的情况也有三个提示：
Tips 1：购房者在出售自有住房和重新购买的住房都在同一城市。比如，出售昆明的住宅，到广州再购买住宅，不能申请退税。
Tips 2：购房者出售自有住房时，已经缴纳个税且出售的住房已经过户。
Tips 3：购房者新购住房为二手房，已经缴纳契税并新购入的住房已经过户到购房者名下。新购住房为一手房，已经在住建局的系统中完成商品房购销合同网签备案。
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