卖房也要出中介费 物业：不如找我！
看房买房的全能小助手——昆明楼市微信小程序「昆明楼粉」，了解项目、查询房价一键搞定！
———这是正文的分割线———
导语：
最近，有读者提出疑问：“我是房东，在某中介挂了房源，被告知成交后要收我1%的中介费。如果不找中介，二手房能顺利完成交易吗？”
买卖二手房，找中介门店已经成为了一种习惯。
但是，有人就敢来挑战这种习惯。长期服务业主的物业，就瞄上了中介的“饭碗”。
物业“兼职”二手房租售，并不是什么新鲜事。
如果大家留意，会发现一些小区的公告栏会张贴本小区内的房源租售信息，一般由物业统一张贴（也会存在业主直接张贴房源信息的情况）。
随着房地产行业的发展，物业覆盖的小区越来越多，服务的业主也成倍增长。“顺带”做一下的房产经纪，变成了可以从物业中剥离出来的独立业务。
以俊发集团为例，1998年开发建设第一个项目——翠湖俊园。该项目在1999年交付，云南俊发物业服务有限公司也成立了。
随着俊发在昆明开发的地产项目越来越多，即使只针对俊发地产旗下项目，也是不小的租售市场。2014年，昆明俊曦房地产经纪有限公司成立，是俊发物业旗下专门从事房地产经纪业务的公司。
我们去年跑二手房的时候，发现除了中介门店有翠湖俊园的二手房，在小区的物业服务中心，同样有不少房源。
我们选择在物业服务中心了解相关二手房信息，原因有两个：①小区对外的门禁管理比较严格，外面的中介带看不是很方便；②翠湖俊园房龄有20+，物业服务年限比较长，物业对小区情况、房源情况比较熟悉。
物业为什么能干中介的活？
首先，物业扎根于社区，在日常物业管理过程中，业主会与微信管家有频繁的联系，建立了一定的沟通基础。这种信任关系能为物业开展房产经纪业务提供便利，有点“近水楼台先得月”的意思。
其次，中介强调为买卖双方提供服务，而物业自带“服务”基因，干起中介的活来，比较顺手。
再次，有些业主不堪中介骚扰，在自己没有时间带看的情况下，会把钥匙交给物业租售中心。
另外，头部物企和房企们均“剑指”房产经纪这一原先不被重视的业务，也和政策变化密切相关。
2020年底，十部门联合印发《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》(以下简称《通知》)。通知中明确规定鼓励有条件的物业服务企业向房屋经纪等领域延伸，探索“物业服务+生活服务”模式。
在政策的鼓励下，2021年前后各大品牌的“租售中心”迎来升级：万物云旗下“朴邻”与“为家”两个品牌融合，推出全新品牌“朴邻租房”；龙湖官宣全新品牌——“塘鹅”；碧桂园租售服务中心升级为“有瓦”。
从早期的探索试水，到当下的加速升级，房产经纪赛道无疑将迎来更加激烈的竞争。
物业争相进入租售业务板块，是为了争夺什么？
我们还是回到昆明市场，根据相关统计机构的数据，从2021年开始，昆明住宅市场供应面积明显下跌，去年则是近5年来首次出现供应面积小于成交面积的情况。
从2022年冷清的土地市场来看，今年住宅市场的新增供应量也不会有明显回升。
再来看成交情况，2022年二手房成交套数为36506套，新房成交套数36981套。虽然新房成交量略高于二手房，但是从数据走势来看，去年下半年昆明二手房市场的成交要比新房活跃。
综合这两个数据，不难看出当前由增量开发主导的新房市场，正在逐步向基于二手房流通和房屋资产管理的存量时代转变。
二手房交易及租赁市场亟待盘活，也是未来切实的住房消费趋势。
再回头看，房企/物企积极布局二手房租售市场，哪怕在线下中介门店和线上找房平台有非常强劲的对手，也一头扎进去。
因为二手房租售市场就是未来存量房市场的流量入口。物业干起中介的活，哪里是不务正业，分明是野心勃勃。
昆明二手房交易还是比较依赖于传统中介，从我们跑过的二手房小区来看，大的中介门店有尊园地产、新亚企航、荣城地产、德佑地产、中原地产，基本能覆盖80%左右。尤其是二手房交易比较活跃的区域，能同时集齐多家中介门店。
市中心一些房龄较大的老小区，没有被连锁/加盟的中介门店完全占领，会有一些夫妻店，房源没有那么多，也没有线上平台。一些人流较少，分散开发的新小区周边，也给小中介门店留下了生存空间。
然后就是物业租售中心，基本针对的是本小区房源，没有专业的拓客团队，服务的客群面有点窄。
另外，也有房主会把房源直接发布在线上找房平台，买家卖家直接交易，绕过了中介服务。
(昆明市房产信息网和昆明房管公众号提供线上交易服务平台）
物业干起了中介的活，是否意味着中介的作用会被削弱呢？
从目前昆明二手房市场来看，传统中介的市场地位仍然不可撼动，有以下几点原因：
①规模扩张上，物业租售中心远不及中介门店。
截止到2022年底，贝壳旗下拥有二手房门店4.05万家，经纪人数量为39.4万人，平均每家门店保持了9-10人的规模。（数据来自贝壳发布的2022年年报）
作为对比，我们选做得还算不错的朴邻，门店仅有600+。（官方网站信息）
传统中介发展至今，形成了以门店为中心，在一定范围内开展房产经纪服务的模式。大家已经习惯了这种模式，所以如果门店的占有率不高，会直接影响客群覆盖。
②除了规模数量，物业租售中心还存在客源与房源的精准匹配问题。
一般情况下，物业租售中心仅掌握自有在管小区的房源，当业主对外部房源有需求时，无法第一时间满足；业主委托房源后，仅在小区内部展示，无法快速匹配有需求的客户。
中介其实做的就是信息差的生意，成交是唯一的导向，因此工作方式上偏向“广撒网”。但是大多数的小区物业租售中心，本身并没有什么拓客能力，如果没有带看或成交，最终会失去客户。
就算信任度高、看房方便，无法成交依然是尴尬的问题。
不过，这个问题可能很快就会解决，已经有物业租售中心不再局限于自家房源，格局打开，业务也就打开了。
③房产经纪业务依赖物业服务，中介费差距在缩小。
一家好的物业公司，日常工作多而琐碎，要做好这些工作就不是容易的事情。
如果将租售附着于物业，一方面，由于场地和人工成本更低，可以压低中介费；但另一方面，也存在工作人员专业度不够、积极性不高的问题。
目前昆明大中介一般收2%的中介费（买家出2%，或买卖双方各出1%），一些小中介门店中介费可以议价（买家出1%-1.5%）。
如果是独立的房产经纪品牌，意味着更多投入。网上查询朴邻的中介费为2.2%，近期也有读者反馈朴邻收3%的服务费（买家出2%卖家出1%，或买卖双方各出1.5%，未经证实）。如果真的是这个收费标准，感觉没有优势。
————
长期来看，昆明的二手房交易、租赁市场还有很大的空间，房产经纪也是一门大有可为的生意。物业是否能冲击现有行业格局，从而在市场上占得一席之地，还需时间检验。
-- END --
推荐阅读
留言美三代，点赞富一生！