昆明法拍房数量全国第4 没人敢捡漏？
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导语：
法拍房，大家有关注吗？
随手举个例子吧：有这么一套房，在法拍网站上成交。起拍价约167万，评估价约197万，经过19次竞拍，最终成交价约187万。
而该小区同样户型的房源，在二手房网站上的挂牌价为235万。考虑到实际成交价可能会略低一些，也有40多万的差价。
天上掉馅饼了？
近期，中指研究院发布了针对法拍房的相关报告。报告显示，2022年全国法拍房共挂拍60.6万套，同比增长了35.7%。
为什么法拍房有那么明显的增长呢？我们可以从挂拍的资产类型中看出端倪。
据统计，全国法拍房总量中，诉讼资产占比高达98%。而涉刑资产、破产资产、自行处置的资产只占少数。
而诉讼资产背后基本是债务纠纷。那么，为什么会有债务纠纷呢？
根本原因，还是因为每个个体，都无法摆脱经济大环境的影响。
疫情这三年，经济下行趋势明显，反馈到民生上，就是普通人生意不好做了，创业更加艰难了。个人或小企业想要渡过难关，难免要借钱，借钱又难免要做房屋抵押。
然而，经济的恢复赶不上还钱的速度，对于很多还不上钱的人/企业来说，只能面临抵押物被法院拍卖来还款的局面。
那么成交情况如何呢？
从全国范围来看，2022年法拍房共成交11.8万套，成交率约19.4%。
再看昆明对法拍房市场的关注度，按照出价次数降序排列后，发现一个现象：围观的人多，出手的人少。
来做个有趣的对比，下面几部手机的拍卖，引来了2万多人围观，96人报名，经过365轮竞价，拍卖成功，场面何等火热。
哪怕只是一辆平平无奇的三轮车，竟然也有6806次围观，13人报名竞拍。
还有颇具本地特色的标的物——茶叶，也都拍卖成功。
其实，这样的类比没有太大意义，毕竟商品属性不一样。分享给大家，只是觉得很有意思。
房产涉及的交易数额较大，而且背后还有一定债务纠纷，必然不可能像其他商品一样活跃。
所以，法拍房虽然自带“捡漏”属性，但是想买的人也怕被“烫”到手。
昆明的法拍房市场如何呢？
按照中指研究院的统计，2022年昆明（市辖1市7区6县）法拍房挂拍量约1.1万套，同比增长高达161.9%，在全国排在第4位。
有点出乎意料吧。而且在挂牌量前五名中，西南省会/市占了三席，也是一个比较耐人寻味的现象。
不过，大幅增长的挂牌量似乎带不动昆明的成交量。从成交量排名来看，昆明被甩出10名开外，2022年成交1505套，成交率约13.7%，较2021年下降5.6%。
作为参照，挂拍量前两名的重庆和成都，成交量同样最高。
昆明楼市通过阿里法拍平台，着重统计了2022年昆明主城五区住宅用房（含车位）的法拍房挂牌量，具体来看一下。
注：表中仅统计单一平台住宅用房（含车位）法拍房挂拍量，由于部分房源存在多次拍卖，可能涉及重复统计。（数据来源：阿里法拍）
2022年，昆明主城区住宅用房法拍房挂拍量约4802套。
西山区一骑绝尘，法拍房挂拍量遥遥领先。是西山区债务纠纷特别多吗？
并不是。看下面这张图，西山区10月和11月的法拍房均超过900套，和其他月份相比，有明显的异常情况。
因为在这两个月份，位于西山区的润城小区（九区、十区）批量上线了近千个车位（根据法拍网站分类标准，车位被归在住宅用房类型内）。
公开拍卖的车位价格在5w-6w之间，评估价则在8w-9w之间，折价率约66%。虽然每场拍卖都有三、四百人的围观，但是报名人数不多，偶有成交，溢价率也不高。
挂拍量排在第二的官渡区，同样有所有权在开发商名下的大量房源。
比如某小区虽然已交房6年多，但是仍然有大量房源是法院查封的工程抵押，仅”暂不具备办理不动产权登记证条件“这一点，估计就让很多人望而却步了，流拍也很正常。
如果没有这些批量上架的法拍房源，其实盘龙区和官渡区分布的法拍房源较多，呈贡区法拍房源最少。这也与整个住宅市场规模有一定关系。
那么，都是哪些房子在拍卖呢？
1、豪宅肯定要有。
在办理贷款的时候，一般需要抵押物。抵押物的评估价值对抵押贷款的额度影响很大，抵押物评估值越高，贷款人能够申请到的贷款额度也就越高。
豪宅相较于普通住宅，评估总价更高，因此能够贷款到的额度也会更高。
当然，有钱人的日子也不好过。飞得越高，可能摔得越惨。法拍网站上的豪宅不在少数。
比如位于世博生态城的这套独栋别墅，内部还是毛坯状态，抵押给了金融机构。
还真有2人参与竞买，经过25轮竞拍，最终以800多万的价格成交。该小区在二手房网站上，没有一套房源挂牌，所以无法对比价格，只能看出最终成交价比评估价低了9万左右。
2、普通房子也不少。
对于普通人来说，房产抵押贷款覆盖面广，而且还有利息低，年限长，额度高的特点，当企业主和个人的资金需要周转的时候，第一时间都是想到向银行/金融机构抵押房产。
这也使得许多普通房产有可能成为法拍房。
比如上面这套房源，就是北市区一个普通小区120㎡的户型。该房子被抵押给武汉一家金融机构，拍卖期间，被执行人还在房子内居住，如果拍卖成功，原房主作为被执行人就要搬离。
这套房已经进入变卖阶段（意味着一拍、二拍均流拍），变卖价约121w。同样面积段的房源，在该小区的挂牌价在120w-140w，法拍房的优势没有那么明显。
另外，当法拍房进入执行变卖阶段，如果要购买该房子，需要一次性支付全款才有竞买资格。成交的可能性进一步降低。
3、开发商资金链断裂，被法院强制执行拍卖的房源。
昆明作为一个烂尾楼比较多的城市，由于开发商资金断裂，导致法院强制执行拍卖的房源也有不少。
比如世博首岸的23套房源和巨和美术小区的50套房产，背后的开发商都是云南巨和地产。
（参与巨和美术小区50处房产，预缴款就是变卖价全款，2300多万的生意，低于评估价1200多万，折价率64%）
神奇的是，巨和美术小区的50处房产，竟然成功变卖。
另外，还有马街摩尔城（山海城邦）这种，直接拍卖在建工程的。
1亿的评估价，起拍价只要5千多万，这么“赚”的生意，普通人哪敢报名。
4、车位也拍卖。
前面也提到过，法拍网站上的车位拍卖数量也不少。
不过，看得出来，虽然都低于评估价，但是关注度并不高。
自用的，可能大家更认可买不如租；投资的……也看不上投资车位。
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我们很少涉及到法拍房，主要是水太深，专业度不够。
但不可否认，法拍房市场还是很有意思的。据说，北上广深一线城市的年轻人，流行在法拍市场上捡漏，不知道昆明人有没有这个兴趣？
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